Terokai Hak Penyewa Dan Surat Perjanjian Sewa Rumah Di Malaysia

·10-min read

Click here for English version.

 

Persoalan di mana tempat tinggal yang sesuai mungkin berbeza untuk setiap orang. Sebahagian daripada kita mahu membeli rumah mampu milik di pinggir bandar, sementara yang lain pula mencari kondo yang hebat untuk disewa di pusat bandar KL.

Dalam memenuhi keperluan tersebut, semakin ramai rakyat Malaysia yang memilih untuk menyewa daripada membeli rumah, sama ada atas sebab ekonomi atau individu.

Inisiatif seperti skim pinjaman rumah bernilai RM1 bilion Bank Negara, Skim Perumahan Belia MyHome kerajaan, dan inisiatif lain seperti PR1MA sebagai skim perumahan nasional untuk menangani cabaran ini.

Sejak sedekad lalu, rumah mampu milik sudah menjadi topik perbualan hangat di kalangan rakyat Malaysia. Oleh kerana harga rumah yang semakin meningkat, begitu juga dengan tekanan terhadap pasaran sewa hartanah negara.

Persoalan tentang proses menyewa, dan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia ni agak membingungkan, betul tak? Kadang-kadang sampai pening kepala dibuatnya!

Oleh itu, untuk mengatasi kekeliruan berikutan proses penyewaan ini, kami telah sediakan panduan serba komprehensif mengenai hak penyewa, dan peranan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia. Mari teruskan bacaan anda!

 

Jadi, Apa Hak Anda Sebagai Seorang Penyewa?

Hak Sebagai Penyewa Rumah_2
Hak Sebagai Penyewa Rumah_2

Hak penyewa di Malaysia adakala sukar untuk digambarkan. Walaupun tiada undang-undang khusus yang merangkumi perjanjian sewa, penelitian kini sedang giat dilakukan untuk memperkenal Akta Penyewaan Kediaman yang amat dinanti-nantikan dalam beberapa tahun akan datang.

Akta ini bukan saja bertujuan untuk melindungi penyewa, tetapi juga untuk memastikan pasaran yang adil buat tuan rumah.

Seperti yang terjadi sekarang, belum ada satu kerangka peraturan atau syarat kontrak yang tetap untuk dimasukkan di dalam surat perjanjian sewa rumah tertentu.

Umpama anda terserempak dengan Ali di tengah jalan dan terus bersetuju untuk berpindah ke apartmennya dengan perjanjian lisan untuk menyewa saja. Tapi, memang tak betul lah kalau anda tak pergi periksa rumah tu dulu!

Jadi, undang-undang mana yang boleh memberikan kesan ke atas hak dan tanggungjawab penyewa dan tuan rumah? Sila lihat senarai ringkas di bawah:

  • Akta Kontrak 1950 – adalah undang-undang yang merangkumi konflik surat perjanjian sewa rumah

  • Undang-undang Sivil 1956 – adalah undang-undang yang meliputi pertikaian pembayaran

  • Akta Distres 1951 (Distress Act 1951) – adalah undang-undang yang menangani masalah pengusiran

  • Akta Pelepasan Khusus 1950 – melarang tuan rumah mengusir penyewa atau menyebabkan hartanah tidak dapat diakses oleh penyewa tanpa perintah mahkamah

  • Undang-Undang Am / Undang-Undang Kes – adalah kerangka menyeluruh yang terkandung juga perselisihan faham berhubung penyewaan

Hak Sebagai Penyewa Rumah_3
Hak Sebagai Penyewa Rumah_3

Satu perundangan penting yang perlu diberi perhatian adalah definisi penyewaan itu sendiri. Di bawah Kanun Tanah Negara, sebarang sewaan di bawah tiga tahun ditakrifkan sebagai 'penyewaan', dan tidak memerlukan pendaftaran.

Sebarang pajakan (lease) untuk jangka masa lebih dari tiga tahun secara teknikalnya ditakrifkan sebagai pajakan, dan memerlukan pendaftaran.

Jadi dengan semua kekeliruan dan kerumitan ini, apakah cara terbaik untuk melindungi diri anda? Haaa...di sinilah surat perjanjian sewa rumah memainkan peranan.

Anda boleh mendapatkan lebih banyak info mengenai surat perjanjian sewa rumah, dan contoh surat tersebut di bawah:

tenant-rights2
tenant-rights2

Kontrak sewa ni menetapkan terma dan syarat yang dipersetujui oleh tuan rumah dan penyewa dari tempoh sewa bermula.

Ia adalah dokumen yang sangat penting untuk memastikan kedua-dua pihak memahami tanggungjawab masing-masing, dan hak kedua-dua pihak dilindungi.

Contoh surat perjanjian sewa rumah di atas tu hanyalah sebagai templat umum saja, semua butiran perjanjian sebenarnya bergantung pada anda dan tuan rumah.

Ia boleh merangkumi klausa standard seperti kos sewa dan tempoh sewa, dan memasukkan syarat-syarat lebih spesifik, seperti; sama ada anda dibenarkan membela ikan emas di dalam rumah, ataupun menghiasi bilik tidur anda.

Selalunya tuan rumah atau agensi penyewaan akan menawarkan surat perjanjian sewa rumah yang sedia ada. Namun, sebagai penyewa, jangan takut untuk meminta klausa tambahan untuk memastikan semua perkara yang telah dibincangkan ditulis jelas di dalam perjanjian.

Pastikan juga anda memeriksa hartanah tersebut dengan teliti sebelum menandatangani perjanjian – sebabnya kalau kita main masuk saja ikut apa yang tuan rumah bagi, mana tahu ada kerosakan sedia ada yang kita tak tahu, tak pasal pula nanti anda yang nak kena tanggung kos membaikinya!

Hak Sebagai Penyewa Rumah_5
Hak Sebagai Penyewa Rumah_5

Di bawah adalah beberapa perkara yang perlu anda teliti dalam surat perjanjian sewa rumah:

  • Bayaran sewa bulanan

  • Tempoh perjanjian sewa

  • Penalti untuk bayaran lewat

  • Terma dan syarat mengenai perubahan kos sewa

  • Terma dan syarat mengenai tugas penjagaan

  • Apakah kos berkaitan kerja baik pulih

  • Terma dan syarat untuk pengembalian deposit

  • Terma dan syarat mengenai penyewaan / penyewa tambahan

  • Tanggungjawab membayar bil utiliti dan cukai hartanah

  • Klausa khas (haiwan peliharaan, merokok, akses kemudahan)

Anda boleh meminta peguam untuk meneliti mana-mana surat perjanjian sewa sekiranya anda ragu-ragu dengan hak atau tanggungjawab anda.

Ya, sudah tentu ianya datang dengan kos tertentu, namun anda mungkin akan membayar lebih dari sepatutnya kalau tak menelitinya dengan betul. Kan dah selamat duit anda di situ..

Memastikan perjanjian tersebut dicop secara sah juga amat penting. Dapatkan maklumat terperinci berkenaam kos tersebut di bawah!

 

Penamatan Awal Surat Perjanjian Sewa Rumah Di Malaysia

Ini adalah persoalan yang sering menjadi tanda tanya ramai, jadi sangat penting untuk dibincangkan dengan lebih terperinci.

Berdasarkan undang-undang kontrak semasa di Malaysia, jika anda menandatangani perjanjian sewa untuk dua tahun dan memilih untuk membatalkannya selepas satu tahun, ada kemungkinan yang anda masih perlu membayar 12 bulan bayaran sewa yang tertunggak.

Hak Sebagai Penyewa Rumah_6
Hak Sebagai Penyewa Rumah_6

Disebabkan surat perjanjian sewa rumah yang awal telah ditetapkan kepada dua tahun, maka mengikut kontrak, anda wajib untuk memenuhi surat janji tersebut! Serius lah? Ya, sudah semestinya!

Terjadi juga situasi di mana pertukaran hak milik mungkin menimbulkan masalah kepada pihak yang terikat. Sekiranya perjanjian sewa didaftarkan sebagai pajakan (lease) dan hartanah tersebut dijual, pemilik baru akan secara automatiknya terikat dengan perjanjian tersebut.

Sekiranya hartanah disewa kurang dari tiga tahun pula, dan pemiliknya mendakwa bahawa beliau tidak mengetahui apa-apa mengenai perjanjian sewa, pembeli yang baru tu mungkin mempunyai hak untuk mengusir penyewa yang ada.

Susah juga kalau jadi macam ni kan? Takpe, jangan risau. Masalah tersebut boleh dihindari sekiranya pemilik asal menetapkan syarat di dalam perjanjian jual beli supaya pemilik baru tidak menganggu mana-mana penyewaan yang sedia ada di hartanah berkenaan.

 

Apa Yang Tuan Rumah Harapkan Daripada Anda

Apa-apa pun jangan lupa ya...tuan rumah pun ada haknya juga!

Sebilangan besar hak tersebut akan dinyatakan di dalam surat perjanjian sewa rumah itu sendiri, tetapi tanggungjawab umum setiap penyewa terhadap hartanah yang disewa telah diringkaskan di bawah:

  • Bayaran sewa mesti tepat pada masanya

  • Jangkaan yang anda akan keluar apabila tempoh penyewaan berakhir

  • Bertanggunjawab untuk menjaga semua harta benda dengan baik

  • Bertanggunjawab untuk tidak mengubah suai / mengubah hartanah

  • Jangkaan yang anda akan membayar semua bil yang berkaitan

  • Pemahaman untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan seperti mana anda menerimanya apabila tiba masa untuk berpindah keluar

Hak Sebagai Penyewa Rumah_7
Hak Sebagai Penyewa Rumah_7

 

Kewajipan Anda Sebagai Penyewa

Kadang kala kita rasa kewajipan kita semasa menyewa hanyalah berkaitan kewangan. Ada betulnya juga sebab tuan rumah memang akan pergi mencari anda kalau dah tak membayar sewa bulanan rumah!

Tapi, selain tu, anda juga mempunyai kewajipan untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan yang baik, dan perlu menjaganya sepanjang tempoh penyewaan anda. Tanggungjawab tersebut termasuklah:

  • Bayaran deposit yang berkaitan pada awal penyewaan

  • Bayaran sewa tepat pada waktunya seperti yang dipersetujui

  • Kewajipan untuk memberitahu tuan rumah mengenai sebarang baik pulih yang dilakukan

  • Kewajipan menjaga kebersihan dan keselamatan hartanah

  • Komitmen untuk tidak melanggar undang-undang atau peraturan yang berkaitan

  • Bayaran bil utiliti

  • Kebenaran untuk penyewa / sublet baru di hartanah yang disewa

 

Kos Dan Bayaran Sewa

Ada juga deposit atau yuran tempahan (booking fee) yang perlu anda pertimbangkan bila memilih untuk menyewa mana-mana hartanah.

Bayaran sewa mungkin RM1,000 sebulan, tetapi ada kemungkinan anda perlu menyediakan duit tambahan untuk membayar depositnya dulu.

Hak Sebagai Penyewa Rumah_8
Hak Sebagai Penyewa Rumah_8

Selalunya ia berbentuk deposit wang jaminan, yang mana akan digunakan oleh tuan rumah sekiranya anda menyebabkan sebarang kerosakan kepada hartanah tersebut.

Deposit ni selalunya bersamaan dengan dua bulan sewa. Jadi, kalau sewa bulanan anda adalah RM1,000, depositnya akan menjadi RM2,000. Deposit earnest adalah salah satu elemen dalam pasaran sewa yang perlu anda tahu.

Yang ni pula selalunya ditetapkan separuh daripada sebulan sewa, dan dianggap sebagai bayaran untuk memastikan yang anda betul-betul berminat dengan hartanah tersebut. Ia juga untuk memastikan tuan rumah tidak menyewakannya kepada orang lain.

Bayaran ini perlu diberikan kepada ejen yang sah. Ejen ini akan bertindak sebagai pihak ketiga yang bertanggungjawab (dan NEUTRAL) untuk memegang bayaran ini.

Pastikan anda memahami terma dan syarat berkaitan deposit earnest, bagaimana ia dikira, dan apa yang berlaku setelah perjanjian selesai sepenuhnya.

Deposit utiliti juga mungkin dikenakan, yang mana digunakan sebagai jaminan terhadap sebarang bil utiliti tertunggak apabila perjanjian sewa berakhir.

Bayaran duti setem dan pentadbiran mungkin juga diperlukan, dan ia adalah untuk semakan guaman dan mengecop sah perjanjian kontrak sewa. Ini bermakna peguam telah meneliti dan mengesahkan surat perjanjian sewa rumah.

Hak Sebagai Penyewa Rumah_9
Hak Sebagai Penyewa Rumah_9

Sangat penting untuk membincangkan siapa yang akan membayar yuran-yuran di atas kerana ada beberapa kes di mana tuan rumah meletakkan ‘beban’ bayaran tersebut kepada penyewa dan mengelak dari membayarnya sendiri. Banyak cantik!

Kebiasaannya, yuran guaman dibayar oleh tuan rumah sendiri, dan duti setem oleh penyewa.

YURAN GUAMAN

 

Nilai Sewa Tahunan

Yuran Guaman

Sehingga RM10,000

25% dari sewa bulanan

RM10,001 - RM100,000

20% dari sewa bulanan

> RM100,000

Boleh dirunding

 

DUTI SETEM

 

Tempoh sewaan

Bayaran setem (dikira untuk setiap RM250 melebihi sewa tahunan berjumlah RM2,400)

Sehingga 1 tahun

RM1

1-3 tahun

RM2

> 3 tahun

RM3

 

Apa Yang Berlaku Sekiranya Terjadi Pertikaian Penyewaan

Komunikasi yang baik adalah langkah pertama bagi mengelakkan sebarang pertikaian! Silalah bersikap jujur dan terbuka dengan tuan rumah atau ejen hartanah tuan rumah anda.

Hak Sebagai Penyewa Rumah_10
Hak Sebagai Penyewa Rumah_10

Maksud kami, kalau berlaku sebarang kemalangan atau sesuatu yang tidak diingini, anda harus memaklumkan kepada mereka. Tuan rumah juga perlu memberitahu anda jika terdapat sebarang masalah.

Sekiranya mereka menghantar pekerja untuk menaik taraf atau memperbaiki sesuatu di dalam rumah, mereka harus memberitahu anda terlebih dahulu. Mereka tidak boleh anggap yang anda okay je kalau ada tukang paip tiba-tiba terpacak di depan rumah.

Ini kira contoh biasa saja, tapi cukuplah untuk menggambarkan betapa pentingnya komunikasi yang baik.

Perbincangan perlu dijadikan sebagai langkah pertama dalam sebarang pertikaian. Ada kemungkinan perjanjian lisan dapat menyelesaikan masalah dengan lebih baik berbanding mengambil sebarang tindakan undang-undang.

Kebanyakan pertikaian seperti itu selalunya telah diletakkan sebagai terma dan syarat di dalam surat perjanjian sewa rumah yang ditulis dengan baik dan terperinci.

 

Masalah Perundangan Yang Lazim Bagi Penyewa

Masalah perundangan yang paling biasa buat penyewa adalah persoalan tentang penamatan awal kontrak seperti yang dinyatakan di atas.

Hak Sebagai Penyewa Rumah_11
Hak Sebagai Penyewa Rumah_11

Ingin ditekankan sekali lagi – jika anda menamatkan perjanjian kontrak sewa lebih awal, anda mungkin bertanggungjawab untuk pembayaran sewa penuh disebabkan baki tempoh kontrak.

Penamatan awal oleh tuan rumah pun satu masalah yang biasa berlaku. Pastikan surat perjanjian sewa rumah anda memasukkan situasi ini sebagai terma dan syarat.

Salah di sisi undang-undang untuk tuan rumah mengusir keluar penyewa mengikut suka hati tanpa perintah mahkamah, seperti yang tertakluk dalam Akta Relief Spesifik 1950.

Perlindungan undang-undang ini juga melibatkan hartanah yang tidak dapat diakses berikutan penukaran kunci oleh tuan rumah.

Namun, jika anda gagal membayar sewa tepat pada waktunya atau merosakkan hartanah, ada kemungkinan terdapat klausa penamatan kontrak.

Tuan rumah boleh memberikan anda notis pembayaran, dan boleh mengusir anda keluar sekiranya masih gagal untuk membayar. Proses ini selalunya memakan masa yang panjang dan melibatkan kos yang agak tinggi kepada tuan rumah.

 

Apa Yang Boleh Dan Tak Boleh Dilakukan

Berikutan dengan semua pertimbangan yang perlu anda buat sebagai penyewa, jom kita semak senarai rujukan ringkas mengenai Perkara yang Boleh dan Tak Boleh Dilakukan untuk gambaran yang lebih tepat.

Yang Boleh

Yang Tidak Boleh

Periksa dengan betul keadaan semasa rumah sebelum menyewa

Bersetuju dengan kontrak lisan

Meneliti dan menandatangani surat perjanjian sewa rumah

Terlepas membayar sewa

Membincangkan syarat-syarat pengembalian deposit

Mencari sublet untuk sebahagian/seluruh hartanah

Membayar sewa tepat pada masanya

Mengabaikan pembaikian atau masalah

Menjaga hartanah dengan baik

Memaklumkan sebarang kerosakan atau pembaikian

Merosakkan hartanah

Melanggar perjanjian sewa anda

Membayar bil utiliti tepat pada masanya

Ubahsuai atau mengubah hartanah

 

Ingin mencari hartanah baru untuk disewa? Kami kongsikan penyenaraian dari pangsapuri di Pulau Pinang hingga ke banglo di Johor Bahru untuk anda terokai dan pilih!