Panduan Mudah Untuk Pelanjutan Masa Pembinaan Di Malaysia

·6-min read

Click here for English version.

 

Kerja pembinaan memang rumit. Rumah impian anda yang bermula daripada sebuah pelan lukisan tak akan siap sekelip mata.

Ada banyak tahap pengawasan dan kebenaran diperlukan bermula sedari awal pelukisan pelan bangunan dibuat arkitek, sehinggalah kepada kelulusan pihak berkuasa untuk membina saliran longkang.

Itu tak ambil kira lagi kerja-kerja fizikal membina bangunan yang lebih sukar dari mula projek sehinggalah siap sepenuhnya.

Kadangkala kerumitan ini akan menyebabkan keseluruhan proses pembinaan tertunda.

Kelewatan tersebut mungkin menjejaskan beberapa pihak berkepentingan seperti arkitek, jurutera, kontraktor, termasuklah pelanggan yang juga pemilik bangunan.

Untuk berdepan kemungkinan ini, kontrak pembinaan yang baik haruslah merangkumi klausa Pelanjutan Masa yang sangat penting. Apa tu?

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

 

Apakah Pelanjutan Masa Dan Fungsinya?

Klausa Pelanjutan Masa menyediakan mekanisme penyesuaian tarikh penyempurnaan projek pembinaan (apabila PERLU) dan pada masa yang sama menawarkan perlindungan kepada pembeli rumah.

Realitinya ada pelbagai cabaran yang boleh melambatkan pembinaan projek, seperti:

  • Masalah sumber

  • Kelewatan penyiapan elemen utama pembinaan

  • Situasi tidak terjangka yang serius seperti Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) disebabkan oleh wabak COVID-19, boleh juga dipertimbangkan

Tapi sayangnya, banyak perkara berada di luar kawalan kita! Jadi, klausa Pelanjutan Masa dirancang untuk memastikan struktur kontrak disediakan untuk menangani kelewatan yang tak dijangka.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Sekiranya berlaku kelewatan, Pelanjutan Masa boleh dilakukan dengan memanjangkan penjadualan tarikh penyiapan projek.

Kebiasaannya, penalti kontrak akan dikenakan seperti dijelaskan oleh klausa Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD).

PropertyGuru Tip

Biasanya anda boleh jumpa klausa LAD dalam <a href="https://www.propertyguru.com.my/property-guides/kepentingan-surat-perjanjian-jual-beli-di-malaysia-22005" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement/SPA)</a> yang menentukan jumlah penalti perlu dibayar jika berlaku sebarang kelewatan pembinaan. Jumlah penalti sering dikira berdasarkan jumlah hari kelewatan yang melebihi tarikh penyiapan projek yang dipersetujui.

Jumlah penalti boleh meningkat dengan sangat cepat, sekiranya kontraktor menyiapkan projek mereka terlalu lewat.

Harapnya anda tak pening dalam memahami istilah kontrak ni! Kerana kami ada satu lagi perkara penting yang juga perlu diterangkan iaitu Pelanjutan Masa boleh dibuat secara jangkaan atau tinjauan semula.

Dalam kebanyakan kes, pelanjutan ini harus dibuat secara jangkaan yang bermaksud pemberitahuan awal SEBELUM kontraktor melepasi tarikh penyiapan projek yang dipersetujui.

Walau bagaimanapun, dalam kes tertentu, klausa Pelanjutan Masa boleh membenarkan lanjutan kerja secara tinjauan semula (SELEPAS tarikh penyiapan dipersetujui) dengan penetapan ganti rugi yang akan dibereskan selepas kerja selesai.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Nampak tak yang kontrak pembinaan boleh berbeza, jadi klausa Pelanjutan Masa juga boleh berbeza.

Maksudnya, syarat dan kewajipan tentang pelanjutan dan penetapan ganti rugi sangat bergantung kepada sebaik mana kontrak dibuat.

 

Apa Kesan Pelanjutan Masa Kepada Pembeli Rumah?

Pelanjutan masa untuk pembinaan projek boleh memberikan kesan negatif kepada pembeli rumah, terutamanya jika mereka berkeluarga. Nak bayar ansuran rumah lagi, nak sara keluarga lagi. Pening, pening.

Katakan anda telah membeli sebuah unit di projek kondominium yang baru dilancarkan dan patutnya boleh diduduki dalam masa 36 bulan lagi.

Tetapi, anda dapat tahu yang unit yang dibeli tak boleh diduduki dalam tempoh yang ditetapkan, mestilah kecewa kan! Klausa Pelanjutan Masa direka khusus untuk melindungi anda dalam keadaan seperti ini.

Surat Perjanjian Jual Beli menetapkan syarat penyiapan pembangunan hartanah kepada pemaju.

SNP mewajibkan hartanah mesti disiapkan dan diserahkan kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan, hartanah berstrata pula perlu disiapkan dalam tempoh 36 bulan.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Kegagalan penyerahan dalam tempoh masa ini bermaksud pemaju mesti membayar penalti kepada pemilik rumah, bersamaan dengan 10% setahun daripada harga pembelian.

Walaupun anda mungkin tidak mendapat kediaman baharu tepat pada masanya, sekurang-kurangnya anda mendapat pampasan kewangan sebagai ganti rugi kesusahan sepanjang tempoh pelanjutan masa.

Sebelum ini, para pemaju boleh meminta Pelanjutan Masa daripada Pengawal Perumahan Malaysia yang berhak memansuhkan keperluan membayar ganti rugi, tetapi keputusan Mahkamah Persekutuan pada tahun 2019 menganggap bahawa kuasa itu tidak sah.

Para pembeli rumah sekali lagi dilindungi sepenuhnya daripada pelanjutan pembinaan dan kontraktor atau pemaju wajib membayar denda mengikut kontrak.

Keputusan itu diumumkan – Ketua Hakim Negara, Tengku Maimun Tuan Mat yang menyatakan:

"Pengubahsuaian dan pemberian pelanjutan masa ini kepada pemaju nampaknya tidak melindungi para pembeli yang menghalang tujuan (undang-undang digubal di) Parlimen. Membolehkan pengawal perumahan mengetepi atau mengubah terma dan syarat kontrak jualan akan menafikan hak pembeli untuk menuntut ganti rugi."

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Penghakiman ini adalah kejayaan penting bagi pembeli rumah yang berhak untuk terima pampasan disebabkan oleh kelewatan penyerahan. Sebelum ini, tuntutan ganti rugi pembeli boleh ditolak oleh Pengawal Perumahan.

 

Bagaimana Pelanjutan Masa Mempengaruhi Jadual Pembayaran Berperingkat?

Jadual Pembayaran Berperingkat untuk pembelian hartanah ditentukan di bawah Akta Pembangunan Perumahan 2012.

Jadual ini menetapkan jadual pembayaran untuk pembelian hartanah kediaman bertanah dan berstrata berdasarkan elemen kerja berbeza.

Dalam kata lain, ia adalah ketetapan masa pembayaran yang perlu dilakukan. Secara keseluruhan, 80% daripada pembayaran berperingkat ini perlu dibuat sebelum hartanah disiapkan sepenuhnya.

Namun, jumlah ini berkait dengan penyempurnaan elemen asas kerja bermula daripada penetapan tapak asas sehinggalah kepada sistem perpaipan. Di bawah adalah gambaran ringkas butiran kerja kasar:

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Setelah penyiapan kerja tertentu, pembeli rumah mesti membuat pembayaran jumlah yang dipersetujui dalam tempoh 21 hari setelah menerima notis.

Perlu diingat yang kewajipan pembayaran adalah berdasarkan penyiapan elemen kerja projek dan bukannya tarikh yang ditetapkan.

Sekira berlakunya penangguhan elemen projek, kontraktor tidak boleh mengeluarkan notis bayaran dan menghantar tuntutan pembayaran elemen tersebut.

Dalam situasi ini unjuran tempoh masa awal pembinaan projek dikeluarkan pemaju tidak lagi terpakai.

Setelah penyiapan pembinaan hartanah, pembayaran ​​selanjutnya sebanyak 12.5% perlu dijelaskan “Pada tarikh Pembeli mengambil pemilikan kosong Petak tersebut dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan”.

Baki 7.5% lagi dibayar setelah pembeli menerima Notis Pemilikan Kosong hartanah terlibat.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Perkara yang anda perlu kena ingat adalah notis pembayaran ditentukan berdasarkan tarikh penyiapan, bukannya tarikh jangkaan projek disiapkan.

Sekiranya kontraktor meminta penangguhan penyiapan pembinaan, mereka juga harus menangguhkan penghantaran bil kepada anda.

Seperti biasa, peruntukan ini adalah elemen perjanjian kontrak yang SANGAT penting (dan kompleks!).

Oleh itu, selalu pastikan ada profesional yang memeriksa hal ini bagi memastikan anda tidak terjerumus dalam perjanjian yang tidak adil atau kehilangan hak hartanah disebabkan keliru dengan syarat pembayaran.

 

Soalan Lazim Tentang Pelanjutan Masa

Klausa Pelanjutan Masa adalah peruntukan yang rumit tetapi penting dalam sebarang kontrak pembinaan. Berikut adalah beberapa soalan lazim yang menjelaskan maksudnya:

1) Adakah Covid-19 mempengaruhi pelanjutan masa pembinaan?

Covid-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) mewujudkan situasi sukar kerana kontraktor tidak dibenarkan memasuki tapak pembinaan untuk meneruskan pembinaan.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

Secara umumnya, keadaan ini diliputi oleh klausa force majeure atau Kemustahilan/Kekecewaan Pelanjutan Masa.

Force majeure asasnya bermaksud keadaan di luar kawalan anda yang kebiasaannya akan mengakibatkan pelanjutan masa tanpa implikasi kewangan.

Kontrak individu boleh menafsirkannya secara berbeza melalui Kemustahilan/Kekecewaan Pelanjutan Masa dan harus diperiksa dengan sewajarnya oleh tenaga profesional.

2) Adakah setiap kontrak mempunyai klausa Pelanjutan Masa?

Kontrak pembinaan yang baik semestinya memasukkan hal ini tetapi malangnya tidak semua kontrak itu dibuat untuk kepentingan anda selaku pembeli!

Jadi, penting untuk sentiasa pastikan kontrak anda diperiksa oleh mereka yang profesional. Mana-mana SPA yang dirancang secara profesional juga harus merangkumi perlindungan ini.

3) Bilakah penyerahan hartanah kediaman dijadualkan?

Dalam tempoh 24 bulan untuk hartanah bertanah atau 36 bulan untuk hartanah berstrata berdasarkan tarikh yang dinyatakan pada SNP.

klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah
klausa pelanjutan masa, lanjut masa, bina rumah

4) Perlukah saya melupuskan hak Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan?

Memang akan ada pemaju yang tidak bertanggungjawab yang mungkin cuba dan meminta anda melupuskan hak tuntutan Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan.

Tetapi, jangan biarkan mereka buat begitu! Peruntukan klausa Pelanjutan Masa adalah untuk menjaga kuasa dan hak kewangan anda sebagai pembeli rumah.

 

Sekiranya anda baru sahaja membeli hartanah baharu (atau sedang dalam pembinaan), anda patut tahu tentang "jaminan". Baca dan fahami definisi sebenar Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) untuk pastikan hak anda terjaga!