Panduan Lengkap Penyempurnaan Pindah Milik & Penyempurnaan Gadaian

·8-min read
Panduan Lengkap Penyempurnaan Pindah Milik & Penyempurnaan Gadaian
Panduan Lengkap Penyempurnaan Pindah Milik & Penyempurnaan Gadaian

Click here for English version.

Penyempurnaan Pindah Milik (Perfection of Transfer/POT) dan Penyempurnaan Gadaian (Perfection of Charge/POC) adalah dokumen penting dalam pemindahan pemilikan sesuatu hartanah.

Namun, bagi sesetengah orang, mereka masih terperanjat dengan dokumen-dokumen ini! Kita semua mesti akan teruja dengan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement/SPA) kan?

Ataupun juga dokumen Memorandum Pemindahan (Memorandum of Transfer/MOT), sehingga menyebabkan kita terlepas pandang cabaran terakhir sebelum menandatangi sebarang perjanjian yang muktamad.

Yang pasti, kita semua perlu ambil tahu akan kedua-dua dokumen penting ini. Atas sebab itulah kami di sini untuk menjelaskan kepada anda secara terperinci. Mari kita menyemaknya dengan lebih lanjut!

Apa Itu Penyempurnaan Pindah Milik (Perfection of Transfer/POT)?

Pertama sekali adalah Penyempurnaan Pindah Milik (Perfection of Transfer/POT). Secara ringkasnya, dokumen ini diwajibkan dalam kes di mana Hakmilik Individu atau Strata TIDAK pernah dikeluarkan untuk hartanah sebelum penjualan.

Misal kata, apabila pemaju membina kompleks atau sebuah pangsapuri baru, hartanah dan bidang tanah tu adalah hak milik mereka, atau lebih dikenali sebagai Hakmilik Induk (Master Title).

Pada dasarnya, ia adalah dokumen undang-undang yang menetapkan hak milik pembangunan, dan dikeluarkan semasa fasa pembangunan dan pembinaan.

pot-poc-bm
pot-poc-bm

Semua hartanah dalam satu pembangunan digabungkan di bawah Hakmilik Induk yang merangkumi semua, sehinggalah Hakmilik Individu (Individual Title) atau Strata (Strata Title) masing-masing dikeluarkan.

Penyempurnaan Pindah Milik digunakan dalam keadaan di mana pembelian hartanah telah dilakukan, tetapi sebelum Hakmilik Individu atau Strata dikeluarkan.

Ini bermaksud apabila Hakmilik Individu atau Hakmilik Strata dikeluarkan kemudiannya, Penyempurnaan Pindah Milik diperlukan untuk memindahkan hak milik.

Ianya seperti membahagikan pembangunan besar (di bawah Hakmilik Induk) menjadi bahagian-bahagian kecil, yang merangkumi secara individu oleh pemilikan lain.

Okay sekarang, bayangkan anda mengambil sepotong kek untuk diri sendiri, dan anda menandatangani untuknya dengan gembira sekali! (Maaf, tiada kek pun sebenarnya.)

Terdapat juga kes di mana Penyempurnaan Pindah Milik mungkin diperlukan ketika membeli hartanah secara langsung dari individu lain.

Ini mungkin kerana penjual pada awalnya membeli hartanah itu dari pemaju, yang lambat mengeluarkan pemilikan Hakmilik Induk.

Sekiranya berlaku pembelian terus dari pemaju, pembayaran duti setem dapat ditangguhkan sehingga Pemindahan Bayaran selesai.

Dengan pembelian secara langsung dari penjual, ia mesti dibayar apabila jualan berjaya, serta Perjanjian Jual Beli (SPA) sudah lengkap.

Proses Asas Penyempurnaan Pindah Milik

Langkah 1: Pembeli membayar caj guaman, duti setem dan pemindahan bayaran yang diperlukan. Langkah 2: Borang 14A ( Pemindahan Hak Milik) ditandatangani oleh pembeli Langkah 3: Borang 14A (Pemindahan Hak Milik) ditandatangani oleh pemaju. Langkah 4: Duti setem dibayar di LHDN. Langkah 5: Pendaftaran dibuat di Pejabat Tanah. Langkah 6: Geran individu/strata dengan nama pembeli dikeluarkan.

Dokumen Diperlukan Untuk Penyempurnaan Pindah Milik

  • Salinan kad pengenalan pembeli

  • Salinan geran

  • Salinan SPA

  • Resit penilaian terkini

  • Resit cukai tanah

  • Resit penilaian

  • Dokumen berkaitan lain.

Bagaimana Penyempurnan Pindah Milik Dikira?

Sebut harga untuk Penyempurnaan Pindah Milik melibatkan MOT caj guaman profesional, duit setem serta upah pemindahan bayaran.

poc-pot-2
poc-pot-2

Upah pemindahan bayaran ini termasuklah untuk proses pendaftaran, pengangkutan, fotokopi, kebenaran pemindahan, carian tanah dan kemuflisan dan lain-lain.

Selalunya, kebanyakan jumlah ini diletakkan di dalam bayaran duti setem jadi jika anda sudah membayarnya ketika menandatangani SPA, anda boleh abaikannya.

Apa Itu Penyempurnaan Gadaian (Perfection of Charge/POC)?

Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer
Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer

Penyempurnaan Gadaian adalah dokumen pemindahan hak milik yang lain. Ia merangkumi pemindahan hak milik untuk Individu atau Strata, kepada bank yang membekalkan pinjaman perumahan untuk membeli hartanah.

Walau apa pun yang kita fikirkan, pinjaman perumahan pada hakikatnya memberikan hak milik kepada bank yang membiayai pembelian kami.

Kami hanya membeli rumah idaman secara beransur-ansur, melalui pembayaran balik pinjaman tersebut secara berkala.

Ini bermaksud apabila Penyempurnaan Pindah Milik diperlukan untuk mengambil hak milik dari pemaju atau penjual, Penyempurnaan Gadaian pula penting untuk memindahkan permilikan itu ke bank.

PGMY_No_1
PGMY_No_1

Proses Asas Penyempurnaan Gadaian

Langkah 1: Borang 16A (Gadaian) ditandatangani oleh pembeli/peminjam.
Langkah 2: Borang 16A (Gadaian) ditandatangani oleh bank.
Langkah 3: Dokumen berkaitan dicop di LHDN.
Langkah 4: Pendaftaran dibuat di Pejabat Tanah.
Langkah 5: Gera nasal diberikan kepada bank.
Langkah 6: Pelanggan menerima Salinan geran dan Salinan Borang 16A.

Dokumen Diperlukan Untuk Penyempurnaan Gadaian

  • Salinan kad pengenalan pembeli/peminjam.

  • Salinan geran.

  • Salinan perjanjian fasiliti.

  • Resit penilaian terkini.

  • Resit cukai tanah.

  • Dokumen berkaitan lain.

Bagaimana Penyempurnaan Gadaian Dikira?

poc-pot-3
poc-pot-3

Sebut harga Penyempurnaan Gadaian dikira hampir serupa dengan Penyempurnan Pindah Milik, kecuali duti setem yang berharga hanya RM40 untuk dokumen berkaitan bagi tujuan pengecapan.

Apakah Perbezaannya Antara Penyempurnaan Pindah Milik Dan Gadaian?

Penyempurnaan Pindah Milik diperlukan dalam semua kes di mana hakmilik dipindahkan dari Hakmilik Induk ke Hakmilik Individu atau Strata selepas pembelian hartanah. Ia memindahkan hak milik dari pemaju atau pemilik sebelumnya kepada pemilik baru.

Penyempurnaan Gadaian hanya diperlukan apabila pinjaman perumahan telah digunakan untuk membiayai pembelian hartanah. Ia memindahkan hak milik dari pemilik baru ke bank yang membiayai pinjaman.

Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer
Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer

Pada dasarnya, Penyempurnaan Pindah Milik dan Penyempurnaan Gadaian merujuk kepada proses pemindahan nama pada hak, dari satu pihak kepada pemilik yang sah. Keliru? Ini dia cara untuk memahaminya dengan lebih jelas:

  • Memindahkan hak dari pemaju -> Anda (pembeli) = Penyempurnaan Pindah Milik

  • Memindahkan hak dari anda -> Bank (untuk pembiayaan) = Penyempurnaan Gadaian

Berapa Agaknya Kos Memindahkan Hakmilik Hartanah?

Kedua-dua Penyempurnaan Pindah Milik dan Gadaian dilindungi di bawah undang-undang yang sama, iaitu 'Solicitors Remuneration Order' (Perintah Saraan Peguam Cara).

Undang-undang ini mengawal yuran guaman yang boleh dikenakan oleh peguam, bagi memudahkan transaksi hartanah, serta perjanjian kewangan yang lain.

Perintah Saraan Peguam Cara ni telah diubah pada tahun 2017, dan jelas menyatakan skala yuran guaman yang harus dibayar selepas penyelesaian Penyempurnaan Pindah Milik:

  • Sekiranya anda menggunakan peguam sama yang terlibat dengan pembelian hartanah anda semasa SPA, maka caj maksimum adalah 25% daripada kos perundangan wajib.

  • Sekiranya anda menggunakan peguam baru yang terlibat secara khusus untuk menyelesaikan Penyempurnaan Pindah Milik, caj maksimum adalah 50% dari kos perundangan wajib.

Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer
Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer

Kami menggariskan skala yuran guaman wajib di bawah. Perhatikan bahawa ini adalah bayaran maksimum yang biasanya anda bayar, dan dikenakan potongan yang dinyatakan di atas:

Yuran Guaman Wajib Pembelian Hartanah

Nilai Hartanah

Skala Bayaran

RM500,000.00 Pertama (Tertakluk pada bayaran minimum RM500.00)

1%

Untuk RM500,000.00 Yang Seterusnya

0.8%

Untuk RM2,000,000.00 Yang Seterusnya

0.7%

Untuk RM2,000,000.00 Yang Seterusnya

0.6%

Untuk RM2,500,000 Yang Seterusnya

0.5%

Lebih dari RM7,500,000

0.5%

Untuk lebih memahami soal pengiraan dan kos, misal kata, Pemilik A membeli sebuah kondominium di Mont Kiara pada tahun 2020 dengan harga RM2,000,000. Inilah jumlah yuran guaman yang perlu dibayar oleh Pemilik A:

Pengiraan Yuran Guaman

Jumlah

RM500,000 yang pertama x 1%

RM5,000

RM500,000 yang seterusnya x 0.8%

RM4,000

RM1,000,000 yang seterusnya x 0.7%

RM7,000

Yuran guaman maksimum

RM16,000

Yuran guaman POT maksimum dengan peguam asal (25%)

RM4,000

Yuran guaman POT maksimum dengan peguam baru (50%)

RM8,000

Oleh itu, untuk Penyempurnaan Pindah Milik Rumah A yang bernilai RM2,000,000 tu, mereka boleh membayar antara RM20,000 hingga RM24,000, bergantung kepada sama ada mereka mahu kekal dengan peguam asal, atau mengupah wakil undang-undang yang baru.

Perubahan Terkini Kos Pemindahan Hak Milik Hartanah Anda/cms/upload_files/document/Circular%20No%20058-2021.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">semakan garis panduan pada 10 Februari 2021, yang menetapkan jumlah dibenarkan pengecualian caj guaman, yang bermaksud caj lebih rendah dikenakan.

Berdasarkan ketetapan dinyatakan dalam Aturan 6 Perintah Saraan Peguam Cara 2005 (SRO), garis panduan terkini ini (berkuatkuasa pada 1 Mac 2021) menggariskan ketetapan terbaru.

Kini peguam hanya dibenarkan memberikan diskaun sehingga 25% daripada harga jualan, pembelian atau sebarang bentuk pemindahan hak milik (Jadual Pertama), serta proses mendapatkan geran asal hartanah dari bank sebaik sahaja keseluruhan pinjaman perumahan sudah diselesaikan (Jadual Ketiga).

Manakala untuk Jadual Kedua, Keempat, Kelima dan Keenam, sebarang diskaun ke atas upah guaman tidak dibenarkan sama sekali.

Banyak lagi situasi dinyatakan dalam garis panduan ini, di mana peguam tidak dibenarkan mengecualikan upah, seperti apabila peguam tersebut terlibat dalam proses SPA dan penamatan pembiayaan (kedua-duanya tidak ada diskaun).

Jadi, jika anda tidak pasti perkara mana anda boleh berjimat, lebih baik tanya dan dapatkan nasihat peguam anda!

Bagaimana Pula Dengan Duti Setem Di Bawah Penyempurnaan Pindah Milik?

Haa ni soalan yang baik! Duti setem adalah perkara yang sangat penting untuk dipertimbangkan dalam Penyempurnaan Pindah Milik.

Pertama, ingin dijelaskan di sini - anda hanya perlu membayar duti setem sekali sahaja ketika membeli hartanah. Sekiranya anda telah membayar duti setem semasa menandatangani SPA, anda tidak perlu membayarnya semasa menyelesaikan Penyempurnaan Pindah Milik.

Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer
Perfection of charge, Perfection of transfer and charge, Perfection of transfer Malaysia, What is perfection charge, Perfection of transfer, Solicitors remuneration order, Property title, Title transfer

Duti setem adalah cukai berdasarkan sistem nilai bertingkat, dengan peratusan terhutang untuk setiap peringkat berdasarkan nilai hartanah. Tingkatnya adalah seperti berikut (berkuatkuasa dari 2019):

  • 1% pada RM100,000 pertama

  • 2% dari RM100,001 hingga RM500,000

  • 3% dari RM500,001 hingga RM1,000,000

  • 4% untuk semua yang melebihi RM1,000,000

Dengan menggunakan rumah RM2,000,000 milik Pemilik A sebagai contoh, pembayaran untuk duti setem akan dikira seperti ini:

Harga Rumah

RM2,000,000

1% pada RM100,000 pertama

RM1,000

2% pada RM400,000 berikutnya

RM8,000

3% pada RM500,000 seterusnya

RM15,000

4% dengan harga melebihi RM1,000,000

RM40,000

Jumlah yuran duti setem

RM64,000

Diingatkan juga untuk sentiasa berjaga-jaga dengan pengecualian duti setem itu! Perkara ini sangat penting untuk dipertimbangkan, terutamanya bagi pembeli kali pertama yang boleh menikmati sejumlah pengecualian duti setem, bergantung pada nilai hartanah.

Kempen seperti Kempen Pemilikan Rumah (HOC) juga menunjukkan bagaimana pengecualian sementara dapat mempengaruhi bayaran wajib duti setem anda.

Oleh kerana jumlahnya cukup besar, membeli hartanah yang tidak dikenakan duti setem akan membantu anda menjimatkan wang!

Perlu juga diketahui bahawa, jika caj duti setem telah berubah selama bertahun-tahun dan anda tidak pasti yang mana yang harus diikuti, rujuklah semula tahun anda membeli hartanah tersebut.

Panduan Relevan

Penafian: Maklumat diberikan dalam laman web ini bersifat umum dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat perundangan profesional.
PropertyGuru akan berusaha memperkemas maklumat di laman web ini apabila diperlukan. Bagaimanapun, maklumat boleh diubah tanpa notis dan kami tidak memberikan jaminan ketepatan maklumat dalam laman web ini, termasuklah maklumat diberikan oleh pihak ketiga, pada bila-bila masa.
Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat ketika ia diterbitkan, individu tidak boleh bergantung kepada maklumat ini untuk membuat keputusan perundangan. Sebelum membuat sebarang keputusan, kami mencadangkan anda supaya berunding dengan profesional perundangan serta mengambil kira situasi unik perundangan dan keperluan setiap individu.
PropertyGuru tidak memberikan jaminan berkaitan ketepatan, kebolehpercayaan dan kesempurnaan maklumat yang terkandung dalam laman web ini. Kecuali selagi mana sebarang liabiliti di bawah undang-undang yang tidak boleh dikecualikan, PropertyGuru, dan pekerjanya tidak ada sebarang liabiliti untuk apa sahaja kesilapan atau ralat di dalam laman web ini atau untuk apa sahaja kerugian atau kerosakan yang ditanggung pembaca atau mana-mana orang yang lain.
Our goal is to create a safe and engaging place for users to connect over interests and passions. In order to improve our community experience, we are temporarily suspending article commenting