Panduan Lengkap Untuk Menjual Rumah Di Malaysia

·8-min read

Click here for English version.

Anda mungkin ada banyak sebab kenapa anda nak jual rumah anda. Mungkin anda kena keluar negara, mungkin anda nak pindah ke rumah yang lebih besar untuk memuatkan keluarga dan mak ayah mertua.

Tak kisahlah apa pun sebab dan situasi anda, di sini kami kongsi 11 langkah yang akan membantu anda dalam proses menjual rumah di Malaysia!

1) Semak Maklumat Tentang Rumah Yang Ingin Dijual

Pertama sekali, pastikan anda sediakan maklumat terperinci tentang rumah tersebut, termasuklah:

  • Lot bumiputera atau bukan bumiputera? Jika lot bumiputera, ia hanya boleh dipindah milik kepada bukan bumiputera selagi ianya mematuhi garis panduan Kerajaan Negeri.

  • Freehold atau leasehold? Freehold selalunya lebih mahal, manakala leasehold lebih berisiko.

Selain itu, buat semakan terhadap pinjaman perumahan, sama ada ia ada penalti bagi lock-in period.

Secara mudahnya, lock-in period adalah tempoh di mana peminjam tidak dibenarkan menjual hartanah mereka. Tapi kalau jual juga, itu yang kena penalti, biasanya sekitar 2% hingga 5%.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Katakanlah pinjaman perumahan anda bernilai RM300,000, kalau penalti 5% maknanya anda kena bayar RM15,000 tau!

Jadi kalau anda nak jual rumah sebab nak dapatkan keuntungan, pastikan anda buat kira-kira dengan teliti terlebih dahulu.

2) Kaji Harga Pasaran Dan Tetapkan Harga Yang Anda Mahu

Tak kisahlah anda nak jual apa sekalipun, pastinya nak tetapkan harga yang tak tinggi sangat sampai tak ada siapa nak beli, tapi tak rendah sangat supaya anda dapat pulangan yang sepatutnya.

Jadi, pastikan anda membuat kajian mendalam tentang harga pasaran. Ini 3 perkara yang boleh membantu:

Klik di sini kalau nak tahu apa faktor-faktor yang mempengaruhi proses penilaian hartanah!

3) Dapatkan Ejen Hartanah Untuk Menjual Rumah Anda

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Ejen hartanah memainkan peranan penting untuk menjadikan proses jual beli rumah anda mudah dan teratur.

Ejen yang terlatih akan membantu memasarkan rumah anda untuk dijual, berunding dengan pembeli, dan memastikan proses jual beli rumah berjalan dengan lancar.

Setiap ejen hartanah perlu berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah Dan Pengurus Harga (LPPEH).

Pastikan anda juga tahu apa perbezaan antara perunding hartanah (real estate negotiator atau REN) dan ejen hartanah (real estate agent atau REA).

Secara ringkas, ejen hartanah atau lebih bertauliah daripada perunding hartanah, di mana ejen hartanah perlu melalui lebih banyak kursus, pengalaman praktikal, dan juga ujian.

Ejen hartanah juga boleh buka agensi mereka sendiri dan menggaji perunding-perunding hartanah untuk membantu.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Anda boleh gunakan khidmat kami untuk mencari ejen hartanah yang sesuai untuk anda!

Setelah berjaya mendapatkan ejen hartanah yang boleh diharap, beritahu akan harga yang ingin dijual serta diskaun yang anda mampu tawarkan kepada pembeli.

Jangan takut untuk bertanya apa-apa soalan yang berkaitan dengan hartanah dan proses jual beli!

4) Dapatkan Peguam Untuk Menguruskan Segala Perjanjian

Kebanyakan penjual dan pembeli memilih untuk berkongsi peguam yang sama bagi menjimatkan yuran guaman.

Namun perlu diingat, dari segi undang-undang, peguam tidak boleh mewakili kedua-dua pihak kerana akan timbul konflik kepentingan.

Sebab itulah penting bagi anda mencari dan melantik peguam sendiri. Peguam ni akan membantu anda menguruskan segala hal yang berkaitan dengan undang-undang, terutamanya bagi perjanjian jual beli.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Anda juga perlu mempertimbangkan yuran guaman yang terlibat. Jangan bimbang, yuran ni dah ditetapkan oleh Solicitors’ Remuneration Order.

Yuran guaman adalah seperti di bawah:

Nilai jualan

Yuran guaman

Untuk RM500,000 pertama

1.0% (minimum RM500)

Untuk RM500,000 seterusnya

0.8%

Untuk RM2,000,000 seterusnya

0.7%

Untuk RM2,000,000 seterusnya

0.6%

Untuk RM2,5000,000 seterusnya

0.5%

Jika nilai jualan hartanah anda melebihi RM7.4 bilion, anda boleh berunding dengan peguam untuk yuran guaman, tapi ia selalunya tak lebih 0.5%.

5) Pastikan Rumah Anda Sedia Untuk Dilawat

Ini bahagian yang paling seronok bagi mereka yang suka mengemas rumah.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Tak perlu bazir duit beli hiasan tambahan untuk rumah anda, cukuplah sekadar anda pastikan rumah dalam keadaan bersih, terjaga, dan selesa didiami.

Pastikan lantai disapu dan dimop. Bersihkan dan lap ruang permukaan daripada habuk dan minyak, contohnya di atas meja, rak buku, kabinet, dan dapur.

Pastikan kelengkapan-kelengkapan asas di dalam rumah juga berfungsi, terutamanya yang anda pasti akan dicuba ketika pembeli datang ke rumah.

Ini termasuklah suis lampu, paip air, water heater, dan juga dapur. Anda mungkin perlu keluarkan sedikit belanja untuk membaiki apa-apa yang rosak.

Tak lupa juga dengan kawasan di luar rumah. Bersihkan laman anda daripada sampah dan daun-daun, dan potong rumput jika perlu.

6) Iklankan Rumah Anda

Cuba fikir akan pengalaman anda sendiri ketika melayari Internet untuk cari rumah untuk dibeli atau disewa. Perkara apa yang paling menarik minat anda?

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Bila anda dah tapis hasil carian mengikut kawasan, harga, dan saiz rumah; perkara paling penting yang membuatkan rumah anda menonjol adalah gambar yang anda sediakan.

Dengan gambar yang jelas, pembeli dapat bayangkan macam mana mereka boleh duduk di dalam rumah anda, dan menjalani urusan mereka sehari-hari.

Anda tak semestinya kena cari jurugambar profesional untuk tugas ini. Cari contoh yang ada di Internet dan lihat macam mana mereka tangkap gambar, sudut apa yang mereka guna. Pastikan gambar anda terang dan jelas.

Pastikan juga keadaan rumah anda memang serupa dengan gambar. Jangan sampai masukkan almari, katil dan kelambu dalam gambar, tapi dalam bilik sebenarnya kosong.

Nanti bila pembeli datang, mereka mungkin akan rasa tertipu, buat membazir je masa semua orang kan?

7) Bersedia Untuk Proses ‘Viewing

Bila anda dah dapat pembeli yang berminat untuk rumah anda, tetapkan temu janji mengikut keselesaan kedua-dua pihak.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Bila temu janji dah ditetapkan, pastikan anda benar-benar lapang dan mampu meluangkan masa. Temu janji ni akan memberi tanggapan pertama kepada pembeli.

Kalau anda buat mereka menunggu atau tiba-tiba kena tunda temu janji, mereka mungkin rasa yang anda tidak hormat akan masa mereka.

Mereka juga mungkin fikir yang anda tak profesional dan boleh mendatangkan masalah dalam urusan-urusan lain yang akan datang.

Jika anda terikat dengan komitmen masa atau tenaga, dapatkan khidmat ejen hartanah untuk mengendalikan proses ‘viewing’.

Sekali lagi, pastikan rumah tersebut dalam keadaan yang baik. Jika terdapat kerosakan kecil seperti paip bocor ataupun mentol lampu terbakar, baikinya terlebih dahulu.

8) Runding Harga Dengan Bakal Pembeli

Bila anda dah dapat pembeli yang setuju untuk membeli rumah anda, bermulalah proses rundingan.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Di sini, sediakan diri untuk proses tawar-menawar. Macam biasalah, mungkin anda ingin menaikkan sedikit harga daripada apa yang disasarkan, manakala pembeli pula akan meminta diskaun.

Jadi anda tawar-menawar hingga bertemu di tengah-tengah. Namun ada juga yang meletakkan harga yang mereka mahu terus pada iklan. Cara ini mungkin nampak lebih jujur.

Sesetengah penjual tidak kisah untuk menunggu supaya mereka dapat menjual rumah pada harga yang mereka inginkan.

Ada juga yang tidak kisah memberi tawaran yang lebih murah asalkan rumah dapat dijual dengan cepat.

Yakinkan pembeli dengan memberi penjelasan tentang keadaan pasaran, dan buat perbandingan antara harga pasaran pesaing lain dengan harga yang anda tawarkan.

Jangan lupa untuk dapatkan nasihat daripada ejen hartanah anda untuk memberi penerangan kepada pembeli.

9) Tawaran Membeli (Letter of Offer)

Apabila pembeli memberi persetujuan untuk membeli, anda boleh meminta pembeli untuk menandatangani Tawaran Membeli (Letter of Offer) daripada pihak bank.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Tawaran Membeli ini mengandungi maklumat-maklumat berikut:

  • Nama pihak pembeli dan penjual

  • Alamat lengkap rumah yang dijual

  • Harga yang dipersetujui

  • Jumlah deposit

  • Sebarang kelengkapan yang dijual sekali

  • Bila tarikh akhir perjanjian jual dan beli akan ditandatangani

Secara ringkasnya, tujuan Tawaran Membeli ini adalah untuk mengelakkan penjual daripada menjual rumah kepada pihak lain, serta mengelakkan pembeli menarik diri daripada urusan jual beli.

Pada peringkat ini, pembeli kebiasaannya akan membayar 2%-3% daripada jumlah deposit kepada ejen hartanah/peguam.

Deposit awal ini menunjukkan komitmen pembeli dan ia akan dipegang oleh pihak ketiga sebagai ‘escrow’ sebelum urusan jual beli diselesaikan.

PropertyGuru Tip

Istilah ‘<em>escrow</em>’ merujuk kepada pihak ketiga neutral yang memegang dahulu jumlah wang tertentu dan hanya akan melepaskan bayaran tersebut apabila transaksi telah diselesaikan.

10) Perjanjian Jual Beli (Sales & Purchase Agreement/SPA)

Seterusnya, Perjanjian Jual Beli ataupun Sales and Purchase Agreement (SPA) ni akan diuruskan oleh pihak peguam.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

SPA berfungsi sebagai kontrak yang sah daripada segi undang-undang yang menggariskan butir-butir penjualan yang berlaku antara kedua-dua pihak.

Semasa proses menandatangani perjanjian ini, pastikan pembeli memahami dengan jelas tentang syarat-syarat yang dipersetujui. Ini bagi mengelakkan sebarang masalah yang mungkin timbul pada kemudian hari.

Setelah perjanjian ditandatangani, pembeli akan membayar 10% downpayment daripada harga jualan. Proses ini perlu diselesaikan dalam tempoh 14 hari selepas Tawaran Membeli ditandatangani.

Secara umumnya, dalam mana-mana SPA, anda akan mendapat 90% lagi bayaran dari tarikh perjanjian ditandatangani dan dimatikan setem.

Walau bagaimanapun, tempoh masa ini boleh berubah dan tertakluk kepada syarat perjanjian yang telah dipersetujui oleh anda dan pembeli.

11) Jangan Lupa Bayar Cukai!

Menurut undang-undang hartanah di Malaysia, anda perlu membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau juga dikenali sebagai RPGT setelah berlakunya proses jual beli.

proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah
proses jual rumah, proses jual beli rumah, cara jual rumah

Walaupun begitu, cukai ini hanya dikenakan kalau anda berjaya memperoleh keuntungan daripada proses jual beli ini. Kalau tiada sebarang keuntungan, tak perlu bayar cukai!

Berikut adalah kadar terbaru CKHT yang akan dikenakan kepada penjual untuk kategori penduduk tetap dan warganegara Malaysia:

Tempoh masa milikan hartanah

Kadar CKHT

0-3 tahun

30%

3-4 tahun

20%

4-5 tahun

15%

5+ tahun

5%

Apa yang menariknya, kerajaan ada bagi kemudahan kepada anda untuk membuat pengecualian sekali seumur hidup bagi pelupusan cukai rumah kediaman!

Kami harap artikel ini dapat membantu dalam menjual rumah anda. Selamat berjaya!

Panduan Relevan