Nak Beli Kondominium/Apartment? 10 Perkara Perlu Dipertimbangkan!

·13-min read

Click here for English version

Industri hartanah di Malaysia sememangnya rancak dan pelbagai jenis. Maksudnya, jika anda mencari rumah bertingkat, anda ada pelbagai pilihan yang sesuai dengan kemampuan, keperluan dan impian anda.

Bila cakap soal impian, memanglah ramai orang nak tinggal di penthouse mewah yang luas dengan pemandangan ibu kota saujana mata memandang. Tapi, realitinya ia bergantung kepada situasi atau keupayaan kewangan anda.

Hakikatnya, ia bukanlah sesuatu yang mudah. Sebab mencari apartment atau kondominium yang tepat banyak kaitan dengan jangkaan anda. Anda kena tahu apa yang diinginkan, bagaimana nak sesuaikan dengan bajet anda.

Paling penting, bagaimana nak dapat pinjaman bank untuk rumah idaman anda tu!

Ada beberapa pertimbangan penting anda patut buat dalm soal ni. Pertama sekali tentulah memahami perbezaan asas antara kondominium dan apartment di Malaysia.

Istilah kondominium digunakan untuk melambangkan kemewahan dalam industri hartanah di Malaysia. Ini merangkumi hartanah berstrata dalam pembangunan yang boleh dianggap mewah.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Tiada definisi yang tepat dan pasti tentangnya tetapi secara amnya jika ia mempunyai banyak kemudahan mewah dan melebihi jangkaan anda, itulah kondominium. Hartanah ini biasanya pada julat harga antara RM300,000 - RM500,000 dan ke atas.

Apartment adalah hartanah berstrata kelas bawah berbanding kondominium yang mewah. Ia masih mempunyai beberapa kemudahan bersama yang menarik seperti kolam renang, gimnasium, dan lain-lain.

Tetapi ia tidak mungkin mempunyai ruang awam bertema hutan / kawasan untuk beryoga seperti yang mungkin anda temui di sebuah kondominium mewah. Apartment cenderung bermula pada harga sekitar RM35,000 - RM300,000.

Bila anda dah faham perbezaan antara apartment dan kondominium ni, anda perlu tanya apa yang penting untuk anda di masa depan.

Jadi jom kita tengok 10 faktor untuk tanya diri sendiri sebelum buat keputusan dan menjadi pembeli hartanah yang bijak!

1. Soal Harga

Anda boleh membaca semua ulasan projek hartanah yang paling menakjubkan di dunia, tetapi perkara pertama dan utama yang perlu diberi perhatian berkenaan pembelian hartanah ialah kewangan.

Kami faham yang kalau boleh semua orang nak kondominium dengan laluan pejalan kaki berbumbung terus ke stesen MRT atau berhampiran restoran mewah yang sambil makan boleh tengok KLCC.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Tapi, impian itu boleh diusahakan nanti, sebab sekarang anda perlu memahami peruntukan kewangan dan kemampuan anda.

PropertyGuru Loan Pre-Approval
PropertyGuru Loan Pre-Approval

Penyelesaian Relevan

PropertyGuru Loan Pre-Approval

Penting juga anda tak terlalu fokus kepada soal bagaimana hendak memaksimumkan nilai hartanah anda. Sebaliknya, tanya diri sendiri, gaya hidup bagaimana yang anda inginkan.

Sebabnya, bila anda dah berhutang dengan bank (baca: ada pinjaman perumahan) ia akan memakan sebahagian besar pendapatan anda.

Makanya, kena berjimat cermat berbelanja di luar, dah tak boleh selalu makan mewah atau berseronok tanpa perlu tengok duit dalam akaun bank. Kecuali lah kalau anda memang golongan kayangan….

Selain itu, anda juga perlu memikirkan pelan tindakan sekiranya berlaku situasi tidak diingini, hilang kerja misalnya….

Keutamaan setiap orang berbeza, tetapi yang menyatukan semua pembeli rumah di Malaysia ialah keperluan melakukan pengurusan kewangan yang teliti sebelum membeli rumah.

Satu perkara yang perlu kami kata sebab ramai tak sedar adalah kos hari ni tak sama dengan potensi keuntungan esok. Maka, anda perlu memikirkan kos beli hartanah sekarang dan nilai hartanah bila nak menjualnya.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Kos beli dan potensi untung ni perlu difikirkan serentak, barulah anda jadi pembeli yang bijak.

Satu perkara yang anda boleh buat adalah menjadikan unit hartanah bertingkat yang anda hendak beli untuk pelaburan masa depan sebagai rumah anda sekarang.

Duduk di situ sementara tunggu nilainya naik dan anda boleh jual. Kalau tak mampu duduk di situ, anda rasa pengurusan kewangan anda baik? Fikirkan dalam-dalam.

2. Keperluan Ruang Sekarang & Masa Depan

Pemilihan unit yang sesuai untuk dibeli sekarang memerlukan anda berfikir soal masa depan. Ruang unit tersebut perlulah memenuhi semua (atau separuh) bayangan masa depan dalam fikiran anda.

Golongan profesional muda memang tertarik nak beli SOHO /studio apartment, tapi mungkin tidak begitu sesuai jika anda merancang untuk berkeluarga beberapa tahun lagi.

Anda juga mungkin dah lama berangan nak duduk di loft duplex, tapi ia sudah tentu menghadkan ruang anda bila dah berkeluarga.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Jadi, bayangkan diri anda di masa depan dalam ruangan itu. Muat ke perabot atau peralatan lain nak letak? Bagaimana dengan pasangan dan anak anda? Bayangkan semuanya…

Pendek kata, fleksibiliti ruang semakin terhad apabila unitnya semakin kecil. Atau dalam bahasa mudahnya, susah nak susun atur kehidupan berkeluarga dalam ruang sekecil itu.

Unit dengan 2 bilik tidur akan memberi lebih fleksibiliti, kerana susun atur dalaman secara umumnya menawarkan ruang yang lebih dinamik.

Kondominium atau apartment 3 bilik tidur atau lebih adalah pilihan utama untuk ruang yang fleksibel, tetapi jika dah ada 3 bilik tidur, harganya pun tentulah lebih mahal.

Anda mungkin pakar susun atur atau dekorasi rumah dan boleh memanfaatkan ruang padat itu, tapi satu perkara anda memang tak boleh buat adalah meluaskannya seperti rumah bertanah.

Tapi, lain situasinya jika anda memang kaki hartanah dan sentiasa mencari peluang pelaburan. Anda boleh jual dan beli hartanah baru dengan ruang lebih luas bila situasi kehidupan anda dah berubah.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

3. Perabot & Kelengkapan Tersedia

Perkara ini boleh berbeza-beza antara satu bangunan bertingkat dengan bangunan bertingkat yang lain.

Peraturan terbaik yang boleh diguna pakai ialah, semakin banyak anda dapat, semakin mahal unit terbabit. Sekiranya peruntukan anda terhad, anda perlu menilai apakah keutamaan anda.

Sekiranya anda membeli rumah subsale, pastikan dalam perbincangan anda minta perabot dan kelengkapan yang ada dalam rumah tu. Permintaan ni perlu dimasukkan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Ini adalah untuk memastikan bahawa semua pihak yang terbabit dalam perjanjian memahami apakah perabot dan kelengkapan yang patut anda dapat bila beli rumah tu.

Untuk rumah baru, ia lebih rumit. Apabila ia melibatkan unit bertingkat, periksa baik-baik sebelum anda bersetuju dengan apa yang disertakan dengan harga pembelian.

Maksudnya, anda perlu periksa kelengkapan rumah termasuklah peralatan dapur atau penyaman udara yang disediakan.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Hal ini mungkin nampak remeh, tetapi penyaman udara yang baik, akan memberi perbezaan yang besar pada kos untuk jangka masa panjang.

Selain itu, berbaloi juga menyemak bahan pembinaan yang akan digunakan untuk kondominium anda. Anda boleh lihat unit contoh yang tersedia, dan pastikan apa yang anda lihat adalah apa yang anda akan dapat nanti.

Perlu diingatkan, kelengkapan dan bahan yang digunakan untuk kediaman anda akan menjadi penentu kualiti keseluruhan unit terbabit.

Pemaju yang menggunakan kelengkapan terkini dan bahan pembinaan berkualiti di unit anda menggambarkan komitmen mereka di keseluruhan hartanah berstrata yang mereka bina.

Biarpun hartanah yang dibeli adalah untuk didiami, jangan sesekali terlepas pandang dengan kemudahan lain yang disediakan.

Semua pemaju akan bersaing dalam aspek kemudahan bersama ni, terutamanya untuk kondominium yang harganya mahal.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Pembeli yang bijak boleh meningkatkan kualiti gaya hidup dengan mengetahui dengan tepat apa yang disediakan pemaju.

Sebagai contoh, kenapa perlu bayar yuran gimnasium yang mahal apabila anda boleh mengunakan gimnasium canggih di kondo sendiri? Sama juga dengan kolam renang, gelanggang tenis dan kemudahan lain.

4. Kedudukan Unit

Terdapat dua persoalan besar untuk kedudukan unit – pemandangan, dan pencahayaan. Kedua-dua faktor ni boleh menaikkan nilai hartanah anda.

Tapi, dalam soal pemandangan, anda kena hati-hati. Katakan anda beli sebuah hartanah bertingkat yang boleh nampak pantai di Pulau Pinang, memang lawa, memang terbaik.

Tak lama lepas tu, barulah tahu yang pemandangan anda tu akan terhalang dengan pelbagai pembangunan bangunan lain. Tak bestnya, bukan saja anda tak dapat lagi pemandangan tu, nilai hartanah juga mungkin menurun.

Pencahayaan pula lebih kepada soal praktikaliti. Matahari terbit di timur, tenggelam di barat. Jika bilik tidur anda menghadap timur, anda mungkin bermasalah, kecuali anda memang suka bangun awal pagi.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Nampak tak, kedudukan unit anda tu memang boleh mewujudkan perbezaan besar dan boleh mempengaruhi nilai hartanah anda.

Kalau nak sentuh lagi soal pencahayaan, pastikan hartanah tu berkedudukan utara-selatan yang akan memastikan unit tak terdedah kepada matahari sepanjang hari.

Lengkok perjalanan matahari berlaku dari satu sisi ke sisi yang lain kediaman anda, mengelakkan dari masalah sinaran cahaya matahari secara langsung pada waktu siang.

Ini bermaksud, hartanah anda akan menjadi lebih sejuk pada waktu siang dan penyaman udara tidak memerlukan penggunaan tenaga yang banyak untuk mengekalkan suhu.

Kedudukan barat-timur sebaiknya perlu dielakkan, dan sejujurnya pemaju tak akan membina hartanah seperti ini. Unit ini dilimpahi cahaya matahari sepanjang hari dan biasanya tak selesa untuk didiami.

Ada juga hartanah versi selatan-timur yang memberikan sinaran matahari kepada kediaman anda pada waktu pagi, sebelum ia memudar untuk memberikan rasa lebih sejuk dan keselesaan pada waktu siang.

Memahami kedudukan hartanah berbanding cahaya matahari boleh anda jadikan antara pertimbangan utama dalam mencari rumah idaman.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

5. Aras Lantai

Berapa tinggi yang anda mahukan? Atau sebenarnya, berapa kemampuan anda? Mudah untuk menyamakan aras lantai dengan kos, tapi ada juga pertimbangan praktikal lain yang perlu anda fikir.

a. Aras bawah

Mari kita mulakan dari bawah ke atas! Aras bawah adalah tempat paling selesa untuk didiami.

Menunggu lif merupakan satu perkara yang menyeksakan, lebih-lebih lagi dalam pembangunan berpopulasi padat dengan ruang lif yang terhad, atau lif yang asyik ditutup untuk menyelenggaraan.

Tinggal di aras bawah atau aras pertama bermaksud anda berada di lokasi baik untuk keluar-masuk ke kediaman anda, dengan hanya berjalan kaki dan mungkin naik anak tangga sikit untuk ke rumah anda.

Maksudnya, anda tak perlu mengamuk dengan butang lif bila anda memang nak cepat, terkejar-kejar nak pergi mesyuarat contohnya.

Aras bawah juga menghubungkan anda dengan ruang dan kemudahan bersama, gelanggang badminton atau tempat letak kereta misalnya.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Jika anda berkeluarga, mempunyai anak kecil atau haiwan peliharaan, balkoni adalah tempat bahaya. Dan bahaya ni boleh dikurangkan jika anda tinggal di aras bawah.

Tapi, risiko duduk di aras bawah adalah bunyi bising yang keterlaluan. Disebabkan anda berhampiran dengan pintu masuk bangunan atau jalan raya yang sibuk.

b. Aras tengah

Tengah selalu diabaikan, sama ada anak tengah dalam keluarga atau rumah anda di aras tengah bangunan. Sebabnya, tak banyak variasi pemandangan boleh nampak dan kemudahan bersama pun selalu agak jauh.

Tapi, tak bermakna unit di aras tengah ni pilihan yang teruk. Banyak juga unit aras tengah di Malaysia yang menawarkan pemandangan dan kemudahan menakjubkan.

Cuma ia selalu dipinggirkan dan jadi pilihan mereka yang tak mahu bayar lebih untuk pemandangan menakjubkan aras tinggi atau kemudahan aras bawah.

c. Aras atas

Anda dah berjaya jadi orang kayangan! Siapa tak nak duduk di penthouse aras paling tinggi dengan balkoni luas dan pemandangan menakjubkan. Semuanya boleh, jika ada duit.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Bila anda memilih unit di aras atas atau tertinggi ni, anda bayar untuk kenikmatan hidup. Dapat pemandangan menarik, tak dengar bunyi bising dari jalan raya atau kemudahan bersama.

Bahkan ada unit yang menawarkan siling lebih tinggi atau kawasan teres atau balkoni dengan kawasan bumbung peribadi khas untuk anda.

Unit teratas juga menawarkan keselamatan lebih baik, sebab kurang diakses penghuni aras bawah. Tapi, itu maksudnya anda sangat bergantung kepada lif.

Tunggu lebih lama atau kalau lif rosak, susah! Tapi, ada juga penthouse yang menawarkan lif peribadi dan akses kad hanya untuk anda. Keselamatan memang terjamin.

6. Akses Keluar Masuk

Seterusnya ialah persoalan tentang akses keluar masuk. Ini melibatkan keseluruhan pembangunan dan unit yang ada di dalamnya.

Pertama sekali: Adakah anda seseorang yang perlukan akses keluar masuk yang mudah dan pantas untuk perjalanan ke tempat kerja atau ke tempat lain?

PGMY_No_1
PGMY_No_1

Lokasi pengangkutan awam atau lebuh raya yang berdekatan bukan saja dapat mempengaruhi harga hartanah, tetapi juga gaya hidup anda.

Bagus jika anda dapat pertimbangkan nilai dan kualiti hidup anda, dan berapa banyak yang anda sanggup bayar untuk menjimatkan masa perjalanan.

Jika anda menggunakan perkhidmatan komuter setiap hari untuk ke Kuala Lumpur, hartanah dengan akses hab pengangkutan awam yang baik boleh meningkatkan kualiti hidup anda. Selamat tinggal kesesakan lalu lintas!

Bila cakap soal akses, bukan hanya pengangkutan anda perlu pertimbangkan. Anda juga perlu fikirkan soal akses dalam hartanah anda.

Bayangkan anda tinggal di aras paling atas di blok paling hujung dengan pintu pagar kawasan kondominum anda, ayat ‘hanya 5 minit berjalan kaki ke MRT’ tak sesuai digunakan!

Aktiviti tunggu lif, berjalan merentasi kawasan kondo ke jejantas untuk melintas lebuh raya sebelum sampai ke MRT pastinya lebih 5 minit! Tambah-tambah ketika waktu puncak orang pergi dan balik kerja.

Jika akses keluar masuk sangat penting dalam gaya hidup anda, jadilah pembeli yang bijak ketika hendak menentukan unit mana dalam kondominium itu anda mahukan.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

7. Potensi Pulangan Sewa

Tidak semua pencarian hartanah bertujuan untuk mencari rumah baru, walaupun pada masa kini terdapat lonjakan minat untuk memiliki rumah di kalangan belia (berumur antara 22 hingga 29 tahun).

Jika matlamat anda membeli adalah untuk menyewakan unit tersebut, maka hasil sewa adalah perkara terpenting anda perlu fikir berbanding soal pagi-pagi bilik tidur kena cahaya matahari tak.

PropertyGuru Tip

Hasil sewa adalah jumlah pendapatan yang diperolehi daripada hartanah anda di pasaran sewa, berbanding jumlah harga yang anda bayar.

Katakan anda bayar RM300,000 untuk sebuah apartment. Anda berjaya kutip sewa RM12,000 setiap tahun.

Jadi, hasil sewa anda adalah jumlah sewa bahagi jumlah kos darab 100 untuk dapat peratusan.

Maka hasil sewa anda adalah 4%. Secara umumnya di Malaysia, hasil sewa sekitar 4% adalah dianggap baik.

Untuk pembangunan baru, selalunya tak mudah untuk menaksir hasil sewa. Memanglah, pemaju akan beritahu yang ramai orang nak beli buat sewa dengan ‘anggaran konservatif’ hasil sewa 10%.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Maksudnya, itulah yang paling lekeh anda boleh dapat. Tapi, jadilah pembeli yang bijak.

Anda boleh jadi bijak dengan adalah meninjau hartanah serupa di kawasan berhampiran dan menilai apakah kadar sewa unit tersebut dalam pasaran ketika ini.

Ia boleh memberi anda panduan jelas dan memahami jangkaan anda tentang hasil sewa anda boleh dapat dan kadar sewa yang boleh tetapkan.

8. Kos Penyelenggaraan

Kos penyelenggaraan sangat penting untuk hartanah sewa, bahkan ia satu lagi perkara yang perlu dipertimbangkan untuk pembelian hartanah anda.

Terdapat dua jenis kos penyelenggaraan yang komprehensif. Yang pertama adalah kos pemeliharaan dan pembaikan. Ini sangat penting di pasaran sekunder, apabila anda membeli harta tanah yang pernah didiami.

Lakukan pemeriksaan yang menyeluruh dan terperinci bagi kelengkapan dalaman dan perkakas untuk mengetahui betapa usangnya ia dan berapa anda perlu keluarkan duit untuk baiki.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

Yang kedua adalah persoalan tentang yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas yang bersifat jangka masa panjang.

Jika unit anda beli mempunyai kemudahan bersama yang lengkap siap dengan kolam renang infiniti, ruang BBQ atas bumbung dan kawalan keselamatan terkini, bersedialah untuk bayar lebih!

Anda perlu ambil kira semua kos ini dalam pengurusan kewangan anda, itu yang membezakan seorang pelabur hartanah yang profesional dengan pelabur yang ikat perut hujung tahun sebab tak merancang.

9. Kos Pembaikan dan Pengubahsuaian

Satu lagi kos yang anda tak boleh terlepas pandang ialah pembaikan dan pengubahsuaian.

Sekiranya anda berpindah ke hartanah subsale, maka kos pembaikan bagi kerosakan atau barangan yang telah haus dan lusuh harus dipertimbangkan.

Peralatan, misalnya, memiliki jangka hayat maksimum, jadi sekiranya ia telah berada dalam hartanah tersebut dan telah digunakan berdekad lamanya, kemungkinan besar ianya perlu diganti segera.

Apabila menyebut tentang unit baru, mungkin akan timbul persoalan untuk membentuk semula, memulihkan atau mengubah suai. Tapi, semua ni hanya pilihan.

Idealnya, jika anda ada gaya atau hiasan baru yang anda mahukan, anda boleh minta pemaju masukkan sekali ketika pembinaan unit anda, berbanding keluarkan modal tambahan selepas itu.

apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium
apartment, pangsapuri, kondominium, kondo, apartment untuk dijual, faktor beli apartment, faktor beli kondominium

10. Buat Perbandingan Hartanah Setanding

Pertimbangan terakhir adalah salah satu kos relatif pasaran. Maksudnya, perbandingan antara produk dalam pasaran yang menarik minat anda.

Anda mungkin suka satu unit hartanah ni, tapi jika rajin sikit buat kajian di kawasan sama, tak mustahil anda boleh jumpa hartanah yang sama tapi tak serupa dengan harga 10% lebih rendah!

Banyak faktor yang mempengaruhi harga hartanah di Malaysia. Kadang-kala ia boleh jadi semudah pemaju yang sesuka hati menaikkan harga.

Bila anda buat perbandingan juga, tak mustahil anda boleh dapat unit sama tak serupa yang lebih besar dan menarik walaupun ada kekurangan berbanding unit yang mula-mula anda suka.

Kami dah banyak kali kata, hartanah untuk setiap orang adalah unik. Jadi, buat senarai apa yang perlu ada di hartanah itu dan apa yang boleh anda tolak ansur serta kemampuan bayaran anda.

Terdapat banyak pembangunan kondominium lama atau baru yang menunggu anda. Tak perlu buat keputusan terburu-buru dan jadilah pembeli yang bijak dan tahu apa yang anda mahu!

Panduan Relevan