马来西亚购买Lelong屋子的8个步骤和4个常见陷阱

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马来西亚购买Lelong屋子的8个步骤和4个常见陷阱
马来西亚购买Lelong屋子的8个步骤和4个常见陷阱

大马Lelong屋子的2种类型

所谓的lelong屋子,就是被拍卖的房地产 (英文Auction Property,马来文Rumah Lelong)

在马来西亚,这些屋子一般都是因为前任屋主无法在银行规定的期限内偿还房屋贷款,所以才会被银行、高等法庭(英文High Court)或政府土地局拿去拍卖,通过公开招标的方式出售给出价最高的竞标者,然后把卖房所得用来偿还前任屋主欠下的款项。

但是,如果屋子在拍卖当天没有竞标者,那么这间屋子就会保留到下一次的拍卖,而在下一轮的拍卖时,其拍卖底价(reserve price)会减少10%,直到有买家竞标为止。

所以很多比市价便宜的拍卖房屋,都是经过很多轮的“流拍”之后,价格才变得那么便宜的

1)LACA拍卖屋

CH_8 Steps to buy an auction property in Malaysia and 4 pitfalls to avoid - 2
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如果一间lelong屋子还没有拿到个别地契individual title或分层地契strata title,或者地契还未从发展商的名字改成屋主的名字,那么这间屋子就是属于LACA拍卖屋。

“LACA”的全称是Loan Agreement cum Assignment,也就是贷款合约兼割名过户文件。

LACA屋子的拍卖是由银行负责的处理,而想要参与LACA拍卖屋的竞标者一般必须支付拍卖底价的5%作为定金(deposit),并且在得标后的90天内申请到贷款以支付95%余款,否则定金就会被没收。

如果竞标者没有标到房子,这笔定金将会退还。

2)Non-LACA拍卖屋

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如果一间lelong屋子的个别地契或分层地契已经割名给屋主,那么这间屋子就是属于non-LACA拍卖屋。

这些non-LACA屋子的拍卖是受到马来西亚土地法令(National Land Code)的监管的,而且银行必须向高等法庭或者土地局申请,才能把这些屋子拿去拍卖,因此non-LACA屋子的拍卖方都是高等法庭或者土地局。

想要竞标non-LACA屋子的房屋买家一般必须支付10%的deposit,并且要在得标后的120天内申请到贷款以支付95%余款,否则定金就会被没收。同样的,如果竞标者没有标到房子,这笔定金将会退还。

拍卖房屋类型

LACA拍卖屋

Non-LACA拍卖屋

房地产地契

还没拿到个别地契individual title或分层地契strata title的房地产

已经拿到个别地契individual title或分层地契strata title的房地产

拍卖主办方

银行或拍卖行

高等法庭、土地局或拍卖行

参与竞标的定金Deposit

拍卖底价的5%

拍卖底价的10%

得标后支付余款的期限

得标后的90天内

得标后的120天内

马来西亚购买Lelong屋子的8个步骤

1)找到你想买的Lelong屋子

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大马的拍卖房地产及拍卖底价、拍卖地点和拍卖日期等详情,都可以通过拍卖主办方的网站找到或者通过房地产经纪查询,而这些拍卖主办方包括:

  1. 银行,例如大众银行Public Bank丰隆银行Hong Leong Bank马银行Maybank 等等。

  2. 高等法院e-Lelong网站,这是一个高等法院用来拍卖房地产的线上系统,但目前e-Lelong只能浏览西马的高等法院所拍卖的房地产。

  3. 各个州属的土地局分行,比如雪兰莪州巴生Klang土地局马六甲中央县Melaka Tengah土地局等。

  4. 拍卖行,有些银行和不同地区的高等法庭和土地局会把lelong屋子的拍卖事务,委托给拍卖行(英文auction house)处理,比如Ng Chan Mau & CoProperty Auction House等。

  5. 房地产经纪Property Agent也可以帮你找到那些即将被lelong的屋子,并且在整个购买拍卖房屋的过程提供协助。

2)详细阅读Lelong屋子的POS和COS

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筛选并锁定想要购买的拍卖房地产后,就可以向拍卖方索取一份拍卖通知(Proclamation of Sale,简称POS)拍卖条件(Conditions of Sale,简称COS)文件,以检查拍卖的条件与条款。

除了进一步确定房子的拍卖价格、占地或室内面积和拍卖房要求的定金等,买家一定要留意拍卖通知或拍卖条件当中对于房子拖欠费用的处理方式。

有些拍卖屋会有屋主留下的各种欠款,比如水电费、地税、门牌税和管理费等,而在一些情况下,拍卖方是不会承担这些费用的,所以任何费用都要由新任屋主来付清。

即使拍卖方会承担这些拖欠的费用,买家也必须自己先花钱支付,然后在购买了有关lelong屋子之后的90天内向拍卖方索回。

因此,买家在这阶段最好让律师跟银行、土地局、房产管理处和水电公司等查询lelong屋子是否有拖欠任何费用,并且跟拍卖方确认哪些费用是自己需要承担的,同时确保自己有能力应付这些费用,因为买家需要预先支付这些费用,银行才会发放房屋贷款。

3)调查Lelong屋子是否有私人冻结令

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接下来,买家可以自行或者委托律师和房地产经纪到土地局进行土地查册(land search),以查询有关房产有没有私人冻结令(英文Private Caveat)

这是因为,如果一间房产有冻结令的限制,就代表屋子必须先得到拥有冻结令的一方批准才能买卖,对此,银行很可能不会为这些房产提供贷款。

赢标者可以委托律师向法院申请或者跟持有冻结令的一方协商,以撤销有关的冻结令,但这需时大约两到三个月,如果无法在90天或120天的期限内搞定,买家在就要跟银行申请更长的时间来付清90%或95%的余款。

因此,在拍卖一间lelong屋子前,一定要仔细阅读并充分理解销售条款和条件,并在必要时跟拍卖方和本身的律师寻求协助。

4)实地勘察Lelong屋子的情况和环境

CH_8 Steps to buy an auction property in Malaysia and 4 pitfalls to avoid - 11
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一般上,被拍卖的房地产是无法进入其内部看房的,尤其是公寓condo这类高楼房产

不过,买家可以在屋子外面查看外观和室内的情况,以此衡量有关房子是否需要进行清洁和装修,从而把这些费用纳入自己的买房成本当中。

同时,买家也应该打听该房地产是否还有人住在里面。如果前任屋主还居住在里面且不肯搬走,那买家就要做好在日后处理这方面问题的心里准备了。

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5)跟银行查询自己的贷款成功率

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如果买家无法在90天或者120天的期限内,跟银行申请到房屋贷款来支付剩余的款项,买家支付的5%或10%定金是有可能被没收的!

虽然有些银行会视乎买家的情况和拍卖房屋的各种问题而给予一些宽限期,但建议买家最好还是事先向银行查询自己的贷款成功率,这样才比较保险。

6)准备拍卖定金和其他买房费用

CH_8 Steps to buy an auction property in Malaysia and 4 pitfalls to avoid - 8
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一般上,拍卖方会要求竞标者使用指定银行的汇票(bank draft)来支付定金,而有的拍卖行也会要求竞标者将deposit直接汇入拍卖行的银行户头。

值得注意的是,竞标者必须在拍卖开始前支付拍卖底价的5%或10%作为定金。而在成功标到屋子后,如果成交价比拍卖底价来得高,得标者就必须补上定金的差额。

举例来说,一间lelong房屋的拍卖底价是RM500,000,定金是10%或RM50,000。如果这间屋子最终的成交价是RM550,000,那么购买这间拍卖房的10%定金就成了RM55,000,所以得标者还要补上RM5,000。

在买房费用方面,购买拍卖房地产的费用与购买二手地产相差无几,两者都同样需要支付律师费与印花税等买房费用,其他的潜在费用还包括清洁费、装修费,还有门牌税和地税等杂费。

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7)参与Lelong房屋的竞标

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当一切都准备就绪后,你就可以到拍卖会竞标你想要购买的拍卖房地产了。在马来西亚,参加lelong房子竞标的方式有分实体和线上2种:

a. 实体拍卖会Property Auction

前往拍卖方指定的地点(高等法庭、银行或者拍卖行),并且在开始投标前向拍卖方登记。

个人竞标者当天需携带身份证、支付定金的银行汇票和一些用来支付额外定金的现金。

至于代表公司的竞标者就需要带上公司章程、公司执照、股份分配表、公司授权书,还有公司代表本身的身份证。

b. 线上竞标Online Bidding

除了高等法庭的e-Lelong网站,如今很多拍卖行和银行都有网上的房屋竞标平台,竞标者只需到网站注册成为竞标者,并且通过网上汇款支付deposit,就可以开始竞标lelong屋子了。

一般上,竞标者需要在拍卖会开始的10分钟前登入线上拍卖会,而在拍卖开始后,竞标者的每次出价都会显示在荧幕上。同时,电脑系统也会在你的价格被超越后,提醒你再次出价,整个过程相当方便。

8)处理得标后的手续

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如果你赢得了拍卖,你就需要进行以下4个步骤以完成购买房子的程序:

  1. 签署销售条件合约(COS)

  2. 若得标价格高于拍卖底价,需支付定金的差额

  3. 在接下来的90天或120天,跟银行申请房贷以解决屋子的90%或95%购买余款

  4. 委托律师协助你处理买房割名等事务

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在大马购买Lelong屋子的4个常见陷阱

如你所见,购买拍卖房地产并不是一个简单的过程,而且当中有很多细节需要注意,尤其是以下这几个常见的风险。

1)没有做足功课,也没有寻求专业人士的协助

CH_8 Steps to buy an auction property in Malaysia and 4 pitfalls to avoid - 10
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很多拍卖屋子的价格都比市价来得低,所以确实是一项不错的投资,不过购买lelong屋子的手续也相当复杂。

因此,如果你没有在事先做好功课,也没有寻求律师和房地产经纪等专业人士的帮助,你就很容易做错决定。

例如,有些人对房子的情况和当地市场没有完全了解,因而错估了房子的购买成本和日后的投资回报最后导致成本超支,甚至还亏着卖房

有的人也因为第一次参与拍卖会而感到紧张,同时心里也没有设定一个竞标的最高预算和竞标的策略,最终因冲动而做出了错误的决定。

同时,有的人也不清楚LACA拍卖房屋在割名过户方面的难度,尤其是在发展商已经清盘的情况下,想要把房子的产权转让到自己名下,需要经过比较复杂的程序和较长的时间。

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2)没有查清楚屋子是否有私人冻结令

CH_8 Steps to buy an auction property in Malaysia and 4 pitfalls to avoid - 12
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很多人在事前没有到土地局查询,一直到标到lelong屋子后才发现屋子原来是有Private Caveat的,必须再花额外的时间和金钱跟法庭申请撤销冻结令,或者要跟冻结令持有人协商。

如果无法在90天或者120天内把冻结令撤销,加上银行又不愿意给予宽限期,那么买家支付的5%或10%定金就会被没收。

3)没有准备额外的资金

很多被拍卖的房地产都有还未还清的费用,尤其是前任屋主已经破产和被丢空已久的单位,这包括水电费、管理费、地税及门牌税等等。

有些拍卖屋新手会忽略了这些隐藏的费用,在得标后才发现自己没有足够的资金来支付,最终导致自己无法顺利跟银行申请到贷款买房

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4)没有检查单位内是否还有人住

很多被lelong的屋子都是还有人住在里面的,这有可能是前任的屋主、跟前任屋主签约租房的租客,甚至还有非法霸占单位的住户。

如果竞标者在事前没有调查清楚,那么在得标后想要把屋子从住户的手中拿回,就会很头痛了。

尤其是赖死不走的前屋主和非法霸占单位的住户,如果想要通过法律途径对付这些人,一般会需要好几个月的时间,还有高昂的法律费用。

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