Hartanah Kediaman Vs Komersial: Apa Beza Dan Kesannya Kepada Pembeli?

·8-min read

Click here for English version

Sebelum buat keputusan beli rumah, perkara terpenting anda perlu lakukan adalah selidik dan buat perbandingan bagi jenis hartanah yang anda mahu.

Sebagai contoh, kebanyakkan orang akan mencari lokasi yang strategik, kemudahan yang ditawarkan dan juga infrastruktur yang ada.

Tapi, anda tahu tak hartanah yang nak dibeli tu berstatus kediaman ataupun komersial? Tak boleh lah main beli je kan, kalau tak diri sendiri yang rugi nanti.

Anda perlu ingat, sangat penting untuk anda tahu perbezaan antara kedua-dua hartanah ini. Jadi, mari kita lihat beberapa jenis pemilikan atau status hartanah yang ada di Malaysia.

1. Hak Milik Tanah

Hak milik hartanah ni biasanya dikeluarkan untuk individu ataupun entiti untuk membuktikan pemilikan hartanah itu. Senang kata ia adalah bukti anda sebagai pemilik dan juga apa status dan tujuan hartanah itu boleh digunakan.

Untuk pengetahuan anda, terdapat tiga jenis hak milik tanah yang anda perlu tahu:

a. Hak milik Induk

Pejabat tanah akan memberikan hak milik ini kepada pemaju bila mereka sudah dapat kebenaran untuk membangun atau membina bangunan di tanah tersebut.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

b. Hak milik individu

Hak milik Individu ini pula untuk jenis hartanah seperti rumah teres, rumah semi-D dan juga bunglo. Bila pemaju dah siapkan projek ni untuk diserahkan pada anda, pemaju perlu memohon kepada pejabat tanah untuk memecahkan hak milik induk dan memberikan hak milik individu.

Bahasa mudah yang senang faham adalah ia merupakan pemilikan hartanah secara individu dan tidak dikongsi dengan orang lain.

c. Hak milik strata

Manakala hak milik strata pula adalah hartanah yang terdiri daripada bangunan bertingkat seperti pangsapuri dan kondominium.

Pendek kata, strata ni adalah hak milik berasingan bagi setiap unit atau petak dalam bangunan dua tingkat atau lebih yang dibina atas tanah yang sama serta berkongsi akses kemudahan bersama.

Tapi, kena ingat juga yang kawasan hartanah yang berpagar dan ada pengawal keselamatan boleh mempunyai hak milik strata.

Sebagai contoh rumah bandar atau townhouse kerana ia menawarkan kelebihan dua dunia hartanah- kawasan rumah bertanah yang luas dan kemudahan bersama setaraf dengan pembangunan bertingkat!

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

2. Kategori Status Kegunaan Tanah

Di bawah Kanun Tanah Negara (Pindaan 2020) Akta 828, kategori ini dikenali sebagai ‘kategori kegunaan tanah’, dengan tiga kategori bagi penggunaan yang berbeza.

Semua pemilik tanah perlu menggunakan tanah tersebut mengikut kategori kegunaan tanah dan syarat yang dinyatakan dalam hak milik itu. Tiga kategori tersebut adalah:

a. Tanah pertanian

Sesuai dengan namanya, tanah pertanian digunakan untuk tujuan seperti perladangan, pertanian tanaman, ternakan dan juga akuakultur.

Bangunan yang boleh dibangunkan di atas tanah ini juga hanyalah untuk pemilik dan pekerja tinggal dan tak boleh lebih daripada 1/5 daripada keseluruhan luas tanah ataupun dua hektar, mana satu lebih rendah.

b. Tanah industri

Kategori tanah ini digunakan untuk tujuan pembuatan, peleburan, penghasilan atau pengagihan tenaga serta pemasangan, pemprosesan, penyimpanan, pengangkutan atau pengedaran barang dan juga komoditi lain.

Jenis bangunan yang boleh dibangunkan hanyalah kilang, bengkel, gudang, pelabuhan, jeti, landasan kereta api atau bangunan lain yang digunakan untuk tujuan seperti yang disebutkan di atas.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

c. Tanah bangunan

Bagi tanah kategori bangunan pula hanya boleh digunakan untuk tujuan seperti:

  • Kediaman

  • Pentadbiran atau komersial

  • Pameran, jualan runcit, membaiki atau apa-apa perkara yang berurusan dengan barangan dan perkhidmatan

  • Menyediakan kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau lain-lain kemudahan kebajikan

  • Hiburan atau rekreasi

Di bawah kategori ini pula, pembangunan hartanah dibahagikan kepada dua jenis iaitu hartanah kediaman dan juga komersial.

Apa Itu Hartanah Status Kediaman & Komersial?

Tanah berstatus kediaman termasuklah pembangunan atas tanah dan berstrata seperti banglo, rumah kluster, rumah semi-D, rumah teres, rumah bandar atau townhouse, pangsapuri, flat dan juga kondominium.

Manakala komersial pula terdiri daripada unit pejabat, lot kedai, lot runcit, hotel dan juga komponen lain daripada pembangunan bercampur atau bersepadu, iaitu hartanah kediaman yang digabungkan dengan kemudahan komersial seperti pusat beli-belah, taman tema, hiburan dan lain-lain.

Kalau dulu, memang ada perbezaan yang sangat jelas dari segi hak milik kediaman dan komersial kerana dari nama pun sudah menggambarkan fungsi masing-masing.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

Tetapi, sejak beberapa tahun lepas, para pemaju lebih kreatif dengan pembangunan hartanah dilakukan bagi meningkatkan lagi kebolehpasaran projek mereka.

Kebanyakkan mereka dah mula untuk membuka pembangunan komersial untuk tujuan kediaman juga.

Jenis hartanah ini termasuklah servis apartment, Pejabat Kecil Pejabat Rumah (SoHo), Pejabat Kecil Pejabat Fleksibel (SoFo) dan juga Pejabat Kecil Pejabat Maya (SoVo).

Trend ni semakin berkembang dan popular dalam pasaran hartanah tau. Ini kerana ia mempunyai permintaan yang tinggi daripada golongan muda profesional yang bekerja secara jarak jauh atau work from home.

Ianya memudahkan mereka kerana konsep ini menggabungkan tempat tinggal dengan ruang kerja.

Jadi, SoHo biasanya terdiri dari unit bersaiz kecil hingga sederhana dengan ruang tamu, bilik tidur dan bilik mandi bersesuaian, sementara unit bagi SoFo dan SoVo adalah lebih kecil.

PGMY_PropSite_Guides_Banner_610x457px_BM (1)
PGMY_PropSite_Guides_Banner_610x457px_BM (1)

Unit ini ini biasanya berukuran di antara 400 kaki persegi (kps) hingga 1000 kaki persegi (kps) dan ianya memang sesuai digunakan sebagai kediaman atau pejabat ataupun kedua-duanya sekali.

Hartanah ini juga dilengkapi dengan semua kemudahan yang diperlukan untuk pejabat dan kediaman dengan harga antara RM450/kps sehingga RM700/kps.

Contoh Hartanah SoHo, SoFo dan SoVo

SoHo – Centrio SOHO @ Pantai Hillpark

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

SoFo – Atria SOFO Suites

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

SoVo – Kiara 163 SOVO

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

Perbezaan Antara Hartanah Berstatus Kediaman dan Komersial

1. Pinjaman

Seperti yang kami beritahu di atas, kita tahu yang unit servis apartment, SoHo, SoFo dan juga SoVo ni adalah hartanah berstatus komersial.

Jadi, anda akan dikenakan terma dan syarat pinjaman komersial, bukannya pinjaman rumah biasa walaupun anda memang nak guna untuk tinggal sendiri.

Maka, anda hanya layak untuk nisbah pinjaman-kepada-nilai (LVT) sehingga nilai 80%.

Ini bermaksud anda perlukan minimum 20% sebagai wang pendahuluan (jumlahnya juga mungkin lebih banyak, bergantung pada persetujuan bank).

Satu lagi, disebabkan ia dianggap sebagai hartanah komersial dan bukannya hartanah kediaman, anda selaku pembeli tak dapat dan tak layak keluarkan duit anda daripada Akaun 2 KWSP untuk membelinya.

Senang cerita, BOLEH keluarkan Akaun 2 KWSP untuk hartanah kediaman, TAK BOLEH keluarkan untuk hartanah komersial.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

2. Undang-undang

Ini boleh menjadi kekeliruan terbesar anda hadapi untuk beli unit kediaman di hartanah berstatus komersial. Umumnya, hartanah kediaman dilindungi di bawah bidang kuasa Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA).

Namun ramai yang tak sedar bahawa Perjanjian Jual Beli (SPA) untuk unit SoFo dan Sovo tidak diselia HDA.

Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA), Datuk Chang Kim Loong mengatakan bahawa HDA memberikan perlindungan kepada pembeli rumah melalui Jadual H dan Jadual I.

Beberapa pindaan telah dibuat bagi melindungi pembeli rumah. Ini termasuklah hartanah kediaman berstatus komersial seperti SoHo dan servis apartment.

“Bagaimanapun, unit SoFo dan SoVo masih belum di bawah bidang kuasa HAD, walaupun pembeli tandatangan SPA sama seperti unit kediaman lain. Unit ini tertakluk kepada bidang kuasa pihak berkuasa tempatan, seperti dinyatakan dalam NLC (Kanun Tanah Negara),” katanya.

Beliau menasihatkan, sekiranya timbul sebarang masalah, pembeli rumah strata boleh membawa kes mereka ke Tribunal Pengurusan Strata.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

3. Utiliti

Bil utiliti seperti tarif elektrik untuk hartanah komersial biasanya 30% hingga 50% lebih tinggi daripada hartanah kediaman.

Maksudnya tarif untuk unit servis apartment, SoHo, SoVo dan SoFo akan lebih mahal bagi anda yang memiliki hartanah komersial.

Tapi, jangan bimbang, anda boleh mohon untuk menukar tarif komersial kepada tarif kediaman. Anda hanya perlu hantar permohonan rasmi dan bayar duti setem diperlukan di Kedai Tenaga berhampiran.

PropertyGuru Tip

Kadar komersial ini terpakai sehinggalah anda boleh beri sebab musabab jelas kepada pihak berkuasa berkaitan yang ia adalah untuk kegunaan unit kediaman. Sebaik sahaja pemilik dapat membuktikan ia digunakan untuk kediaman, tarif kediaman akan dikenakan.

Kategori Tarif (Tarif A - Domestik

Unit

Caj Semasa (RM)

200kWh (1-200 kWh) pertama untuk sebulan

sen/kWh

21.80

100kWh (201-300 kWh) seterusnya untuk sebulan

sen/kWh

33.40

300kWh (301-600 kWh) seterusnya untuk sebulan

sen/kWh

51.60

300kWh (601-900 kWh) seterusnya untuk sebulan

sen/kWh

54.60

kWh (901 kWh ke atas) seterusnya untuk sebulan

sen/kWh

57.10

Caj bulanan minimum – RM3.00

* Sumber tarif TNB bagi hartanah hakmilik kediaman daripada TNB

Kategori Tarif (Tarif B – Tarif Komersial Voltan Rendah)

Kadar Semasa

Untuk 200 kWh pertama (1-200 kWh) sebulan

43.5 sen/kWh

Untuk kWh seterusnya (201 kWh seterusnya) sebulan

50.9 sen/kWh

Caj bulanan minimum – RM7.20

Kategori Tarif (Tarif C1 – Tarif Komersial Voltan Sederhana)

Kadar Semasa

Untuk setiap kWh bagi permintaan maksimum sebulan

30.3 RM/kW

Untuk semua kWh

36.5 sen/kWh

Caj bulanan minimum – RM600.00

Kategori Tarif (Tarif C2 – Tarif Komersial Voltan sederhana Puncak/ Luar Puncak)

Kadar Semasa

Untuk setiap kWh bagi permintaan maksimum sebulan semasa tempoh puncak

45.1 RM/kW

Untuk semua kWH semasa tempoh puncak

36.5 sen/kWh

Untuk semua kWh semasa tempoh luar puncak

22.4 sen/kWh

Caj bulanan minimum – RM600.00

*Sumber tarif TNB bagi hartanah hakmilik kediaman daripada TNB

4. Cukai

Kadar cukai pintu dan cukai tanah atau taksiran bagi hartanah komersial biasanya lebih tinggi daripada hartanah kediaman, dianggarkan 2.5 kali ganda lebih tinggi. Benda ni kena tahu!

Cara Tukar Status Hartanah Daripada Komersial Ke Kediaman

Berdasarkan perbincangan di atas, anda sekarang dah tahu yang tinggal di hartanah berstatus komersial ada beberapa kekurangan.

Namun, persoalannya: bolehkah kita menukar status hartanah komersial kepada kediaman?

Menurut Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), status hartanah komersial boleh ditukar menjadi status kediaman tetapi pemiliknya mesti membuktikan bahawa hartanah tersebut digunakan untuk tujuan kediaman sepenuhnya.

Seksyen 124 dan 124A Kanun Tanah Negara (KTN) dan juga Kaedah-Kaedah Tanah Negeri membolehkan tuan tanah untuk membuat permohonan pengubahan tersebut.

Walaubagaimanapun, anda perlu ingat yang Pihak Berkuasa Negeri akan mengenakan bayaran premium tambahan ke atas setiap permohonan tukar syarat yang diluluskan.

hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik
hartanah, komersial, kediaman, hak milik, pembeli, SPA, tarif elektrik

Jika nak mohon, anda perlu mengemukakan permohonan ke Pejabat Tanah / Pejabat Tanah dan Galian berkaitan dengan mematuhi segala syarat yang telah ditetapkan.

Dokumen yang perlu disediakan untuk mohon tukar status kegunaan tanah adalah:

  • Salinan Hakmilik (geran)

  • Alamat Hartanah (jika ada)

  • Pelan tapak

  • Pelan Lokasi

  • Cadangan Pembangunan

  • Kajian Kemungkinan (jika ada)

  • Laporan Penilaian (jika ada)

Walaupun memilih hartanah berstatus komersial mungkin ada beberapa kekurangan tersendiri, namun gaya hidup dan kemudahan yang ditawarkan menjadikan ia popular dan masih relevan terutamanya dalam kalangan generasi muda.

Membeli dan melabur dalam hartanah jenis ini pendek kata perlu sentiasa berhati-hati, kerana ia tidak semudah membeli hartanah berstatus kediaman.

Fikir dalam-dalam dan teliti, pastikan anda tahu semua selok belok sebelum buat keputusan untuk membelinya. Jadi, tak adalah terkejut sangat kalau ada apa-apa perkara yang tak diingini berlaku kan!

Panduan Relevan

Our goal is to create a safe and engaging place for users to connect over interests and passions. In order to improve our community experience, we are temporarily suspending article commenting