搞懂偿债比率(DSR),贷款再也不用烦!

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搞懂偿债比率(DSR),贷款再也不用烦!
搞懂偿债比率(DSR),贷款再也不用烦!

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申请房屋贷款是一件很不容易的事,只要忽略了一个小细节,往往就会功败垂成。所以,你必须确保每一个细节都无可挑剔,才能最大限度提高申请的成功率。

银行在审核你的房屋贷款申请时,除了会考量你的信用记录和工作,还会仔细审查你的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)。

如果你申请过贷款,那么你应该有听过什么是偿债比率,可能也知道偿债比率是影响你的贷款成功率的关键因素。

不过,你知道DSR是如何计算的吗?

什么是偿债比率DSR?

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简单来说,偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)是一种算式,让银行用来计算你是否能够还得起你正在申请的贷款

在房屋贷款方面,银行可以通过偿债比率,来估算你每个月偿还房屋贷款的能力。

银行会根据你每个月的净收入(net income,以及你每个月的学生和汽车贷款等固定债务,来计算你正在申请的房屋贷款会不会超过你的债务负担范围,然后决定是否要把贷款批给你。

在计算你的偿债比率时,如果银行觉得你的财务能力无法应付你正在申请的房屋贷款,那么银行就很可能会拒绝你的贷款申请。

每一家银行都有为偿债比率设下一个顶限,因此,如果你的偿债比率没有超过这个水平,你就有很大机会成功申请到贷款。

不过你要记住,每家银行对不同的贷款申请者,都有不同的要求。所以,某些银行可以接受高达80%的偿债比率,但有些银行最多只接受50%的偿债比率。

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此外,根据每一名贷款申请者的净收入水平不同,银行对他们的偿债比率也有不同的要求。有些收入很高的贷款申请者,甚至可以获得银行给予100%的偿债比率!

除了偿债比率的顶限不同,每家银行对偿债比率的计算方法也各不相同。这表示,你的偿债比率在A银行那边可能只是40%,但去到B银行的时候,可能会变成70%。

所以你可以看到,这些都是视个别银行和申请者的情况而定的。

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怎样计算偿债比率DSR?

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偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)的计算方法非常简单。

你只须要将你每个月的固定债务(包括你要申请的房屋贷款),除以每个月净收入(扣除税务、EPF和SOSCO等费用),接着再把得到的数值乘以100,就可以找出你的偿债比率百分比了。

偿债比率的计算方式:

偿债比率(DSR) = (每月固定债务 + 你要申请的房屋贷款 )/ 每月净收入(扣除税务、EPF和SOSCO等费用后)

所谓的固定债务,包括所有银行和非银行类的债务,也就是就是你每个月的固定支出。

其中,银行方面的债务包括你的汽车贷款、信用卡账单和个人贷款,非银行债务则是电话费和PTPTN这些需要每个月偿还的款项。

另一方面,银行在计算你的偿债比率时,用的是你的净收入,也就是在扣除所有法定扣款(例如EPF、SOCSO和税务)后的收入。

举例来说,假设你每个月的净收入是RM6,000,每个月固定债务是RM2,500,而你打算申请每个月供期RM1,200的房屋贷款。

所以,你的每月总固定债务就是RM2,500 + RM1,200 = RM3,700。然后你把固定债务除以RM6,000,你会得到0.617。将其乘以100后,你得出的偿债比率就是61.7%。这算是有点高,因此申请房屋贷款的时候可能会面临一些困难。

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还是不太清楚偿债比率的概念?没关系,以下是更详细的解释和演算:

每月净收入:

总收入(基本工资 + 固定津贴):RM7,000
扣除EPF:RM550
扣除SOCSO:RM50
扣税:RM400
每月净收入:RM6,000

每月固定债务

个人贷款:RM1,200
汽车贷款:RM800
PTPTN贷款:RM200
信用卡:RM300
每月固定债务RM2,500

偿债比率(不包括正在申请的房屋贷款):(RM2,500 / RM6,000)x 100% = 41.7%

加入正在申请的房屋贷款每月供期RM1,200后:

偿债比率(加入正在申请的房屋贷款):(RM3,700/RM6,000)x 100% = 61.7%

PropertyGuru Loan Pre-Approval房屋贷款预先批准系统
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哪里可以找到我每个月固定债务的记录?

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我们每个月的固定债务,主要都是由贷款、PTTPN和信用卡账单等组成。

因此,最简单直接的方法,就是透过中央信用资讯系统记录(简称CCRIS)查找。这个系统会把你每个月的固定债务和教育贷款都记录下来,方便你追踪和查询。

如果你正在找一些比较方便的选择,你可以自己设立一个电子财务报表,或者下载一些理财应用程式来记账。此外,你可以对照自己每个月的银行对账单

我的偿债比率DSR会受到什么因素影响?

你的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)会受到不同的因素所影响,包括你的信用状况、就业情况、收入和债务水平

例如,如果你的每月收入不稳定或者太多债务,那么就会冲击到你偿还贷款的能力。这可能会让银行觉得,你在取得贷款后,有很高的风险会还不起分期付款。

你的就业情况也很重要,因为银行会考虑你所属的行业(例如政府部门)和就业时长,以确定你从事的是否一份稳定的职业。

信用和银行记录太少也会影响你的偿债比率,因此,记得谨慎处理你的财务和信用状况。

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怎样改善我的偿债比率DSR

如上述所说,你的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)最好是不要超过30%至40%

虽然在某些情况下,即使你的偿债比率达到70%,有些银行还是会考虑批准你的房屋贷款申请,但我们还是建议你安全为上,不然你可能会累积太多贷款申请被拒的记录

想要改善你的偿债比率,首先就是要减少债务或增加净收入

所以,开始想办法将手头上的债务还清吧!你也可以整合PTPTN和信用卡债务等无抵押的贷款或债务,这样做不但可以让你更方便地管理债务,还有可能帮你节省利息

此外,不管你的收入是因为副业、兼职或者加薪而提高,你都应该保留这方面的记录,并且定期向EPF进行储蓄(你可以申请自愿缴纳退休金储蓄给EPF!),以确保这些收入被合法地记录在案。

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CH_How-to-calculate-DSR 7
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值得注意的是,偿债比率并不是唯一会影响你贷款成功率的因素,你的信用评级也非常重要!

由于所有到期未付或已经拖欠的款项,都会出现在你的CCRISCTOS记录当中,所以,在申请房屋贷款前,一定要检查你的信用和财务记录,避免在申请过程中被这些不良记录阻碍你买房的计划。

什么?你完全没有任何信用记录? 好吧,不过你也不要抱太大的希望。因为在银行的眼里,没有信用记录的人,也意味着他的信用是零分。

买房时还须考虑的另一因素——负担能力!

偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)只是把你的总债务和净收入进行比较,以评估你是否具有获得房屋贷款的资格。

不过,符合资格是否真正具有负担能力,是完全不一样的两件事情。

这是因为,你每个月的固定债务往往并不是你唯一的开销,你可能还有其他诸如伙食费和水电费等基本开销要应付。

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此外,在购买房地产时,你还要支付很多杂费,而且这些杂费加起来是一笔不小的数目。这当中包括房地产所有权转让费、买卖合约律师费、买卖合约印花税,以及最重要也最大笔的费用——头期

在你购买第一或第二间房地产时,头期通常是该房地产价值的10%。不过,在你买购买第三间房地产的时候,你可能就要支付30%的头期了,因为根据国家银行的放贷政策,银行此时最多只能为你提供70%的贷款。

买房所涉及的费用其实很多,所以,你在买房前最好做好万全的准备,才不会被一些事先没有预算到的开销打得措手不及。

此外,为了确保你的财务状况维持在健康水平,最理想的情况就是将房地产相关的开销,维持在每月总收入的25%以下

我的房屋贷款申请被拒了,我该怎么办?

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不要因为一次的拒绝就感到绝望,你可以采取不同的方法,避免同样的事情再次发生。

如果你的房屋贷款申请是因为偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)的原因而被银行拒绝,那么你可以通过减少短期债务与整合贷款及债务等方法,来解决这个问题

如果你的偿债比率没问题,但你还是被拒绝了,那有可能跟你申请的银行有关系。

因为每家银行都有自己的审核标准和不同的偿债比率要求,所以,这可能只是你的申请不符合这家银行的放贷政策,因而被拒绝。

这时候,你可以花点时间尝试找出其他银行的偿债比率要求,然后向这些银行查询自己是否符合他们的标准。

在这方面,你应该尽可能与不同的银行查询,以做出深入的比较,找到最适合自己的银行。

此外,在申请房屋贷款前,要记得把所有要呈交给银行的文件都检查一遍,因为诸如错误或者过期的文件、表格填写错误、身份证副本太过模糊等小事,都有可能害到你的申请被拒。

所以,你要再三检查所有文件,也可以请值得信任的人一起帮忙。

关于偿债比率DSR的要点

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现在,你已经掌握了偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)的用途,还有银行如何用偿债比率审核你的贷款申请的方法。

为了帮你进一步提高房屋贷款的申请成功率,我们在这里为你提供了一些必须注意的要点

  • 尽量把偿债比率维持在30%40的范围,越低越好。

  • 在申请房屋贷款之前,找出银行能够接受的最高偿债比率水平,这样你可以避免自己(和银行!)浪费宝贵的时间和金钱。

  • 你的偿债比率并不是银行唯一考量的因素,保持良好的信贷记录也同样重要。

债务不一定是不好的,因为对于完全没有信贷记录的人,银行往往也会避而远之。所以,是你可以先申请信用卡,然后每次准时还款,慢慢建立良好的信贷记录

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