Cara Naikkan Peluang Dapat Pinjaman Perumahan Di Malaysia

·10-min read

Click here for English version.

 

Anda dah jumpa rumah impian dan dah kira semua kos terlibat, jadi yang anda perlukan sekarang adalah pinjaman bank. Tapi, kalau kena tolak macam mana?

Bila anda memohon pinjaman, ada kemungkinan pihak bank akan tolak permohonan dan tak ada orang nak benda tu berlaku sedangkan rumah impian dah ada depan mata!

Walaupun kami memang tak dapat nak jamin 100% yang bank akan meluluskan permohonan pinjaman, anda boleh cerahkan peluang dengan tip kami ni!

 

1) Laporan Kredit Sihat

Salah satu perkara pertama yang akan diperiksa bank apabila anda memohon pinjaman perumahan di Malaysia adalah status laporan kredit.

Ini adalah salah satu cara untuk bank tahu yang anda boleh bayar balik apa yang anda pinjam.

Mereka akan merujuk maklumat yang diberikan perkhidmatan laporan kredit seperti CCRIS dan CTOS, yang memberitahu mereka sama ada anda berada dalam situasi kewangan yang baik atau sebaliknya.

pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS
pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS

Apakah CCRIS?

CCRIS bermaksud Central Credit Reference Information System.

Sistem ini disediakan Biro Kredit Bank Negara Malaysia (BNM), yang menyediakan laporan kredit standard mengenai bakal peminjam.

Apakah maklumat dalam laporan CCRIS saya?

Setiap bulan, BNM akan menerima kemas kini daripada bank, penyedia insurans, dan syarikat utiliti untuk mengumpulkan maklumat yang terdapat di dalam laporan CCRIS anda.

Rupa dokumen tu macam ni:

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CRRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CRRIS

Dalam laporan CCRIS ada maklumat ni:

  • Jumlah Hutang : Ini adalah ringkasan semua pinjaman dan kredit tertunggak anda. Termasuk yang berkaitan dengan pinjaman bersama, dan pinjaman perniagaan atau komersial yang berkaitan.

  • Akaun Perhatian Khas: Ini adalah pinjaman bermasalah yang institusi kewangan tanda untuk buat pemantauan khas kerana kegagalan peminjam membuat bayaran. Ini bermakna, mereka perlu buat tindakan khusus untuk dapatkan semula pinjaman itu.

  • Permohonan Kredit: Semua permohonan kredit anda yang belum selesai, sama ada diluluskan atau ditolak dalam 12 bulan terakhir.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS

Semua tunggakan ansuran bulanan akan dicatat di ruangan “N”, maksudnya "Ansuran Tertunggak untuk 12 Bulan Terakhir".

Contohnya, jika terdapat 2 ansuran tertunggak yang berbeza pada bulan Januari, anda akan mendapat 2 markah kredit di bawah bulan tersebut.

Jumlah skor kredit anda pada tahun ini adalah kredit terkumpul yang terkumpul setiap bulan.

Mudahnya, semakin tinggi skor kredit anda, semakin rendah kemungkinan anda dapat pinjaman bank. Ini bukan peperiksaan sekolah, makin tinggi markah makin elok!

Kalau nak dapatkan laporan CCRIS, ini caranya:

  • Dapatkan sendiri - Anda boleh memohon salinan laporan kredit anda secara terus di Ibu Pejabat BNM dan cawangan-cawangan BNM yang lain.

    • Anda mesti kemukakan borang permohonan, salinan MyKad anda dan dokumen sokongan yang diperlukan seperti lesen memandu atau pasport. Ataupun, anda boleh mengakses laporan ini secara automatik menggunakan kiosk di cawangan BNM terpilih. Hanya masukkan MyKad anda ke kios kredit, cop cap jari, dan setelah identiti anda disahkan, anda bolehlah cetak laporan CCRIS.

  • Minta melalui surat-menyurat - Anda boleh menghantar permohonan melalui surat, email, atau faks ke BNM TELELINK, Bank Negara Malaysia untuk dapatkan laporan.

    • Penting untuk pastikan semua dokumen yang diminta anda bagi.

  • Guna sistem online - Kini laporan CCRIS juga boleh diperiksa secara dalam talian melalui perkhidmatan eCCRIS.

    • Platform online bermanfaat ini menyediakan akses mudah dan selamat kepada laporan CCRIS setiap kali anda memerlukannya. Servis percuma je tapi, anda perlu buat pendaftaran awal di mana-mana cawangan BNM. Setelah mendaftar, anda boleh semak laporan CCRIS anda pada bila-bila masa melalui portal eCCRIS.

Apakah CTOS?

CTOS bermaksud Credit Tip-Off Service, dan ia berbeza dengan CCRIS kerana CTOS adalah syarikat persendirian / swasta, CCRIS pula ditadbir BNM.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS

CTOS menyediakan laporan kredit yang banyak digunakan bank dan institusi kewangan lain di Malaysia untuk menilai kemampuan pembayaran balik dan kelayakan kredit anda.

Institusi kewangan biasanya menggunakan beberapa laporan kredit untuk menentukan kesihatan kewangan anda, dan CTOS adalah salah satu laporan yang paling banyak digunakan bersama dengan CCRIS.

Apakah maklumat dalam laporan CTOS saya?

CTOS dapat maklumat anda daripada pelbagai sumber awam, seperti Jabatan Insolvensi Malaysia (MDI), Pendaftar Pertubuhan (RoS), Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), dan banyak lagi.

Rupa laporan CTOS macam ni:

pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Maklumat yang terdapat dalam laporan CTOS termasuklah:

  • Pengesahan identiti anda: Nama, nombor kad pengenalan, dan nombor pendaftaran syarikat anda

  • Jawatan pengarah dan kepentingan perniagaan: Pemilikan anda dalam syarikat gabungan.

  • Tindakan undang-undang: Sama ada seseorang telah mengambil tindakan undang-undang terhadap anda, atau sama ada anda telah mengemukakan kebankrapan.

  • Rujukan perdagangan dan komen subjek: Bahagian ini adalah ruangan untuk anda beri penjelasan tentang status kewangan anda.

Daripada banyak-banyak bahagian yang susah nak faham ni, anda boleh tengok Bahagian 4 yang tunjuk “skor CTOS” sebab tu yang paling penting. Skor tu hasil daripada semua maklumat kredit anda.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS

Kalau CCRIS lebih tinggi tu, tak baik. Tapi, untuk CTOS, makin tinggi skor kredit anda, makin baik kelayakan kredit anda!

Untuk dapatkan laporan CTOS, anda hanya perlu buat akaun di laman web rasmi CTOS dan mengakses laporan anda secara online.

Mengapa laporan CCRIS dan CTOS penting?

Pertama, penting untuk diingatkan bahawa CTOS dan CCRIS tak akan senarai hitamkan individu yang ada rekod kewangan yang buruk, dan mereka tak buat sebarang pendapat mengenai status kewangan anda.

Mereka hanya beri fakta dan maklumat tentang kelayakan kredit anda.

Sekiranya laporan ni menunjukkan anda tak berhutang dan mempunyai kedudukan kewangan yang baik, kemungkinan bank untuk meluluskan pinjaman perumahan anda semakin meningkat.

Ini juga bermakna anda boleh meminjam lebih banyak!

Sekiranya rekod anda nampaknya tak berapa bagus, ada kemungkinan anda tak dapat pinjam banyak, atau kadar faedah anda akan lebih tinggi untuk mengimbangi risiko kewangan.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Benda paling buruk boleh jadi, bank akan tolak permohonan dan anda perlu ulang semula proses permohonan. Pening kepala!

Bagaimana hendak baiki rekod CCRIS dan CTOS saya?

Cara paling mudah dan rasanya semua orang tahu adalah bayar bil tepat pada masanya!

Pihak bank sukakan individu yang tunjuk mereka boleh dipercayai dan bertanggungjawab buat pembayaran semula. Sekiranya anda ada rekod terlambat buat bayaran semula, susahlah nak dapat pinjaman.

Anda juga harus berusaha kurangkan jumlah hutang anda.

Buat pinjaman baru apabila anda ada banyak komitmen kewangan lain bukanlah idea yang baik, dan pihak bank boleh menjejak hutang anda yang lain dengan mudah melalui laporan kredit ni. Tak boleh lari!

 

2) Ketahui Nisbah Khidmat Hutang Anda

Untuk bank tahu kelayakan anda mendapatkan pinjaman yang dimohon, mereka akan kira Nisbah Khidmat Hutang atau Debt Service Ratio (DSR).

Sebab paling biasa pinjaman anda ditolak adalah DSR yang lemah. Kira-kira 35% hingga 40% pinjaman ditolak kerana DSR yang buruk.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CCRIS, CTOS

Untuk pinjaman perumahan, DSR ni digunakan untuk menilai sama ada anda boleh mengurus dan membayar ansuran bulanan anda.

Pihak bank menggunakan maklumat seperti pendapatan bersih bulanan dan sebarang hutang sedia ada anda untuk mereka tentukan kemampuan anda beli hartanah impian tu.

Sekiranya hasil kira-kira DSR menunjukkan anda akan berdepan kesukaran membayar pinjaman perumahan anda, mereka tak akan luluskan permohonan anda.

Bagaimana bank kira DSR saya?

Formula mudah nak kira DSR macam ni:

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Komitmen bulanan adalah bil yang harus anda jelaskan setiap bulan, seperti bil kad kredit dan pinjaman lain. Sekarang, katakan anda nak pinjam RM1,200 dari bank:

Jumlah pendapatan bersih bulanan:

  • Pendapatan kasar (Gaji pokok + Elaun tetap): RM7,000

  • Potongan KWSP: RM550

  • Potongan PERKESO: RM50

  • Potongan cukai: RM400

  • Pendapatan bersih: RM6,000

Jumlah komitmen bulanan:

  • Pinjaman peribadi: RM1,200

  • Pinjaman kereta: RM800

  • Pinjaman PTPTN: RM200

  • Kad kredit: RM300

  • Jumlah komitmen bulanan: RM2,500

Maka, jom tengok perubahan DSR anda ni:

  • DSR (tanpa pinjaman perumahan baru): (RM2,500 / RM6,000) x 100% = 41.7%

  • DSR (dengan pinjaman perumahan baru RM1,200): (RM3,700 / RM6,000) x 100% = 61.7%

Nampak tak yang DSR anda naik bila masukkan sekali pinjaman perumahan baru tu?

PropertyGuru Loan Pre-Approval
PropertyGuru Loan Pre-Approval

Penyelesaian Relevan

PropertyGuru Loan Pre-Approval

Apakah julat ideal DSR?

Semakin rendah DSR anda, semakin baik. Julat ideal di antara 30% hingga 40%.

Tapi, perlu diingatkan yang setiap bank mempunyai ketetapan masing-masing bergantung kepada individu yang memohon pinjaman, dan mereka juga mungkin mengira DSR secara berbeza.

Ada bank mungkin membenarkan DSR setinggi 80%, ada juga hanya membenarkan sehingga 50%. Had ini juga berbeza bergantung pada tahap pendapatan bersih anda.

Pendek kata, anda sentiasa perlu elak DSR yang tinggi, sebab ia menunjukkan anda ada bebanan hutang dan komitmen yang tinggi, jadi makin susah bila nak mohon pinjaman.

Bagaimana nak baiki DSR saya?

Sekiranya DSR anda nampak tak bagus, anda boleh baikinya dengan kurangkan hutang, atau tambah pendapatan anda.

Mulakan dengan bayar hutang anda yang lebih besar, agar skor anda naik sikit.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Buat pinjaman baru untuk bayar gabungan pinjaman tanpa cagaran seperti kad kredit dan Perbadanan Tabung Pendidikan Tinggi Nasional (PTPTN) juga memudahkan anda.

Selain dapat mengurangkan jumlah hutang, ia juga membantu anda menjimatkan faedah.

PropertyGuru Tip

<em> Penggabungan hutang adalah tindakan mengambil pinjaman untuk melunaskan liabiliti lain dan hutang tanpa cagaran seperti bil bulanan, bil kad kredit, dan utiliti. Caranya adalah gabungkan beberapa hutang menjadi satu hutang lebih besar tapi dengan terma lebih baik seperti kadar faedah atau ansuran bulanan lebih rendah.</em>

Selain tu, anda juga kenalah tahu bagaimana bank pilihan anda kira dan buat anggaran komitmen bulanan anda.

Kadang-kadang anda sebenarnya bayar kurang daripada anggaran dikeluarkan bank, jadi anda boleh kemukakan bukti dan bank biasanya terima perisytiharan tu.

Lengkapkan dokumentasi!

Bayangkan permohonan pinjaman perumahan anda ditolak, bukan kerana DSR anda buruk atau sejarah pembayaran yang tak memuaskan - tapi kerana anda tak melengkapkan permohonan dengan betul.

Pihak bank memerlukan kertas kerja daripada anda ketika memohon pinjaman. Berikut senarai dokumen yang perlu ada:

  • Borang permohonan pinjaman yang lengkap

  • Salinan Kad Pengenalan anda yang jelas

  • Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA), borang tempahan, atau surat penerimaan daripada penjual atau pemaju

  • Salinan geran individu (jika diperlukan)

  • Penyata pendapatan anda (slip gaji untuk 3 hingga 6 bulan, penyata kredit gaji, dan sebagainya)

  • Borang EA anda (Penyata Imbuhan tahunan yang menyatakan pendapatan anda untuk tahun sebelumnya)

  • Penyata KWSP anda

  • Penyata cukai pendapatan anda

  • Penyata deposit anda (Deposit Tetap, ASB atau Bon yang menunjukkan perincian kewangan kecemasan anda)

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Ingat! Bukti pendapatan tak lengkap adalah salah satu sebab yang boleh membuatkan permohonan pinjaman anda ditolak.

Setiap bank mempunyai keperluan bukti pendapatan yang berbeza, serta menggunakan kaedah berbeza untuk mengenal pasti pendapatan anda daripada dokumen yang disertakan dalam permohonan.

Maksudnya, dokumen yang sama boleh berikan keputusan yang sangat berbeza mengikut bank. Sampai boleh jadi 50% bank terima, 50% lagi bank tolak, walaupun anda beri dokumen yang sama je kepada bank berbeza.

Jadi, fahami betul-betul keperluan mereka!

Pendapatan tetap atau pendapatan tak tetap?

Sekiranya anda mempunyai pendapatan tetap, mustahak untuk anda tunjukkan kepada pihak bank yang anda mencarum dalam Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan membayar cukai.

Maklumat ini sepatutnya boleh dilihat dalam slip gaji jika ia adalah antara dokumen yang diperlukan bank.

pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS
pinjaman rumah, pinjaman perumahan, CTOS, CCRIS

Sekiranya anda mempunyai pendapatan yang tak tetap atau berasaskan komisen, pihak bank tetap nak tengok kestabilan pendapatan anda.

Anda perlu berikan bukti pendapatan untuk beberapa bulan kepada bank, biasanya melebihi tempoh 6 bulan.

Jika ada beberapa bulan yang pendapatan anda tak berapa nak stabil, anda mungkin perlu berikan lebih banyak dokumen sokongan untuk buktikan pendapatan anda cukup stabil untuk membuat pinjaman perumahan.

Sekiranya anda menggunakan skim komisen, maklumkan kepada bank adakah ia berdasarkan suku tahun, setengah tahun, atau tahunan.

Anda orang berniaga?

Jika anda orang berniaga, anda perlu pastikan semua dokumen teratur kerana kertas kerja perniagaan yang tak diuruskan dengan baik boleh membuatkan pinjaman anda ditolak.

Kebiasaannya, perniagaan anda perlulah sudah beroperasi sekurang-kurangnya 2 tahun, mempunyai rekod untung rugi yang diaudit, atau transaksi barang yang dapat dibuktikan melalui penyata bank.

Sama seperti individu dengan pendapatan tak tetap atau komisen, anda kena tunjuk kepada bank yang perniagaan dan pendapatan anda stabil.

pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS
pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS

Ada rekod pekerjaan yang baik

Jika ini adalah pinjaman perumahan pertama anda, rekod pekerjaan anda kena ada sekurang-kurangnya 3 hingga 6 bulan untuk dapat kelulusan.

Pekerjaan yang mempunyai caruman KWSP adalah sangat penting, walaupun pendapatannya tak tinggi. Sesetengah bank mungkin tak tawarkan pinjaman kepada anda sekiranya gaji anda dibayar tunai.

Kesinambungan pekerjaan dan berapa lama anda bekerja dengan majikan adalah faktor penting dalam proses kelulusan.

Hanya kerana anda ada kerja baru yang gajinya lebih besar, tak bermakna peluang pinjaman perumahan lulus lebih tinggi. Maksudnya, tak selalu lompat kerja. Kalau asyik melompat, bank tak nak!

Tapi, ada juga beberapa pengecualian. Misalnya, anda boleh kata yang anda tukar kerja sebab gaji baru lebih baik.

pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS
pinjaman perumahan, pinjaman rumah, CTOS, CCRIS

Tambah bagus kalau anda beri surat pengesahaa pekerjaan dan rekod pendapatan daripada pekerjaan terdahulu kepada bank.

Kesimpulannya, kena ingat yang kalau banyak permohonan pinjaman anda ditolak, ia boleh beri kesan kepada kesihatan kredit anda.

Jadi, fikirlah baik-baik sebelum hantar banyak-banyak permohonan pinjaman tu!

Kalau anda nak tahu berapa banyak pinjaman boleh dapat dengan gaji sekarang, boleh baca ni. Anda juga boleh gunakan PropertyGuru Loan Pre-Approval kami ni, 5 minit dah tahu layak ke tak!