Cara Kira ROI & Pulangan Tunai Tunai Pelaburan Hartanah

·4-min read

Click here for English version

Bukan lagi satu rahsia yang beli hartanah pada masa yang tepat adalah pelaburan bijak nak raih untung sewa dan jana pendapatan sambil duduk tengok nilai hartanah naik.

Bila pasaran dah cukup matang, anda boleh jual dan dapat duit lebih. Mudah je dengar kan?

Tapi, biarpun ini yang diidamkan ramai, sebenarnya ramai yang terlupa mengambil kira hal-hal lain. Ramai yang main terjah tanpa memahami dengan jelas tentang risiko dan semua kos terlibat.

Ingat! Setiap pelaburan pasti ada risikonya. Lagipun anda perlu tahu, biarpun hartanah yang dibeli meningkat dari masa ke masa, ia bukan jaminan anda juga akan untung.

Jadi, bagaimana cara untuk memastikan anda tidak rugi, malah mendapat pulangan lumayan?

Perkara pertama yang harus dilakukan ialah, memahami kaedah pengiraan pulangan transaksi hartanah – ada dua kaedah yang selalu digunakan, iaitu:

  • Pelaburan pulangan tunai tunai, dan

  • ROI (pulangan pelaburan)

Jom tengok untuk dapat gambaran lebih jelas kedua-dua kaedah ni!

pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan
pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan

Pulangan Tunai Tunai (Cash-on-Cash)

Secara ringkasnya, kaedah pengiraan ini menilai pulangan tahunan yang boleh diperolehi oleh pelabur (anda lah tu!) daripada hartanah.

Ia berasaskan berapa jumlah pinjaman rumah yang perlu dibayar, dan berapa pula jumlah wang yang telah anda laburkan dalam jangka masa yang sama.

Dengan kata lain, ia adalah wang tunai fizikal yang anda miliki selama 12 bulan, dibahagikan dengan jumlah pelaburan yang anda buat.

Ini adalah pengiraan biasa, dan berdasarkan anggapan bahawa anda akan membiayai sebahagian besar pelaburan hartanah (yang selalunya tidak berlaku, kerana pendapatan sewa memainkan peranan penting).

Berikut adalah contoh formula pulangan pulangan tunai tunai:

roi
roi

ROI (Pulangan Pelaburan)

Pengiraan kaedah ini melibatkan aliran tunai positif dan negatif. Asasnya adalah dengan menentukan peratusan wang untuk pelaburan terkumpul setelah ditolak semua kos berkaitan seperti perundangan, penyelenggaraan, cukai dan insurans.

pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan
pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan

Ia juga mengambil kira pendapatan sewa yang diterima. Untuk mengira ROI hartanah:

roi2
roi2

Bagaimana Pulangan Tunai Tunai & ROI Berfungsi?

Terdapat banyak cara untuk memahami pulangan pelaburan hartanah, dan kena ingat yang pulangan tunai tunai dan ROI hanyalah dua daripadanya.

Jadi penting untuk anda faham tentang batasan setiap pengiraan ni.

Anda juga harus memberi ruang yang cukup kepada diri sendiri untuk mengatasi ketidakstabilan ekonomi, turun naik nilai hartanah atau kos tersembunyi.

Jom tengok kelebihan dan kekurangan kedua-dua kaedah ni.

PGMY_No_1
PGMY_No_1

Kelebihan pulangan tunai tunai dan ROI

Pulangan tunai tunai

ROI

Kekurangan pulangan tunai tunai dan ROI

Pulangan tunai tunai

ROI

Nampak tak yang kedua-dua kaedah ni ada kelemahan dan kelebihan masing-masing, sebab itulah dinasihatkan untuk guna lebih dua kaedah penilaian bila anda melabur hartanah.

Sekarang kita tengok senario pelaburan hartanah supaya anda nampak beza dua kaedah ni.

Contoh ROI Dalam Pelaburan Hartanah

Kita andaikan yang harga beli hartanah adalah RM400,000 dan kos lain yang berkaitan berjumlah sekitar RM4,000.

Dalam senario ini, pulangannya adalah harga jualan hartanah, anggap je anda berjaya jual pada harga RM450,000 dengan pendapatan sewa RM4,000 sebulan.

pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan
pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan

Jika anda jual hartanah itu dalam tempoh 12 bulan, anda dapat untung RM50,000 daripada harga jualan dan RM48,000 pendapatan sewa. Aliran tunai negatif (kos) pula sebanyak RM4,000.

Jadi ikut formula ROI:

roi3
roi3

Hasilnya adalah 0.235, atau ROI 23.5%

Contoh Pulangan Tunai Tunai Pelaburan Hartanah

Sekarang, andaikan anda beli hartanah bernilai RM1 juta.

Anda mungkin perlu bayar tunai bayaran pendahuluan sebanyak RM100,000 dan pinjam RM900,000 daripada bank.

Anda juga perlu bayar sendiri beberapa kos lain seperti kos pentadbiran (closing fee), kos insurans dan penyelenggaraan sekitar RM10,000.

pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan
pelaburan tunai tunai, cash on cash, pulangan pelaburan, roi, pelaburan hartanah, jual rumah, jual beli rumah, pinjaman perumahan

Dalam tempoh 12 bulan, anda telah membayar RM25,000 untuk pinjaman bank, RM5,000 daripadanya adalah pembayaran balik pinjaman pokok.

Kemudian anda berjaya jual hartanah tu dengan harga RM1.1 juta.

Jumlah aliran keluar tunai anda adalah RM135,000, dan setelah ditolak dengan baki hutang sebanyak RM895,000, anda mendapat aliran masuk tunai sebanyak RM205,000.

Ini bermakna pulangan tunai tunai anda adalah:

RM205,000 - RM135,000 / RM135,000 = RM51.9%

Selalunya, pelaburan pulangan tunai tunai yang baik adalah sekitar 8-10%, dan pelabur yang bijak tidak akan mempertimbangkan apa-apa yang kurang daripada 20%.

Jadi dalam senario ini, ia akan dianggap sebagai pelaburan yang baik.

Pendek kata, penting untuk anda buat kajian sendiri untuk faham bagaimana setiap kaedah kira untung melabur hartanah berfungsi. Pastikan anda dapat kaedah terbaik supaya tak menyesal.

Selamat melabur!

Panduan Relevan