大马Bumi Lot房屋:非土著购买时的4个注意事项

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大马Bumi Lot房屋:非土著购买时的4个注意事项
大马Bumi Lot房屋:非土著购买时的4个注意事项

在大马购买房地产的时候,我们有时会听到土著单位(bumi lot)、非土著单位(non-bumi lot)和马来人保留地(英文Malay Reserve Land,马来文Pengisytiharan Rezab Melayu)这些房地产术语,但你知道这些类型的房地产有什么分别吗?

让我们通过这篇文章为你解释土著单位、非土著单位和马来人保留地房地产之间的区别,还有非土著在购买时需要注意的事项。

非土著单位 vs 土著单位 vs 马来保留地

很多人都误以为bumi lot和马来保留地是一样的,而事实上它们是完全不同的!以下是非土著单位、土著单位和马来保留地之间的3大特点:

非土著单位

土著单位

马来保留地

定义

Non-bumi lot是开放给所有人购买的房屋单位,不管是土著还是非土著都可以买

Bumi lot是保留给马来西亚土著(Bumiputera)拥有的房屋单位,包括马来人,还有沙巴Sabah砂拉越Sarawak的原住民

马来保留地是只能由马来人拥有和使用的土地。只有马来人可以在马来保留地上经营生意和居住,不能出租和专卖给非马来人

谁可以购买?

只要符合州政府的土地政策,所有人都有权利拥有非土著单位

原则上保留给土著购买,若非土著要购买土著单位,就需要向州政府申请

马来保留地是不开放给非马来人拥有的,包括沙巴和砂拉越土著也不可以

土地产权的法律规范

不受马来西亚国家土地法典(英文National Land Code,简称NLC)规范

不受NLC规范

受NLC规范

马来西亚华人可以购买土著单位和马来人保留地吗?

如上表所说,大马的华人等非土著是可以购买bumi lot的,而马来人保留地就完全不能购买。

值得注意的是,马来西亚房地产市场的bumi lot有分成2种:发展商土著单位二手土著单位,而且各自的购买方法与注意事项都有所不同。

1)发展商土著单位

CH_4 Things To Ponder When A Non-Bumi Buys A Bumi Lot - 1
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所谓的发展商土著单位,指的就是由房地产发展商售卖、并且保留给大马土著的新屋子。

PropertyGuru Tip

在<strong>大马新经济政策(英文New Economic Policy,简称NEP)</strong>下,发展商在开发新的楼盘项目时,都必须将至少30%的单位保留为bumi lot。

如果这些发展商保留的bumi lot在一定时间内还没有卖出,发展商就可以向州政府申请“释放”这些土著单位,以开放给非土著购买。因此,如果非土著买家想要购买的是已经释出的bumi lot,那就不会有任何问题。

至于州政府还没有批准释出的bumi lot,建议买家先不要支付订金booking fee给发展商,而是等到州政府批准后才付钱。

然而,如果非土著买家真的很想买下自己看中的bumi lot,而发展商也要求买家先支付订金,然后才向州政府申请,那么买家必须确保双方的订购表格(booking form)里面有注明订金的退款条款,说明在申请不通过的情况下,买家可以向发展商要求全额退款。

值得注意的是,发展商有时会把申请释放这些bumi lot的成本费用转嫁给房屋买家,因此,买家应该在事先与发展商确定买房的费用,以衡量这笔交易是否值得。

2)二手土著单位

CH_4 Things To Ponder When A Non-Bumi Buys A Bumi Lot - 2
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所谓的二手土著单位,就是已经由发展商卖给买家的屋子,成了二手房屋(sub-sale property)

当这些二手的bumi lot要出售给非土著买家时,需要通过律师向州政府申请,而州政府会根据情况与条件来决定是否批准。

值得注意的是,非土著购买二手bumi lot是有可能无法得到州政府批准的,而且申请的程序一般也很久。

而且,就算无法取得州政府的批准而导致交易告吹,买家也必须支付律师费等费用

与购买发展商土著单位一样,买家应该确保购买意向书(Offer to Purchase)里的退款条件,是允许在无法取得州政府批准的情况下,让买家拿回已经支付的订金或头期款downpayment

大马发展商土著单位和二手土著单位的6个不同点

发展商土著单位

二手土著单位

卖家

房地产发展商

土著卖家

土地固打制

最低为30%,最高为70%,视州政府的土著固打政策而定

土著购买时的房价折扣

5%到15%,视州政府政策而定

州政府批准

若这些土著单位过了特定的时期仍然无法卖出,发展商可以向州政府申请释放土著单位,开放给非土著购买

非土著购买时,需要获得州政府批准才可以转让房地产,且申请程序一般比较耗时

购买成本或费用

发展商可能会将把申请释放土著单位的成本转嫁给买家

买卖双方都需要承担较长的时间成本,因为州政府批准程序一般需时很长

风险

在发展商得到州政府允许前购买,最终可能因为无法获得州政府批准而导致交易告吹和订金被没收

若无法取得州政府批准导致买卖告吹,买卖双方仍需要支付相关的律师费用

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马来西亚非土著购买Bumi Lot时的4个注意事项

CH_4 Things To Ponder When A Non-Bumi Buys A Bumi Lot - 3
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1)寻求专业人士的协助与服务

与购买非土著单位的程序相比,土著单位的购买程序显然更加复杂,因此,买家应该向专业的房地产经纪property agent和律师寻求协助,以了解这方面所需的程序和保护本身的权益。

2)留意Booking Form或Offer To Purchase的退款条款

记得在booking form和Offer to Purchase里注明,若无法在特定期限内申请到州政府批准,买方有权利取消买卖并获得100%的退款。

3)买家、卖家与双方律师需要紧密配合

通常非土著要购买土著单位,都有一定的难度,而且需要等待的时间也很长,因此,买家、卖家和双方的律师都要有共识,并且给予足够的时间和配合。

如果无法取得州政府的批准,卖家的律师可以提出上诉,比如让卖家提交一些有利的证明,包括证明自己面临财务问题,急需卖房套现;又或者已经长时间登广告寻找土著买家,但还是找不到买家等等作为上诉理由。

4)若交易失败,买家还是要给律师费

虽然买家在交易告吹后可以获得退款,但是买方还是需要支付相关的律师费,因此买家应该衡量是否值得冒这个风险。

非土著购买了Bumi Lot之后,日后在转卖时会有什么麻烦?

CH_4 Things To Ponder When A Non-Bumi Buys A Bumi Lot - 4
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若某房屋单位成功从土著转让了给非土著后,房屋的地契上仍然注明“bumi lot ”字眼,这意味着业主在日后想要卖给非土著买家时,这个买卖还是需要通过州政府的批准才可以进行。

值得注意的是,非土著买家需要跟律师或有关政府部门确定,因为每一个州属的政策都不一样,有的州属的bumi lot在转让给非土著之后,屋子就自动成为non-bumi lot了。

总而言之,买家在做任何买卖决定之前,应该先通过土地局进行土地查册(land search),或者向发展商确定有关的bumi lot是否有任何土地限制,才决定是否购买。

千万不要单靠卖家之前的买卖合约(Sale and Purchase Agreement)或者卖家本身的片面说词就妄下决定,否则日后出现意想不到的问题时,就会后悔莫及了。

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