大马Bumi Lot房屋：非土著购买时的4个注意事项
在大马购买房地产的时候，我们有时会听到土著单位（bumi lot）、非土著单位（non-bumi lot）和马来人保留地（英文Malay Reserve Land，马来文Pengisytiharan Rezab Melayu）这些房地产术语，但你知道这些类型的房地产有什么分别吗？
让我们通过这篇文章为你解释土著单位、非土著单位和马来人保留地房地产之间的区别，还有非土著在购买时需要注意的事项。
非土著单位 vs 土著单位 vs 马来保留地
很多人都误以为bumi lot和马来保留地是一样的，而事实上它们是完全不同的！以下是非土著单位、土著单位和马来保留地之间的3大特点：
非土著单位 | 土著单位 | 马来保留地 | |
定义 | Non-bumi lot是开放给所有人购买的房屋单位，不管是土著还是非土著都可以买 | Bumi lot是保留给马来西亚土著（Bumiputera）拥有的房屋单位，包括马来人，还有沙巴Sabah和砂拉越Sarawak的原住民 | 马来保留地是只能由马来人拥有和使用的土地。只有马来人可以在马来保留地上经营生意和居住，不能出租和专卖给非马来人 |
谁可以购买？ | 只要符合州政府的土地政策，所有人都有权利拥有非土著单位 | 原则上保留给土著购买，若非土著要购买土著单位，就需要向州政府申请 | 马来保留地是不开放给非马来人拥有的，包括沙巴和砂拉越土著也不可以 |
土地产权的法律规范 | 不受NLC规范 | 受NLC规范 |
马来西亚华人可以购买土著单位和马来人保留地吗？
如上表所说，大马的华人等非土著是可以购买bumi lot的，而马来人保留地就完全不能购买。
值得注意的是，马来西亚房地产市场的bumi lot有分成2种：发展商土著单位和二手土著单位，而且各自的购买方法与注意事项都有所不同。
1）发展商土著单位
所谓的发展商土著单位，指的就是由房地产发展商售卖、并且保留给大马土著的新屋子。
PropertyGuru Tip
在<strong>大马新经济政策（英文New Economic Policy，简称NEP）</strong>下，发展商在开发新的楼盘项目时，都必须将至少30%的单位保留为bumi lot。
如果这些发展商保留的bumi lot在一定时间内还没有卖出，发展商就可以向州政府申请“释放”这些土著单位，以开放给非土著购买。因此，如果非土著买家想要购买的是已经释出的bumi lot，那就不会有任何问题。
至于州政府还没有批准释出的bumi lot，建议买家先不要支付订金booking fee给发展商，而是等到州政府批准后才付钱。
然而，如果非土著买家真的很想买下自己看中的bumi lot，而发展商也要求买家先支付订金，然后才向州政府申请，那么买家必须确保双方的订购表格（booking form）里面有注明订金的退款条款，说明在申请不通过的情况下，买家可以向发展商要求全额退款。
值得注意的是，发展商有时会把申请释放这些bumi lot的成本费用转嫁给房屋买家，因此，买家应该在事先与发展商确定买房的费用，以衡量这笔交易是否值得。
2）二手土著单位
所谓的二手土著单位，就是已经由发展商卖给买家的屋子，成了二手房屋（sub-sale property）。
当这些二手的bumi lot要出售给非土著买家时，需要通过律师向州政府申请，而州政府会根据情况与条件来决定是否批准。
值得注意的是，非土著购买二手bumi lot是有可能无法得到州政府批准的，而且申请的程序一般也很久。
而且，就算无法取得州政府的批准而导致交易告吹，买家也必须支付律师费等费用。
与购买发展商土著单位一样，买家应该确保购买意向书（Offer to Purchase）里的退款条件，是允许在无法取得州政府批准的情况下，让买家拿回已经支付的订金或头期款downpayment。
大马发展商土著单位和二手土著单位的6个不同点
发展商土著单位 | 二手土著单位 | |
卖家 | 房地产发展商 | 土著卖家 |
土地固打制 | 最低为30%，最高为70%，视州政府的土著固打政策而定 | 无 |
土著购买时的房价折扣 | 5%到15%，视州政府政策而定 | 无 |
州政府批准 | 若这些土著单位过了特定的时期仍然无法卖出，发展商可以向州政府申请释放土著单位，开放给非土著购买 | 非土著购买时，需要获得州政府批准才可以转让房地产，且申请程序一般比较耗时 |
购买成本或费用 | 发展商可能会将把申请释放土著单位的成本转嫁给买家 | 买卖双方都需要承担较长的时间成本，因为州政府批准程序一般需时很长 |
风险 | 在发展商得到州政府允许前购买，最终可能因为无法获得州政府批准而导致交易告吹和订金被没收 | 若无法取得州政府批准导致买卖告吹，买卖双方仍需要支付相关的律师费用 |
马来西亚非土著购买Bumi Lot时的4个注意事项
1）寻求专业人士的协助与服务
与购买非土著单位的程序相比，土著单位的购买程序显然更加复杂，因此，买家应该向专业的房地产经纪property agent和律师寻求协助，以了解这方面所需的程序和保护本身的权益。
2）留意Booking Form或Offer To Purchase的退款条款
记得在booking form和Offer to Purchase里注明，若无法在特定期限内申请到州政府批准，买方有权利取消买卖并获得100%的退款。
3）买家、卖家与双方律师需要紧密配合
通常非土著要购买土著单位，都有一定的难度，而且需要等待的时间也很长，因此，买家、卖家和双方的律师都要有共识，并且给予足够的时间和配合。
如果无法取得州政府的批准，卖家的律师可以提出上诉，比如让卖家提交一些有利的证明，包括证明自己面临财务问题，急需卖房套现；又或者已经长时间登广告寻找土著买家，但还是找不到买家等等作为上诉理由。
4）若交易失败，买家还是要给律师费
虽然买家在交易告吹后可以获得退款，但是买方还是需要支付相关的律师费，因此买家应该衡量是否值得冒这个风险。
非土著购买了Bumi Lot之后，日后在转卖时会有什么麻烦？
若某房屋单位成功从土著转让了给非土著后，房屋的地契上仍然注明“bumi lot ”字眼，这意味着业主在日后想要卖给非土著买家时，这个买卖还是需要通过州政府的批准才可以进行。
值得注意的是，非土著买家需要跟律师或有关政府部门确定，因为每一个州属的政策都不一样，有的州属的bumi lot在转让给非土著之后，屋子就自动成为non-bumi lot了。
总而言之，买家在做任何买卖决定之前，应该先通过土地局进行土地查册（land search），或者向发展商确定有关的bumi lot是否有任何土地限制，才决定是否购买。
千万不要单靠卖家之前的买卖合约（Sale and Purchase Agreement）或者卖家本身的片面说词就妄下决定，否则日后出现意想不到的问题时，就会后悔莫及了。
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