Apakah Skim Pulangan Sewa Dijamin (GRR)?

·4-min read

Click here for English version.

 

Semua orang sukakan kepastian. Oleh itu, kami memang faham bila anda tergoda dengan idea Skim Pulangan Sewa Dijamin (GRR).

Skim GRR adalah sejenis tawaran yang unik iaitu beli untuk sewa.Pemilik unit membeli daripada pemaju dan diberikan “jaminan” akan memperolehi pendapatan pasif dalam bentuk sewa bulanan.

Pendek kata, anda membeli hartanah GRR daripada pemaju dan mereka berjanji akan menyewakannya atas nama anda.

Pemaju kemudiannya menyerahkan pendapatan sewa itu kepada anda.

Kebiasaannya, pendapatan yang dijanjikan sekitar 8%-12% daripada harga pembelian setiap tahun. Tawaran ini sangat menarik terutama untuk pelabur luar negara.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Mana taknya, mereka berpeluang untuk membeli hartanah dan menerima pendapatan sewa tanpa perlu menguruskan hartanah tersebut sendiri. Goyang kaki, dapat duit. Siapa tak nak, kan?

6 Faktor Yang Perlu Anda Pertimbangkan Apabila Ingin Membeli Hartanah Di Malaysia
6 Faktor Yang Perlu Anda Pertimbangkan Apabila Ingin Membeli Hartanah Di Malaysia

Panduan Relevan

6 Faktor Yang Perlu Anda Pertimbangkan Apabila Ingin Membeli Hartanah Di Malaysia

 

GRR Ada Risiko Tak?

Skim ini menawarkan jaminan kepada pembeli memperolehi pendapatan sewa daripada hartanah GRR mereka dalam tempoh masa tertentu.

Jaminan pendapatan sewa ni memang nampak seperti idea terbaik untuk pelabur hartanah yang berimpian besar.

Tapi, hakikatnya, anda memang kena berhati-hati dengan perjanjian yang nampak terlalu baik ni. Takut-takut indah khabar dari rupa!

Walaupun istilah GRR ada perkataan “dijamin”, sebenarnya tiada kepastian jaminan dalam skim tersebut. Malah, skim ni di Malaysia memang ada sejarah bermasalah!

Kami tak mahulah kata yang ini bukan terbaik untuk pelabur, tapi anda juga perlu tahu risikonya.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Malah, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) juga menyuarakan kebimbangan mereka mengenai skim ini.

Oleh kerana GRR sering diuruskan oleh syarikat pemasaran pihak ketiga atau syarikat subsidiari, perlindungan undang-undang kurang jelas.

Pada tahun 2017, sekumpulan pembeli projek hartanah, The Arc @ Cyberjaya memulakan tindakan undang-undang terhadap skim GRR ini.

Skim itu dibangunkan oleh Maju Puncakbumi Sdn Bhd, anak syarikat milik penuh Meda Inc Bhd dan dipasarkan oleh Andaman Property Management Sdn Bhd.

Syarikat pemasaran mengabaikan beberapa surat tuntutan walaupun beberapa orang pemilik tak pernah menerima pendapatan sewa sejak 2016.

HBA ketika mengulas isu ini menyatakan yang perjanjian GRR yang menjanjikan pemberian pulangan sewa, tetapi akhirnya ia gagal dipenuhi sehingga menyusahkan pembeli.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Kes ini mendedahkan kelemahan terbesar skim ini iaitu pendapatan sewa daripada GRR boleh berbeza-beza.

Bukan semua pemaju mempunyai kepakaran yang diperlukan untuk memasarkan, mengurus, dan menyewakan hartanah dengan jayanya.

Sekiranya mereka tak boleh menyewa hartanah anda, anda pun tak dapatlah pulangan sewa yang “dijamin” itu.

Siapakah Pemaju-Pemaju Perumahan Di Malaysia Yang Patut Anda Elak?
Siapakah Pemaju-Pemaju Perumahan Di Malaysia Yang Patut Anda Elak?

Panduan Relevan

Siapakah Pemaju-Pemaju Perumahan Di Malaysia Yang Patut Anda Elak?

 

Apakah Undang-Undang Berkaitan GRR?

Skim Pulangan Sewa Dijamin ni tak dilindungi Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan).

Akta penting ini memberikan kerangka perundangan untuk kawalan dan pelesenan pembangunan perumahan di Semenanjung Malaysia.

Ia bukan hanya menetapkan undang-undang yang melindungi pembeli rumah, tetapi juga menyediakan proses tribunal untuk kes pertikaian dan tuntutan.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Maka, semua hartanah yang dijual pemaju akan dilindungi akta ini seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SNP).

Masalahnya, sebahagian besar skim GRR dikendalikan oleh pihak ketiga menyebabkan akta ni tak terpakai.

Oleh itu, sebarang pertikaian berkaitan perjanjian GRR perlu dibawa ke mahkamah sivil.

 

Nak Buat Apa Sekiranya Anda Rugi Dalam GRR?

Malangnya, kalau anda tak bernasib baik, usaha mendapatkan semula pulangan pelaburan GRR sangat mencabar dan susah.

Oleh kerana pertikaian mesti diselesaikan di mahkamah sivil, ini selalunya memerlukan kos guaman yang tinggi.

Tuntutan tindakan kelas boleh menjadi pilihan dalam keadaan tertentu apabila kumpulan pihak yang membuat tuntutan saling bekerjasama dan berkongsi kos guaman.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Ada cara lain yang boleh digunakan untuk mendapatkan sejumlah pampasan iaitu di Tribunal Tuntutan Pengguna menerusi penggunaan Akta Perlindungan Pengguna 1999.

Walau bagaimanapun, tuntutan maksimum kaedah ini hanyalah RM25,000.

 

Nak Juga GRR? Ini Yang Perlu Anda Pertimbangkan

Terdapat beberapa sebab utama untuk lebih berhati-hati dengan GRR, tapi akan ada pelabur berpendekatan mudah masih menganggap skim ini sebagai pilihan baik menjana pendapatan sewa.

Berikut adalah beberapa perkara penting yang perlu dipertimbangkan:

  1. Kelemahan perlindungan perundangan kerana ia diuruskan pihak ketiga, mungkin tak dilindungi Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan).

  2. Tiada jaminan pendapatan pulangan - Sekiranya pemaju gagal menyewa hartanah anda, pulangan sewa anda tak mungkin terjamin.

  3. Tamat tempoh jaminan - Sekiranya anda mengambil pinjaman rumah selama 20 tahun, tapi skim GRR hanya selama lima tahun, perancangan pulangan sewa anda boleh terjejas. Anda perlu mengambil kira keseluruhan tempoh pinjaman dan bukan hanya peluang pendapatan sewa yang dijanjikan.

  4. Kos pemilikan tambahan - Pembelian hartanah adalah permulaan tanggungjawab kewangan anda. Anda juga perlu mempertimbangkan bayaran lain seperti cukai tanah, yuran penyelenggaraan, dan caj lazim seperti dana terikat atau wang pelepas.

  5. Pertimbangan jual hartanah – Anda mungkin mahu menjual hartanah anda pada masa depan. Disebabkan hartanah GRR cenderung untuk memenuhi permintaan pelabur dan pasaran sewa tertentu, kumpulan pembeli juga mungkin terhad kepada pelabur yang serupa.

Walaupun namanya “dijamin”, anda perlu sedar yang hartanah GRR tak selalunya memberi jaminan pulangan sewa.

skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah
skim pulangan sewa dijamin, GRR, sewa rumah

Bagi pembeli yang mahu meneroka pilihan skim ini dengan syarikat yang mempunyai rekod cemerlang, anda masih perlu mengamalkan sikap sangat berhati-hati.

Orang kata, sesal dulu pendapatan, sesal kemudian memang tak guna!

Mahu tahu lebih lanjut tentang pelbagai pilihan hartanah terbaik yang anda boleh beli untuk disewa di Malaysia? Boleh layari senarai hartanah untuk dijual kami ni yang kini dalam BM!