Apakah 2 Kaveat & Perbezaannya Di Malaysia?

·8-min read
Apakah 2 Kaveat & Perbezaannya Di Malaysia?
Apakah 2 Kaveat & Perbezaannya Di Malaysia?

Click here for English version.

Kita mulakan artikel ini dengan maksud kaveat. Ya, apa itu kaveat? Jom kita fahami terlebih dahulu definisi 'kaveat' ini yang dipetik dari kamus Cambridge:

"Ia adalah peringatan untuk mempertimbangkan sesuatu sebelum mengambil sebarang tindakan lanjut, atau pernyataan yang menghadkan pernyataan yang lebih umum."

Jadi, apakah ‘peringatan’ terhadap tindakan yang nak kita bincangkan di sini? Dan bagaimana soal undang-undang ni boleh diguna pakai dalam konsep hartanah?

Sekarang tiba masanya untuk kita mendalami apa itu kaveat (termasuk kaveat persendirian), dan apa maksudnya dari segi pemilikan hartanah!

Apakah Itu Kaveat, Atau Kaveat Persendirian?

Mengikut definisinya, kaveat merupakan niat untuk membeli yang diperakui secara sah. Ia adalah satu cara merekod minat ke atas pemilikan hartanah secara rasmi.

Maksudnya (yang lebih rasmi) di sini adalah ia merupakan sekatan undang-undang yang digariskan di bawah Kanun Tanah Negara (NLC), yang menyatakan:

"Kaveat adalah mekanisme yang mencegah pendaftaran transaksi di bawah Kanun Tanah Negara (NLC) untuk melindungi kepentingan pihak-pihak tertentu."

Makna_Kaveat_1
Makna_Kaveat_1

Kaveat persendirian direka bagi memastikan pembeli hartanah mempunyai perlindungan terhadap pemilik yang menjualnya kepada pihak lain.

Secara asasnya, ia merupakan mekanisme untuk melindungi niat anda untuk membeli. Sekiranya anda mendaftarkan kaveat terhadap mana-mana hartanah, pemiliknya dilarang untuk menjualnya, sehingga kaveat tersebut tamat.

Terdapat dua jenis kaveat penting yang diperakui di bawah Kanun Tanah Negara. Yang pertama adalah kaviet pendaftar, yang digunakan untuk tujuan kerajaan atau pentadbiran rasmi.

Yang itu, kita akan membincangkannya sebentar lagi. Yang pasti kaveat persendirian lebih relevan dalam urusan anda sebagai pemilik atau pembeli hartanah persendirian. Seperti yang ditakrifkan di bawah NLC:

2.1 Kaveat persendirian boleh dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar atas permohonan berikut:
2.1.1 Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas tanah milik atau kepentingan berdaftar,
2.1.2 Mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan.
2.1.3 Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja (minor) yang menuntut sebagai berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah.

Bayangkan senario di mana anda membeli sebuah hartanah, tetapi perjanjian tersebut tidak akan tamat sehinggalah beberapa bulan kemudian.

Makna_Kaveat_2
Makna_Kaveat_2

Jadi anda bimbang jika perjanjian itu tidak berhasil, kerana penjual mungkin menarik diri (membatalkan perjanjian), atau membuat perjanjian lebih baik di tempat lain.

Dengan mengemukakan kaveat persendirian di Malaysia, anda membuat sekatan rasmi terhadap penjualan hartanah itu di tempat lain, yang pada dasarnya menyatakan hak anda untuk membeli.

Kaveat didaftarkan secara jelas atas sesebuah hartanah, dan dapat dilihat oleh mana-mana pihak lain yang melakukan pencarian hak milik untuk hartanah tersebut. Ini bermakna individu lain dapat melihat notis minat anda.

Penting juga untuk anda tahu; setelah mendaftar kaveat minat anda, pihak lain bukan saja dilarang membeli hartanah tersebut, malah mereka juga dihalang untuk mendaftarkan minat selepas anda.

Siapa Yang Layak Memohon Kaveat?

Bertenang! Anda tidak perlu terburu-buru mengelilingi satu Malaysia memilih hartanah untuk mendaftarkan kaveat pada semua tempat! Anda perlu ada dulu sesuatu yang dinamakan ‘kepentingan mengkaveat’ (caveatable interest) agar kaveat itu sah.

Bagus untuk anda rujuk kepada definisinya dalam Seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara terlebih dahulu, walaupun ia tidaklah begitu spesifik seperti yang anda harapkan!

Makna_Kaveat_4
Makna_Kaveat_4

"Orang-orang dan badan-badan yang atas permintaan siapa suatu kaveat sendirian boleh dimasukkan adalah:

(a) mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik, atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftar, kepada mana-mana tanah berimilik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah berimilik atau mana-mana hak kepada hakmilik atau kepentingan sedemikian;
(b) mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik, atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftar, kepada mana-mana tanah berimilik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah berimilik atau mana-mana hak kepada hakmilik atau kepentingan sedemikian;
(c) penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang menuntut sebagai berhak seperti yang disebutkan dalam perenggan (b)."

Dalam istilah yang lebih mudah, kepentingan kaveat bagi hartanah merangkumi senario seperti:

Bila Kaveat Penting?

  • Mempunyai Perjanjian Jual Beli (SPA) yang telah dipersetujui dan ditandatangani,

  • Membayar sejumlah deposit seperti duit cengkeram, atau

  • Mana-mana bayaran atau perjanjian undang-undang yang telah dibuat atas hartanah.

Kalau anda dah buat bayaran, barulah anda layak untuk 'memegang'! Individu yang memohon kaveat dikenali sebagai pemasuk kaveat. Manakala individu yang memiliki harta yang telah didaftarkan dengan kaveat digelar caveatee.

Undang-undang di Malaysia merangkumi peruntukan untuk kaveat yang tidak didaftar mengikut saluran yang betul, dan boleh menghukum individu atas sebab ini.

Maknanya, jika anda mengemukakan kaveat yang dianggap tidak sah, anda harus membayar pampasan kepada pemilik tanah untuk sebarang kerosakan atau kerugian yang mereka alami.

Sebab itulah anda tidak boleh tergesa-gesa mengemukakan kaveat ke atas mana-mana hartanah lama yang anda suka.

Apa Berlaku Jika Anda Menggunakan Kaveat Tanpa Asas Perundangan Sah?

Dalam situasi tertentu, anda boleh dan dibenarkan menggunakan kaveat persendirian tanpa sebarang asas perundangan yang sah.

Ini selalunya berlaku dalam situasi seperti tuntutan hutang atau sekuriti/jaminan ketika berlakunya pertikaian undang-undang sivil.

Walaupun ia tidak ada asas perundangan, berita baiknya adalah kaveat boleh dibatalkan, dan pihak terjejas (pembatal) boleh menuntut pampasan daripada pembuat kaveat.

Ini boleh dilakukan berasaskan sebab kerugian yang ditanggung oleh kewujudan kaveat tersebut.

Bagaimana Kaveat Berfungsi?

Anda pasti sudah sedia maklum bahawa peguam sangat penting dalam proses ini.

Mendaftarkan kaveat adalah instrumen berkanun rasmi, dan ia harus melibatkan pengawasan undang-undang yang betul untuk memastikan kaveat anda sah, dan ia diserahkan dengan cara yang betul.

PGMY_No_1
PGMY_No_1

Kaveat didaftarkan menggunakan borang 19B Kanun Tanah Negara – Permohonan Untuk Memasukkan Kaveat Persendirian. Anda perlu melengkapkan borang dengan butiran-butiran berikut:

Maklumat Dokumen Permohonan Kaveat Persendirian

  • Nama pendaftar atau pendaftaran tanah yang berkaitan

  • Nama anda sendiri

  • Alasan tuntutan anda ke atas tanah atau hartanah

  • Bayaran yang berkaitan

  • Alamat pemilik yang diketahui

  • Tarikh dan tandatangan

  • Saksi dan tandatangan

  • Butir-butir tanah dan hartanah yang ingin dikaveatkan

Setelah borang 19B diterima oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbiran Tanah, mereka akan mencatat permohonan serta waktu kaveat diterima.

Selepas itu, ianya akan dimasukkan pada dokumen hak milik yang telah didaftarkan untuk hartanah tersebut. Ini bermaksud kaveat persendirian berkuat kuasa dari tarikh pendaftaran.

Pendaftar tidak akan menyiasat tuntutan di sebalik kaveat, sebaliknya akan mengambil nilai muka bahawa ia telah diserahkan dengan niat yang baik dengan alasan yang tepat.

Sebaik saja diterima, Pendaftar akan mengeluarkan borang 19A kepada pemilik tanah berdaftar untuk memberitahu bahawa kaveat telah didaftarkan terhadap hartanah mereka.

Berapa Lama Tempoh Kaveat Bertahan?

Makna_Kaveat_6
Makna_Kaveat_6

Ada tiga cara kaveat boleh ditarik balik atau dibatalkan.

Pertama, kaveat persendirian boleh ditarik balik oleh pemasuk kaveat pada bila-bila masa dengan mengisi borang 19G Kanun Tanah Negara. Banyak sungguh borang-borang yang terlibat dalam keseluruhan sistem kaveat ini, kan?

Selepas kesemua borang itu dihantar, Pendaftar akan membatalkan kaveat tersebut dan memaklumkan individu yang meletakkan kaveat itu.

Kedunanya, mana-mana individu yang memiliki tanah yang telah dikaveatkan pula boleh memohon untuk membatalkan kaveat menggunakan borang 19H.

Ia membolehkan satu-satu kaveat dan penghapusannya dikaji semula jika dianggap tidak sah. Pembatalan kaveat di dalam proses ini akan berkuat kuasa dua bulan selepas notis dikeluarkan.

Cara ketiga adalah, kaveat peribadi akan luput selepas tempoh enam tahun, kecuali jika dilanjutkan dengan perintah mahkamah. Bagi memohon perintah mahkamah untuk lanjutan, permohonan mesti memenuhi syarat-syarat berikut:

  • Tunjukkan bahawa pemasuk kaveat mempunyai kepentingan mengkaveat.

  • Pertanyaan sama ada tuntutan pemasuk kaveat itu mempunyai persoalan serius untuk diperbicarakan di mahkamah.

  • Memastikan sama ada ianya lebih baik untuk membiarkan kaveat kekal berkuat kuasa sehingga tempoh perbicaraan.

Kaveat peribadi juga boleh dibatalkan dengan perintah mahkamah, jika dicabar oleh caveatee di bawah seksyen 327 Kanun Tanah Negara.

Makna_Kaveat_7
Makna_Kaveat_7

Melalui proses ini, pihak caveatee perlu membuktikan kepada mahkamah bahawa kaveat yang didaftarkan terhadap hartanah tersebut adalah tidak sah.

Sekiranya ini berjaya, pemasuk kaveat harus membuktikan bahawa ada alasan dan tindakan yang sah jika mahu kaveat tersebut terus berkuatkuasa.

Kaveat Pendaftar, Kaveat Pemegang Lien dan Kaveat Pemegang Amanah

Sekarang anda dah tahu serba sedikit tentang kaveat persendirian (sangat penting untuk pembeli rumah), kita tengok pula apa lagi jenis kaveat yang ada.

1. Kaveat Pendaftar

Juga dikenali sebagai kaveat pentadbir tanah, kaveat berdaftar di Malaysia ada kaitan dengan kaveat rasmi yang dilakukan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah, ini adalah untuk urusan rasmi negara, negeri atau kerajaan.

Kaveat pendaftar adalah mekanisma rasmi yang digunakan bagi mencegah penipuan, urusniaga tanah yang mencurigakan atau melindungi kepentingan pihak berkuasa disebabkan kesilapan dalam dokumentasi atau pentadbiran tanah.

Tidak seperti kaveat persendirian, kaveat pendaftar tidak ada tarikh luput dan terus berkuatkuasa selagi mana kaveat pendaftaran hartanah dibuat.

Kaveat pendaftar boleh dibatalkan menerusi permohonan oleh pemilik hartanah, atau permohonan melalui mahkamah oleh pemilik atau pihak ketiga yang berkaitan.

Makna_Kaveat_8
Makna_Kaveat_8

2. Kaveat Pemegang Lien

Bagi memahami apakah kaveat pemegang lein, anda perlu faham dahulu apa dan siapa pemegang lien.

Pemegang lien adalah pemberi pinjaman seperti institusi kewangan dengan kepentingan perundangan ke atas hartanah anda selagi mana pembayaran penuh tidak dibuat.

Peminjam memegang lien- maksudnya tuntutan perundangan- ke atas hartanah itu sebab mereka meminjamkan wang kepada anda untuk membeli hartanah itu.

Jadi dalam konteks hartanah, pemegang lien adalah bank yang memberikan pinjaman gadai janji kepada anda.

Kaveat pemegang lien akan dibuat oleh bank anda menggunakan Borang 19D. Mereka akan menggunakan hakmilik sebagai jaminan deposit untuk alasan yang khusus, seperti memberikan pinjaman dan melindungi kepentingan peminjam ke atas hartanah itu.

Walaupun pengeluaran geran hakmilik dibuat oleh pemegang lien, mereka tidak meluluskannya. Kelulusan kaveat pemegang lien hanya diletakkan di atas dokumen pendaftaran hakmilik sahaja.

Untuk kaveat ini berkuatkuasa, pemegang lien perlu menyerahkan sekali dokumen hakmilik dengan kebenaran semua pihak terlibat.

caveat-3
caveat-3

Tidak seperti kaveat persendirian, kaveat pemegang lien tidak terbatal selepas 6 tahun. Kaveat hanya akan ditarik balik selepas hartanah itu dijual dan didaftarkan.

Ia juga boleh dibatalkan oleh Pendaftar sebaik sahaja hutang dilangsaikan atau mahkamah mengarahkan ia ditarik balik.

Sekiranya kaveat dikenakan secara salah atau gagal ditarik balik dan menyebabkan kerugian, pembuat kaveat boleh diarahkan mahkamah untuk membayar pampasan.

3. Kaveat Pemegang Amanah

Kaveat jenis ini boleh dilakukan oleh pemegang Amanah hartanah (perlu didaftarkan secara rasmi), pemindah hartanah atau penerima manfaat hartahah menggunakan Borang 19E.

Sehingga ia dibatalkan oleh Pendaftar menerusi permohonan bersama dari pemegang amanah dan penerima manfaat, kaveat ini akan terus berkuatkuasa.

Bagaimanapun, bagi melindungi kepentingan penerima manfaat, disyorkan untuk membuat kaveat persendirian yang lebih mudah dibatalkan, tidak seperti kaveat pemegang amanah yang memerlukan persetujuan penerima dan pemegang amanah.

Perbezaan antara Kaveat Pendaftar dan Kaveat Persendirian

Topik kaveat memang boleh mengelirukan, jangan bimbang kami susun semuanya untuk anda.

Kaveat Pendaftar

Kaveat Persendirian

Dilakukan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah, bagi pihak urusan rasmi kerajaan

Dilakukan oleh individu persendirian bagi menuntut hak milik.

Tidak ada tarikh lupus dan berkuatkuasa selagi mana kaveat dibuat

Tamat dalam tempoh 6 tahun, kecuali dibatalkan atau ditarik balik.

Pembatalan boleh dibuat menerusi:

1. Permohonan kepada Pendaftar Hakmilik (hanya untuk pemilik).

2. Dengan arahan mahkamah (oleh pihak yang mahu membatalkan kaveat).

Pembatalan boleh dibuat dengan permohonan kepada Pendaftar Hakmilik, Pentadbir Tanah atau mendapatkan arahan mahkamah.

Sangat jelas yang kaveat adalah satu isu berkaitan undang-undang yang sangat rumit, dan jika tersilap percaturan, anda mungkiin perlu membayar pampasan. Jadi, jangan pergi menuntut rumah yang tidak berhak untuk anda tuntut!

Ekoran kekeliruan topik kaveat ini, ianya penting untuk mendapatkan nasihat undang-undang dari golongan profesional apabila melibatkan sesuatu yang rumit seperti ini.

Carilah peguam yang sesuai, dan pastikan anda mengikuti peraturan yang betul jika mahu mengemukakan kaveat hartanah.

Panduan Relevan

Penafian: Maklumat diberikan dalam laman web ini bersifat umum dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat perundangan profesional.
PropertyGuru akan berusaha memperkemas maklumat di laman web ini apabila diperlukan. Bagaimanapun, maklumat boleh diubah tanpa notis dan kami tidak memberikan jaminan ketepatan maklumat dalam laman web ini, termasuklah maklumat diberikan oleh pihak ketiga, pada bila-bila masa.
Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat ketika ia diterbitkan, individu tidak boleh bergantung kepada maklumat ini untuk membuat keputusan perundangan. Sebelum membuat sebarang keputusan, kami mencadangkan anda supaya berunding dengan profesional perundangan serta mengambil kira situasi unik perundangan dan keperluan setiap individu.
PropertyGuru tidak memberikan jaminan berkaitan ketepatan, kebolehpercayaan dan kesempurnaan maklumat yang terkandung dalam laman web ini. Kecuali selagi mana sebarang liabiliti di bawah undang-undang yang tidak boleh dikecualikan, PropertyGuru, dan pekerjanya tidak ada sebarang liabiliti untuk apa sahaja kesilapan atau ralat di dalam laman web ini atau untuk apa sahaja kerugian atau kerosakan yang ditanggung pembaca atau mana-mana orang yang lain.