Apakah Itu Kaveat, Dan Kenapa Ianya Sangat Penting?

·7-min read

Click here for English version.

 

Kita mulakan artikel ini dengan maksud kaveat. Ya, apa itu kaveat? Jom kita fahami terlebih dahulu definisi 'kaveat' ini yang dipetik dari kamus Cambridge:

"Ia adalah peringatan untuk mempertimbangkan sesuatu sebelum mengambil sebarang tindakan lanjut, atau pernyataan yang menghadkan pernyataan yang lebih umum."

Jadi, apakah ‘peringatan’ terhadap tindakan yang nak kita bincangkan di sini? Dan bagaimana soal undang-undang ni boleh diguna pakai dalam konsep hartanah?

Sekarang tiba masanya untuk kita mendalami apa itu kaveat (termasuk kaveat persendirian), dan apa maksudnya dari segi pemilikan hartanah!

 

Apakah Itu Kaveat, Atau Kaveat Persendirian?

Mengikut definisinya, kaveat merupakan niat untuk membeli yang diperakui secara sah. Ia adalah satu cara merekod minat ke atas pemilikan hartanah secara rasmi.

Maksudnya (yang lebih rasmi) di sini adalah ia merupakan sekatan undang-undang yang digariskan di bawah Kanun Tanah Negara (NLC), yang menyatakan:

"Kaveat adalah mekanisme yang mencegah pendaftaran transaksi di bawah Kanun Tanah Negara (NLC) untuk melindungi kepentingan pihak-pihak tertentu."

Makna_Kaveat_1
Makna_Kaveat_1

Kaveat persendirian direka bagi memastikan pembeli hartanah mempunyai perlindungan terhadap pemilik yang menjualnya kepada pihak lain.

Secara asasnya, ia merupakan mekanisme untuk melindungi niat anda untuk membeli. Sekiranya anda mendaftarkan kaveat terhadap mana-mana hartanah, pemiliknya dilarang untuk menjualnya, sehingga kaveat tersebut tamat.

Terdapat dua jenis kaveat penting yang diperakui di bawah Kanun Tanah Negara. Yang pertama adalah kaviet pendaftar, yang digunakan untuk tujuan kerajaan atau pentadbiran rasmi.

Yang itu, kita akan membincangkannya sebentar lagi. Yang pasti kaveat persendirian lebih relevan dalam urusan anda sebagai pemilik atau pembeli hartanah persendirian. Seperti yang ditakrifkan di bawah NLC:

2.1 Kaveat persendirian boleh dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar atas permohonan berikut:
2.1.1 Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas tanah milik atau kepentingan berdaftar,
2.1.2 Mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan.
2.1.3 Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja (minor) yang menuntut sebagai berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah.

Bayangkan senario di mana anda membeli sebuah hartanah, tetapi perjanjian tersebut tidak akan tamat sehinggalah beberapa bulan kemudian.

Makna_Kaveat_2
Makna_Kaveat_2

Jadi anda bimbang jika perjanjian itu tidak berhasil, kerana penjual mungkin menarik diri (membatalkan perjanjian), atau membuat perjanjian lebih baik di tempat lain.

Dengan mengemukakan kaveat persendirian di Malaysia, anda membuat sekatan rasmi terhadap penjualan hartanah itu di tempat lain, yang pada dasarnya menyatakan hak anda untuk membeli.

Kaveat didaftarkan secara jelas atas sesebuah hartanah, dan dapat dilihat oleh mana-mana pihak lain yang melakukan pencarian hak milik untuk hartanah tersebut. Ini bermakna individu lain dapat melihat notis minat anda.

Penting juga untuk anda tahu; setelah mendaftar kaveat minat anda, pihak lain bukan saja dilarang membeli hartanah tersebut, malah mereka juga dihalang untuk mendaftarkan minat selepas anda.

 

Siapa Yang Layak Memohon Kaveat?

Bertenang! Anda tidak perlu terburu-buru mengelilingi satu Malaysia memilih hartanah untuk mendaftarkan kaveat pada semua tempat! Anda perlu ada dulu sesuatu yang dinamakan ‘kepentingan mengkaveat’ (caveatable interest) agar kaveat itu sah.

Bagus untuk anda rujuk kepada definisinya dalam Seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara terlebih dahulu, walaupun ia tidaklah begitu spesifik seperti yang anda harapkan!

Makna_Kaveat_4
Makna_Kaveat_4

"Orang-orang dan badan-badan yang atas permintaan siapa suatu kaveat sendirian boleh dimasukkan adalah:

(a) mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik, atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftar, kepada mana-mana tanah berimilik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah berimilik atau mana-mana hak kepada hakmilik atau kepentingan sedemikian;
(b) mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik, atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftar, kepada mana-mana tanah berimilik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah berimilik atau mana-mana hak kepada hakmilik atau kepentingan sedemikian;
(c) penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang menuntut sebagai berhak seperti yang disebutkan dalam perenggan (b)."

Dalam istilah yang lebih mudah, kepentingan kaveat bagi hartanah merangkumi senario seperti:

Kalau anda dah buat bayaran, barulah anda layak untuk 'memegang'! Individu yang memohon kaveat dikenali sebagai pemasuk kaveat. Manakala individu yang memiliki harta yang telah didaftarkan dengan kaveat digelar caveatee.

Undang-undang di Malaysia merangkumi peruntukan untuk kaveat yang tidak didaftar mengikut saluran yang betul, dan boleh menghukum individu atas sebab ini.

Maknanya, jika anda mengemukakan kaveat yang dianggap tidak sah, anda harus membayar pampasan kepada pemilik tanah untuk sebarang kerosakan atau kerugian yang mereka alami.

Sebab itulah anda tidak boleh tergesa-gesa mengemukakan kaveat ke atas mana-mana hartanah lama yang anda suka.

 

Bagaimana Kaveat Berfungsi?

Makna_Kaveat_5
Makna_Kaveat_5

Anda pasti sudah sedia maklum bahawa peguam sangat penting dalam proses ini.

Mendaftarkan kaveat adalah instrumen berkanun rasmi, dan ia harus melibatkan pengawasan undang-undang yang betul untuk memastikan kaveat anda sah, dan ia diserahkan dengan cara yang betul.

Kaveat didaftarkan menggunakan borang 19B Kanun Tanah Negara – Permohonan Untuk Memasukkan Kaveat Persendirian. Anda perlu melengkapkan borang dangan butiran-butiran berikut:

  • Nama pendaftar atau pendaftaran tanah yang berkaitan

  • Nama anda sendiri

  • Alasan tuntutan anda ke atas tanah atau hartanah

  • Bayaran yang berkaitan

  • Alamat pemilik yang diketahui

  • Tarikh dan tandatangan

  • Saksi dan tandatangan

  • Butir-butir tanah dan hartanah yang ingin dikaveatkan

Setelah borang 19B diterima oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbiran Tanah, mereka akan mencatat permohonan serta waktu kaveat diterima.

Selepas itu, ianya akan dimasukkan pada dokumen hak milik yang telah didaftarkan untuk hartanah tersebut. Ini bermaksud kaveat persendirian berkuat kuasa dari tarikh pendaftaran.

Pendaftar tidak akan menyiasat tuntutan di sebalik kaveat, sebaliknya akan mengambil nilai muka bahawa ia telah diserahkan dengan niat yang baik dengan alasan yang tepat.

Sebaik saja diterima, Pendaftar akan mengeluarkan borang 19A kepada pemilik tanah berdaftar untuk memberitahu bahawa kaveat telah didaftarkan terhadap hartanah mereka.

 

Berapa Lama Tempoh Kaveat Bertahan?

Makna_Kaveat_6
Makna_Kaveat_6

Kaveat persendirian boleh ditarik balik oleh pemasuk kaveat pada bila-bila masa dengan mengisi borang 19G Kanun Tanah Negara. Banyak sungguh borang-borang yang terlibat dalam keseluruhan sistem kaveat ini, kan?

Mana-mana individu yang memiliki tanah yang telah dikaveatkan pula boleh memohon untuk membatalkan kaveat menggunakan borang 19H.

Ia membolehkan satu-satu kaveat dan penghapusannya dikaji semula jika dianggap tidak sah. Pembatalan kaveat di dalam proses ini akan berkuat kuasa dua bulan selepas notis dikeluarkan.

Kaveat peribadi akan luput selepas tempoh enam tahun, kecuali jika dilanjutkan dengan perintah mahkamah. Bagi memohon perintah mahkamah untuk lanjutan, permohonan mesti memenuhi syarat=syarat berikut:

  • Tunjukkan bahawa pemasuk kaveat mempunyai kepentingan mengkaveat.

  • Pertanyaan sama ada tuntutan pemasuk kaveat itu mempunyai persoalan serius untuk diperbicarakan di mahkamah.

  • Memastikan sama ada ianya lebih baik untuk membiarkan kaveat kekal berkuat kuasa sehingga tempoh perbicaraan.

Kaveat peribadi juga boleh dibatalkan dengan perintah mahkamah, jika dicabar oleh caveatee di bawah seksyen 327 Kanun Tanah Negara.

Makna_Kaveat_7
Makna_Kaveat_7

Melalui proses ini, pihak caveatee perlu membuktikan kepada mahkamah bahawa kaveat yang didaftarkan terhadap hartanah tersebut adalah tidak sah.

Sekiranya ini berjaya, pemasuk kaveat harus membuktikan bahawa ada alasan dan tindakan yang sah jika mahu kaveat tersebut terus berkuatkuasa.

 

Perbezaan Antara Kaveat Pendaftar vs Kaveat Persendirian

Anda mungkin kadang kala mendengar istilah kaveat pendaftar digunakan. Perkara ini sedikit mengelirukan tatkala anda cuba mengenalpasti kaveat mana yang bersesuaian!

Kaveat pendaftar di Malaysia adalah berkaitan dengan kaveat rasmi yang dikemukakan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah; ini adalah untuk urusan rasmi negeri atau kerajaan.

Kaveat persendirian pula dibuat oleh individu persendirian, yang ingin menyatakan minat mereka untuk menuntut hak milik ke atas sesuatu tanah.

Makna_Kaveat_8
Makna_Kaveat_8

Kaveat pendaftar pada dasarnya adalah mekanisme rasmi yang digunakan untuk mencegah penipuan, perjanjian tanah yang tidak betul, atau melindungi kepentingan negari kerana kesalahan dalam dokumen tanah atau pentadbiran.

Tidak seperti kaveat persendirian, kaveat pendaftar tiada tarikh luput, dan tetap berkuatkuasa selama mana hartanah dikaveatkan.

Kaveat pendaftar dapat dibatalkan melalui permohonan oleh pemilik hartanah, atau melalui permohonan untuk meneruskan perbicaraan di mahkamah oleh pemilik atau pihak ketiga yang relevan.

Sangat jelas yang kaveat adalah satu isu berkaitan undang-undang yang sangat rumit, dan jika tersilap percaturan, anda mungkiin perlu membayar pampasan. Jadi, jangan pergi menuntut rumah yang tidak berhak untuk anda tuntut!

Ekoran kekeliruan topik kaveat ini, ianya penting untuk mendapatkan nasihat undang-undang dari golongan profesional apabila melibatkan sesuatu yang rumit seperti ini.

Carilah peguam yang sesuai, dan pastikan anda mengikuti peraturan yang betul jika mahu mengemukakan kaveat hartanah.

 

Mencari hartanah yang boleh anda letakkan kaveat? Jika ya, jom terokai beribu-ribu hartanah yang menakjubkan di PropertyGuru hari ini!