Apa Itu Surat Ganti Rugi/Indeminiti Dalam Hartanah Malaysia?
Click here for English version
Sekiranya anda pernah membeli hartanah atau membuat sebarang kontrak perniagaan, kemungkinan anda akan menemui istilah indeminiti atau jaminan ganti rugi.
Surat ganti rugi adalah antara kontrak penting yang sering digunakan dalam sektor hartanah.
Ini adalah dokumen undang-undang yang memberi jaminan daripada satu pihak terhadap pihak lain, untuk sebarang kemungkinan kerugian kos dan kewangan.
Jadi, apa fungsinya surat ganti rugi atau indeminiti ini, dan bila ia diperlukan? Jom kita tengok sama-sama
Apakah Maksud Ganti Rugi Atau Indeminiti?
Sebelum apa-apa, penting untuk anda memahami terma ‘indeminiti’ secara literal terlebih dahulu. Dalam istilah lebih mudah, indeminiti atau ganti rugi adalah jaminan undang-undang atau kontrak terhadap kerugian atau beban kewangan.
Kamus Dalam Talian Cambridge mendefinisikan indeminiti sebagai ‘perlindungan terhadap kemungkinan kerosakan atau kerugian, terutama sekali (dalam konteks) janji pembayaran, atau wang yang akan dibayar jika terdapat kerosakan atau kerugian’.
Oleh itu, terma ini merangkumi perlindungan undang-undang daripada liabiliti kewangan, serta jumlah wang yang perlu dibayar untuk menampung kerugian kewangan tersebut.
Apakah Itu Surat Indeminiti/Ganti Rugi?
Surat ganti rugi adalah instrumen undang-undang yang digunakan dalam transaksi seperti hartanah.
Ini adalah untuk melindungi satu pihak (pemegang ganti rugi) dari sebarang kemungkinan kerugian kewangan, yang disebabkan oleh kegagalan pihak lain (pengganti rugi).
Secara dasarnya, fungsi surat ini adalah membolehkan satu pihak memikul tanggungjawab kerugian kewangan dan memberi jaminan perlindungan kepada pihak lain terhadap sebarang kemungkinan perlu bayar ganti rugi.
Pada dasarnya ini adalah "klausa ini-bukan-kesalahan-SAYA" yang memindahkan risiko dalam kontrak kepada pihak satu lagi.
Surat ganti rugi atau indeminiti ini memainkan peranan penting dalam kontrak, kerana ia memberikan jaminan bahawa satu-satu pihak tak akan rugi dari segi kewangan, jika mana-mana pihak gagal memenuhi kewajiban kontrak mereka.
Senang cerita, ia melindungi daripada kerugian kewangan jika ada pihak tersilap langkah. Tapi, ia ditulis secara rasmi dan dalam bahasa lebih sopan…
Apa Peruntukan Undang-Undang Ganti Rugi Di Malaysia?
Konsep indeminiti atau ganti rugi dilindungi Akta Kontrak Malaysia 1950, yang mentakrifkan kontrak ganti rugi sebagai:
'Kontrak yang mana satu pihak berjanji (penjanji) untuk menyelamatkan pihak lain dalam perjanjian dari kerugian yang disebabkan oleh tingkah laku penjanji itu sendiri, atau oleh tingkah laku orang lain, yang disebut ‘kontrak ganti rugi’.
Jadi apa yang berlaku sekiranya seseorang 'memungkiri' ganti rugi itu? Jom kita tengok peruntukan undang-undang seperti termaktub dalam Akta Kontrak 1950:
Penerima janji dalam kontrak ganti rugi, bertindak dalam skop kewibawaannya, berhak untuk menuntut penjanji—
(a) semua kerosakan yang dia mungkin dipaksa bayar dalam apa jua tuntutan berkenaan dengan perkara yang dijanjikan oleh pengganti rugi;
(b) semua kos yang dia mungkin dipaksa bayar dalam tuntutan tersebut jika, ketika membawa atau membelanya, dia tidak melanggar perintah janji, dan bertindak wajar seperti yang diharapkan sekiranya tidak ada kontrak ganti rugi, atau jika penjanji membenarkannya membawa atau membela saman itu; dan
(c) kesemua jumlah wang yang mungkin telah dia bayar di bawah syarat-syarat kompromi mana-mana tuntutan, jika kompromi itu tidak bertentangan dengan perintah penjanji, dan merupakan salah satu perkara yang wajar dilakukan oleh penerima janji sekiranya tidak ada kontrak ganti rugi, atau jika penjanji membenarkannya untuk menjejaskan tuntutan itu.
Banyak betul nak kena hadam tu kan?
Ringkasnya, jika kontrak anda telah 'dimungkiri' oleh seseorang yang sepatutnya membayar kepada anda, anda bukan sahaja masih boleh mendapatkan wang anda.
Selain tu, anda juga boleh mendapatkan bayaran untuk sebarang kerugian / kerosakan yang dilakukan, dan juga kos tambahan yang timbul.
Itu sebabnya kontrak ganti rugi perlu direkodkan secara bertulis (hitam putih). Anda tak boleh guna ayat seperti ‘Ali berjanji secara lisan untuk menanggung kos, jika rumah yang dia bina untuk anda runtuh sekelip mata’ kepada hakim di mahkamah. Memang kena tolak lah…
Maka, surat ganti rugi rasmi harus dirangka betul-betul oleh ahli profesional undang-undang, atau pihak ketiga yang berkelayakan seperti bank atau syarikat insurans.
Jadi Apa Peranan Ganti Rugi Dalam Hartanah?
Disebabkan nak buat pembangunan hartanah bukan kerja mudah, jangan terkejut kalau anda akan selalu nampak surat indeminiti atau surat ganti rugi ini digunakan banyak kali sepanjang proses pembinaan hartanah.
Jom kita ambil satu contoh, misalnya Pihak A sedang membangunkan sebuah pembangunan kondo baru untuk Pihak B.
Menurut kontrak, surat ganti rugi yang ditandatangani menyatakan pihak B dilindungi daripada semua kerugian, kerosakan, perbelanjaan, dan liabiliti kewangan untuk bekerja ikut kontrak.
Dalam senario ini, Pihak A tidak boleh menuntut penalti kewangan daripada Parti B, walaupun Pihak B didapati bertanggungjawab terhadap sebarang kejadian yang menyebabkan kerugian.
Perkara sama terpakai jika Pihak A pula yang bermasalah ketika pembinaan, katakan mereka tak sengaja merosakkan bilik pameran kereta berhampiran hingga menyebabkan bekalan elekrik seluruh blok terputus, Pihak B dilindungi daripada ganti rugi yang wujud kerana kejadian itu.
Pengajaran senario ini adalah berhati-hatilah ketika bekerja! Sebabnya, apa saja yang berlaku Pihak B dilindungi daripada tuntutan ganti rugi sebab adanya surat indeminiti.
Anda pasti terfikir mengapa pihak A tandatangan perjanjian yang berat sebelah ni? Haa di sinilah, bank dan syarikat insurans berperanan.
Sebabnya, Pihak A selalunya sudah mengambil perlindungan ganti rugi profesional dari bank atau institusi kewangan lain yang melindungi mereka daripada sebarang potensi kerugian kewangan.
Ia adalah insurans yang melindungi Pihak A daripada sebarang kejadian tidak diingini yang boleh berlaku sehingga merugikan mereka.
Sama juga seperti insurans biasa kita ambil, pihak seperti pemaju hartanah akan bayar kepada syarikat insurans yang kemudiannya akan membayar tuntutan jika timbul masalah.
Contoh Surat Ganti Rugi/Indeminiti
Klausa ganti rugi dan surat ganti rugi berbeza mengikut industri dan kegunaannya, tetapi contoh surat ganti rugi yang baik merangkumi beberapa elemen penting, antaranya:
Maklumat dalam Surat Ganti Rugi |
|
Perincian tentang ganti rugi yang dilindungi harus dinyatakan dengan jelas. Skop dan kesan sampingan dalam surat ganti rugi sangat berbeza bergantung pada pengunaan perkataannya.
Ini bermaksud anda PERLU berhati-hati sehinggalah anda betul-betul memahami ganti rugi apa yang perlu anda tanggung dan bagaimana.
Dan kena ingat, bahawa ganti rugi tidak merangkumi tindakan secara sengaja, penipuan atau perbuatan yang menyalahi undang-undang.
Katakan, tiba-tiba pemaju memutuskan untuk tidak meneruskan pembinaan sebab nak tuntut insurans. Pemaju dalam situasi ni tak boleh dakwa kontraktor yang tak bertanggungjawab dan mereka perlu bayar ganti rugi kepada kontraktor sebab pecah kontrak.
Sebagai contoh, lihat surat ganti rugi di bawah, yang merangkumi Memorandum Pemindahan di Malaysia bagi pihak syarikat yang dibubarkan:
Terakhir sekali, dan yang paling penting – semua urusan perlulah rasmi! Pastikan surat anda disaksikan oleh pihak ketiga yang diiktiraf kerajaan, dan dicop Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
Sekiranya anda mahukan instrumen undang-undang untuk melindungi anda, pastikan anda menguruskannya secara sah di sisi undang-undang sebaik mungkin!
Panduan Relevan
