Apa Fungsi Kaedah Pelaburan Dalam Penilaian Hartanah?

·4-min read

Click here for English version.

Semua jenis hartanah ada nilai kewangannya yang tersendiri, tapi sejauh mana anda boleh tahu nilai tu sendiri? Sebab itulah wujudnya laporan penilaian!

Penilaian bagi sesebuah rumah ialah perkara penting dalam mana-mana transaksi. Ini untuk memastikan bahawa pembeli betul-betul faham nilai yang mereka bayar dan pemilik maklum tentang harga aset yang mereka mahu jual tu.

Tapi, macam mana prosesnya?

Maksud Penilaian Sesebuah Rumah

Secara ringkasnya, penilaian ialah proses untuk menilai dan menganalisis sesebuah hartanah demi memastikan ianya berbaloi di pasaran terbuka.

Di Malaysia, laporan penilaian professional hendaklah dikeluarkan oleh penilai bertauliah diiktiraf Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus (LPPEH).

Wujud beberapa situasi penilaian hartanah akan diminta, tetapi selalunya ia digunakan sebagai salah satu cara untuk mendapatkan pinjaman perumahan bagi membiayai pembelian hartanah.

pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah
pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah

Ada dua pendekatan utama yang mereka guna untuk menentukan nilai harga bagi sesebuah hartanah iaitu kaedah kos dan perbandingan.

Kedua-duanya berfungsi untuk mengira anggaran nilai pasaran hartanah tersebut semasa penjualan tu berlaku dengan menggunakan kaedah yang sedikit berbeza.

Tapi kan, macam mana pula kita nak tahu nilai sesebuah hartanah kalau potensi pelaburan kita itu untuk tujuan sewa? Masa nilah kita boleh guna kaedah pelaburan penilaian hartanah!

Apakah Kaedah Pelaburan Penilaian Hartanah?

Kaedah Pelaburan Penilaian merupakan kaedah penilaian hartanah yang dicipta untuk menghitung potensi pulangan daripada pelaburan melalui pendapatan berterusan yang dijana dari sesebuah hartanah.

Ia sesuai digunapakai khas untuk hartanah jenis beli-untuk-disewa ataupun beberapa jenis hartanah komersial yang lain.

Fokus utama kaedah pelaburan ini adalah untuk mengira dan menganggar nilai hartanah tersebut dan dibandingkan dengan potensi pulangan yang boleh diperoleh.

Sebab itulah kadang-kadang kaedah ini disebut sebagai prosedur permodalan atau capitalisation approach.

pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah
pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah

Bagaimana Kaedah Pelaburan Penilaian Ini Berfungsi?

Menilai kadar sewa pasaran sesebuah hartanah dengan kadar permodalan atau kadar kapital (cap rate). Macam itulah kaedah pelaburan berfungsi!

Senang cerita, kadar kapital ni kita sebut sebagai potensi keuntungan yang dijana dari sesebuah hartanah.

Ciri pertama yang terdapat dalam kaedah ini adalah pemahaman tentang Pendapatan Bersih Operasi /Net Operating Income (NOI). NOI ini menunjukkan pengiraan jumlah pendapatan yang kita jangka dalam sesuatu tempoh masa.

Semua ini bermula dengan kadar sewa pasaran, yang boleh dinilai melalui cara membandingkan hartanah tersebut dengan yang hartanah yang disewakan (hartanah yang sama ya!) dalam pasaran terbuka dan bersaing.

Ini bermakna, kalau anda sedang menilai sebuah kondominium yang dilengkapi 3 bilik tidur, anda kenalah bandingkannya dengan kadar sewa pasaran bagi jenis hartanah yang sama dan berdekatan. Bukannya banglo mewah yang jauh beribu batu!

Memang susah nak pastikan hartanah yang anda sewakan itu sentiasa ada penghuni sepanjang tempoh sewaan. Jadi, pemahaman tentang potensi kadar ketiadaan sewaan patut digunapakai untuk menyediakan garis panduan pendapatan kasar.

pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah
pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah

Hartanah yang disewakan pun kena tanggung kos luar selain potensi kekosongan.

Semua kos itu termasuk dalam hal penyelenggaraan, kadar sewa, pengurusan tanah dan kos lain yang berkaitan. Jadi, NOI boleh diperoleh dengan mengeluarkan semua kos ini daripada jumlah pendapatan kasar.

Sekarang kita bincang pula bab nilai pasaran semasa. Sudah semestinya ia berkaitan dengan penggunaan kos perbandingan (seperti perbandingan penilaian) untuk menilai harga pasaran hartanah anda semasa tempoh penjualan berlaku.

Ianya purata bagi semua perbandingan jualan yang digunakan untuk menentukan potensi harga jualan hartanah tersebut.

Akhir sekali, dah tiba masanya untuk bincang pasal kadar kapital pula. Senang saja nak kira, jumlah NOI dibahagikan dengan nilai pasaran dan kemudian darabkan dengan 100 untuk dapatkan peratusnya.

Jadi, kalau hartanah anda berharga RM400,000, dan NOI anda sebanyak RM40,000, kadar kapital anda adalah sebanyak 10%.

Kalau angka sebenar anda keluar cantik macam tu, kemungkinan besar pakar penilaian anda tu memang tak suka buat kiraan pembahagian yang panjang.

pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah
pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah

Kelebihan Dan Kekurangan Kaedah Pelaburan

Kaedah pelaburan paling bagus untuk dapatkan laporan penilaian hartanah yang sesuai dengan potensi hartanah sewa.

Walaubagaimanapun, sama juga macam kaedah penilaian yang lain, mestilah akan ada kelebihan dan kekurangannya tersendiri.

Kelebihan

Kekurangan

Cara terbaik untuk kenal pasti potensi nilai sewaan sesebuah hartanah.

Proses boleh jadi lebih rumit apabila bergantung pada anggaran.

Boleh membandingkan setiap hartanah untuk memahami peluang pelaburan yang optimum.

Tiada jaminan untuk memastikan kos anggaran akan sama dengan kos operasi sebenar.

Menawarkan analisis kewangan pelaburan yang lengkap terlebih dahulu.

Bergantung pada perbandingan antara hartanah bagi kedua-dua kadar kapital dan analisis sewa.

Adakah Kaedah Pelaburan Tepat Untuk Saya?

Kalau anda nak semak nilai hartanah untuk tujuan pulangan sewa yang berpotensi, kaedah pelaburan adalah pilihan yang tepat!

Tapi, kalau sekadar nak menilai harga rumah dalam nilai pasaran hartanah untuk tujuan menjual atau membeli, lagi baik guna kaedah perbandingan.

pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah
pinjaman perumahan, pelaburan hartanah, rumah sewa, sewa rumah, jual rumah

Walaupun kaedah pelaburan banyak cabarannya dari segi ketepatan pengumpulan data berkaitan kadar sewa pasaran dan penilaian pasaran hartanah, ia paling sesuai digunakan dalam menganalisis pelaburan untuk tujuan sewa.

Masih ragu-ragu? Cubalah berunding dengan pakar kewangan ataupun penilai profesional untuk tahu apa yang terbaik untuk anda!

Mencari cara untuk menilai potensi pelaburan anda? Benda pertama yang anda kena tahu adalah 7 faktor yang mempengaruhi nilai hartanah ni. Dari situlah anda boleh gambarkan apa nak kena tahu sebelum mulakan kira-kira.