Akta Sewaan Kediaman, Apa Yang Kita Tahu Setakat Ini?

·5-min read

Click here for English version.

Akta Sewaan Kediamaan atau apa saja nama ni sebenarnya dah lama wujud di negara-negara seperti United Kingdom, Australia, New Zealand dan Kanada untuk menangani hak tuan tanah dan penyewa agar kedua-duanya dilindungi.

Tapi di Malaysia, lain pula ceritanya di mana sampailah ke hari ini masih BELUM ada rangka kerja undang-undang khusus untuk penyewa dan tuan rumah!

Namun, anda tak perlu gusar kerana pada suku pertama 2022, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dijangka akan membentangkan Akta Sewaan Kediaman (RTA) di Parlimen nanti.

Akta ini digubal bagi menawarkan perlindungan kepada penyewa dan tuan rumah, dengan mempertimbangkan kepentingan setiap pihak yang terlibat.

Jom kita baca lebih terperinci tentang akta ini, dan kenapa perkara ini sangat penting setelah lama tertangguh.

Situasi Semasa Penyewa dan Tuan Rumah di Malaysia

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Sehingga kini, undang-undang yang merangkumi hak dan tanggungjawab penyewa dan tuan rumah termasuklah:

Akta Kontrak 1950

Akta Undang-Undang Sivil 1956

Akta Distress1951

Akta Bantuan Khas (Specific Relief Act) 1950

Common law/undang-undang kes

Perjanjian sewa rumah boleh dibuat melalui dua cara: secara lisan, atau secara bertulis (ya, kontrak lisan dianggap mengikat secara sah).

Hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak bergantung pada terma dan syarat yang dinyatakan dalam kontrak.

Cumanya, masalah akan timbul jika pemilik rumah dan penyewa tidak sefahaman dan masing-masing gila kuasa. Bila dah berlaku, inilah yang menyebabkan berlakunya masalah besar kerana satu pihak yang lain tak dilindungi sepenuhnya secara adil.

Walaupun peruntukan mengenai sewaan dan pajakan tersenarai dalam perundangan di atas, undang-undang yang sedia ada masih tak jelas.

Kekurangan undang-undang khusus berkaitan tuan rumah dan penyewa, serta tiada tribunal bagi menyelesaikan pertikaian yang berkaitan dengan kawalan sewa, permintaan berbaur perkauman, makluman pengusiran, dan hal-hal lain pastinya buat banyak pihak tertekan.

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Apa Yang Boleh Dilindungi Dengan Akta Sewaan Kediaman

Jadi, ada ura-ura mengatakan RTA digubal bagi mengelakkan tuan tanah dari menghalau penyewa tanpa alasan kukuh, atau main suka hati menaikkan harga sewa tanpa notis dan memandai-mandai, dan juga menangani masalah diskriminasi secara langsung dan tak langsung.

Semua kemungkinan hak yang akan dilindungi akta ni kami senaraikan di bawah:

1) Pengusiran sembarangan

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Walaupun tanpa RTA, ianya masih menyalahi undang undang untuk tuan rumah mengusir penyewa tanpa alasan yang munasabah dan sah, menurut Akta Relief Spesifik 1950.

Menurut Seksyen 7(2) di bawah Akta yang sama, tuan tanah tak dibenarkan mengusir penyewa dan/ atau mendapatkan kembali hak milik hartanah kecuali mendapat perintah dari mahkamah.

Tuan rumah juga tak boleh menukar kunci atau mengambil semula hartanah secara paksa.

2) Menaikkan kadar sewa

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Kadar sewa rumah di Malaysia pada masa kini berdasarkan keadaan semasa pasaran. Memandang kita baru berhadapan dengan pandemik global, padanlah (dalam jangka masa pendek) kawalan harga tertentu akan dilaksanakan.

Ini bagi memastikan golongan rentan akan mendapat perlindungan atau bantuan untuk kembali menyesuaikan diri dengan keadaan semasa. Lagipun, tempat tinggal adalah hak asasi manusia.

Namun kesulitan dijangka akan berlaku berikutan campur tangan kerajaan dalam pasaran bebas. Salah satu daripadanya termasuklah had harga sewa hartanah komersial.

Ini bermaksud kerajaan akan dipaksa untuk mengawal sewaan untuk tempat tertentu seperti pusat membeli belah, medan selera, restoran, lot kedai dan pejabat.

Secara tak langsung, ia akan memberikan kesan besar dalam pasaran, bukan saja membuatkan pelabur tempatan dan asing lebih berhati-hati untuk melabur, malah pemaju juga mungkin mengurangkan jumlah projek pembangunan komersial dengan mendadak!

3) Diskriminasi langsung dan tak langsung

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Diskriminasi langsung merujuk kepada seseorang yang dilayan dengan adil berbanding individu lain haya kerana bangsa atau kaum, agama, jantina, orientasi seksual mereka atau hak lain yang dilindungi undang-undang.

Contoh diskriminasi langsung adalah apabila tuan rumah atau ejen hartanah enggan menyewakan hartanah kepada seseorang hanya kerana warna kulit mereka.

Ini biasanya berlaku apabila tuan rumah menyatakan dengan jelas bahawa dia tak mahu (sebenarnya, dia benci kaum tertentu!) kaum tertentu untuk tinggal di hartanahnya.

Diskriminasi tak langsung pula adalah di mana terdapat syarat (peraturan atau polisi) yang terpakai untuk semua orang, tetapi pada masa sama boleh menyebabkan berlakunya layanan tak adil terhadap golongan tertentu seperti wanita, orang kurang upaya, atau mereka dari kaum tertentu.

Diskriminasi tidak langsung juga boleh berlaku apabila tuan rumah memutuskan bahawa dia hanya akan menyewakan rumahnya kepada mereka yang berkeluarga sahaja, walaupun terdapat ramai pekerja bujang di kawasan berdekatan, yang besar kemungkinan ingin menyewa hartanah tersebut.

Walaupun masih belum diketahui perundangan apa yang akan digubal dalam RTA nanti, kami yakin ianya akan berdasarkan kepada Australian Residential Tenancy Act 1997, yang digunapakai di New South Wales dan Victoria.

Di Victoria, misalnya, adalah menyalahi undang-undang untuk mendiskriminasi seseorang berdasarkan sifat peribadi tertentu.

akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah
akta sewaan kediaman, sewa rumah, cari rumah sewa, surat perjanjian sewa, hak penyewa, hak tuan rumah

Ini bermaksud tuan rumah dan ejen hartanah tidak boleh menolak permohonan menyewa dan menginap seseorang berdasarkan ciri-ciri seperti:

  • Usia

  • Kecacatan (termasuk kecacatan fizikal, deria dan intelektual)

  • Aktiviti dan rutin pekerjaan

  • Sabitan perlakuan homoseksual

  • Identiti jantina

  • Aktiviti pekerjaan

  • Status perkahwinan

  • Status ibu bapa atau status bakal penyewa sebagai penjaga

  • Kehamilan

  • Bangsa/kaum

  • Kepercayaan atau aktiviti agama

  • Aktiviti seks atau orientasi seksual

  • Status seks atau interseks

  • Pergaulan dengan seseorang yang mempunyai ciri-ciri peribadi tersebut

Jadi, Malaysia Lebih Memihak Kepada Penyewa atau Tuan Rumah?

Walaupun pasaran sewa rumah di Malaysia lebih kepada pro-penyewa, persoalannya nanti bagaimana akta baru ini akan ditakrif dan dikuatkuasakan.

Bagaimana RTA akan mendefinisikan isu berhubung perkauman nanti? Bolehkah akta ini membantu meredakan kegelisahan tuan tanah?

Ya kami faham, apatah lagi dah banyak kes ‘penyewa dari neraka’ yang dikongsikan tuan rumah di media sosial. Ada daripadanya yang main keluar saja dan tinggalkan rumah dalam keadaan kotor dan tunggang terbalik.

Lagi teruk ada yang sesuka hati mencuri semua peralatan rumah macam lah harta tuan rumah tu dia yang punya!

Apa-apa pun, semoga RTA ini nanti akan memberikan sedikit kelonggaran untuk tuan rumah, di samping melindungi penyewa melalui kerangka undang-undang yang lebih berkesan dan selaras.

Tak kisahlah ada atau tiada RTA, yang penting penyewa dan tuan rumah perlulah bersikap telus, jujur dan perlunya selalu berkomunikasi dengan jelas.

Ini bagi memastikan penyewa terus menjaga hartanah dengan baik dan membayar duit sewa tepat pada waktunya. Tuan rumah juga dapat menguruskan sebarang isu dengan segera, serta membincangkan kadar sewa yang berpatutan di masa hadapan.

Panduan Relevan