8 Kos Beli Rumah Subsale Di Malaysia Anda Wajib Tahu!
Ada pelbagai jenis hartanah yang boleh dipilih di Malaysia ni yang boleh memberikan pulangan pelaburan terbaik. Tapi, kenalah pandai pilih!
Sekiranya anda bercadang mencari rumah untuk duduk sendiri atau buat pelaburan, dalam pasaran hartanah ada 3 segmen utama iaitu pasaran primer atau ‘undercon’, subsale dan lelong yang boleh dipertimbangkan.
Kesemua pasaran ini ada potensinya dan salah satu yang berpotensi besar adalah pasaran rumah subsale.
Bila cakap tentang rumah subsale ni, ia bermaksud dalam perjanjian jual beli, anda bukan lah pembeli pertama unit rumah tersebut dari pihak pemaju. Bahasa mudahnya, rumah subsale adalah rumah ‘secondhand’ dan anda bukanlah pemilik asal rumah tersebut.
Tapi, apa kos nak beli rumah subsale ni? Takkan semua percuma. Jadi, jom tengok!
1. Duit Deposit
Ini adalah kos paling banyak yang perlu anda sediakan dalam proses beli rumah. Biasanya duit deposit yang diperlukan adalah sebanyak 10% daripada harga rumah.
Kebiasaannya bagi pembeli rumah kedua jumlah pembiayaan pinjaman bank adalah 90% daripada harga jualan rumah.
Contohnya, jika harga rumah adalah RM250,000, jumlah 10% deposit bersamaan RM25,000 yang anda perlu sediakan.
2. Duit Cengkeram/Duit Muka
Lazimnya, anda juga perlu sediakan ‘earnest deposit’ atau wang cengkeram sebanyak 3.18% dari harga rumah sekiranya bersetuju untuk beli rumah tersebut. Proses ini bermula setelah tamat proses tengok rumah, sebagai tanda anda setuju beli rumah dari vendor atau pemilik asal.
Jadi, ikut contoh rumah RM250,000 tadi, jumlah wang cengkeram 3.18% adalah RM7,950.00. Duit cengkeram ini mesti dibayar ke akaun agensi hartanah agen yang menguruskan proses jual beli anda selaku pihak yang menguruskan proses jual beli rumah subsale.
Baki 6.82% iaitu RM17,050.00 lagi perlu dibayar setelah pinjaman bank lulus dan anda tandatangan perjanjian jual beli rumah (SPA).
Tu rumah pertama anda dan dah dapat pembiayaan pinjaman perumahan sampai 100%? Masih perlu bayar wang cengkeram ni sebagai tanda setuju beli rumah subsale ya! Jangan ingat tak payah.
Tapi, jangan bimbang, duit cengkeram ni adalah sebahagian daripada deposit 10% tu, bukan 10% tambah 3.18%, tapi 3.18% daripada 10% deposit.
Yang penting, anda perlu pastikan dengan ejen yang anda boleh dapat semula duit cengkeram semula jika anda tak jadi beli rumah tu atas pelbagai faktor.
Ini kena bincang dengan ejen hartanah anda, jangan bayar je sebab yakin semua okay. Takut nanti, hangus duit cengkeram tu!
3. Yuran Guaman Untuk Perjanjian Jual Beli (SPA)
Bila dah setuju nak beli, dah bayar duit deposit atau cengkeram, pinjaman perumahan pun dah lulus, sekarang masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA). Ni pun ada bayarannya….
Bagi yuran guaman, peratusan bayaran yang dikenakan bergantung kepada harga jualan rumah anda seperti di bawah ni.
RM500,000 pertama | 1.00% |
RM500,000 seterusnya | 0.80% |
RM2,000,000 seterusnya | 0.70% |
RM2,000,000 seterusnya | 0.60% |
RM2,500,000 seterusnya | 0.50% |
Lebih daripada RM7,500,000 | 0.50% |
Contoh pengiraan yuran guaman:
Harga Jualan Rumah = RM250,000
RM500,000 pertama = (1.00/100%) X RM250,000 = RM2,500.00
Tapi jumlah ni belum termasuk kos guaman yang akan disertakan dalam sebut harga seperti kaveat, pendaftaran pejabat tanah, perbelanjaan am (seperti pengangkutan, caj fax, telefon dan fotostat), carian geran hartanah, carian status muflis dan beberapa perkara lagi.
Kena tanya peguam anda, jangan terkejut bila tiba-tiba nampak kena bayar semua ni!
4. Duti Setem Untuk Perjanjian Jual Beli (SPA)
Lepas dah kira yuran guaman tu, kena ambil kira duti setem untuk SPA pula. Peratusan seperti di bawah ni:
RM100,000 pertama dari harga rumah | 1% |
RM100,001 - RM500,000 | 2% |
RM500,001 - RM1 million | 3% |
Lebih dari RM1 million | 4% |
Jadi, katakan anda nak beli rumah subsale harga RM250,000, maka pengiraan duti setem adalah seperti berikut.
1% dari RM100,000 pertama | RM1,000 |
2% dari baki harga jualan RM150,000 | RM3,000 |
Duti setem untuk harga rumah RM250,000 = RM4,000.
Maka, untuk urusan SPA sahaja:
Yuran guaman + duti setem untuk rumah subsale RM250,000 = (RM2,500 + RM4,000) = RM6,500!
Kedua-dua pihak pembeli dan penjual terlibat dalam bayaran kos guaman dan duti setem bagi perjanjian jual beli.
5. Yuran Guaman Untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan
Bagi yuran guaman, peratusan bayaran yang dikenakan sama nilainya dengan urusan SPA. Bezanya, nilai yang diambil bergantung kepada jumlah pinjaman perumahan dan bukannya harga jualan rumah.
Jadi, guna contoh di atas, rumah berharga RM250,000, tapi pinjaman anda dapat hanya RM225,000. Maka, yuran guaman untuk pinjaman perumahan pembiayaan adalah:
Pembiayaan Pinjaman Perumahan = RM225,000
RM500,000 pertama = (1.00/100%) X RM225,000 = RM2,250.00
6. Duti Setem Untuk Perjanjian Pinjaman Perumahan
Untuk duti setem perjanjian pembiayaan pinjaman perumahan pula, peratusan bayaran kekal sama iaitu 0.50% yang dikenakan ke atas jumlah pinjaman anda terima. Makin tinggi pinjaman, makin tinggilah duti setem tu.
Jumlah pinjaman bank | Peratusan bayaran |
Bergantung jumlah pembiayaan perumahan | 0.50% |
90% pinjaman dari RM250,000 bermaksud jumlah pinjaman anda dapat ialah RM225,000.
Maka duti setem 0.05% yang perlu dibayar adalah berjumlah RM1,125.00
7. Yuran Penilaian Hartanah
Bagi pihak pembeli anda juga perlu membayar yuran penilaian hartanah yang bakal dibeli dikenali juga sebagai ‘valuation fee’. Jumlah yuran bergantung kepada harga rumah subsale yang anda nak beli.
RM100,000 pertama | 0.25% |
Amaun seterusnya sehingga RM2 Juta | 0.20% |
Amaun seterusnya sehingga RM7Juta | 0.167% |
Jadi, jumlah yuran penilaian hartanah untuk rumah subsale RM250,000 adalah:
0.25% daripada RM100,000 pertama = RM250.00
0.20% daripada baki harga jualan iaitu RM150,000 = RM300.00
Jumlah yuran penilaian hartanah = RM550.00
8. Insuran Perumahan
Tempoh pinjaman perumahan adalah panjang boleh cecah sampai 35 tahun.
Sudah tentu akan ada risiko dalam tempoh tersebut yang perlu diambil kira oleh pihak bank sebagai pemberi pinjaman.
Sebab itulah adanya pelan insurans perumahan iaitu MRTT/MRTA atau MLTT/MLTA. Salah satu tujuan utamanya adalah untuk membantu melangsaikan hutang pinjaman bank sekiranya pemilik telah tiada sama ada meninggal dunia atau mengalami kecacatan kekal
PropertyGuru Tip
Untuk memudahkan proses beli rumah subsale, anda perlu sediakan antara 10% hingga 15% daripada harga rumah yang ingin dibeli.
Duti Setem Dikecualikan Bermula 2021 Hingga 2025!
Dalam Bajet 2021 diumumkan tahun lepas, duti setem bagi pembeli rumah pertama akan dikecualikan bagi transaksi hartanah termasuk pasaran subsale bernilai sehingga RM500,000 bermula dari Januari 2021 sehingga 31 Disember 2025.
Jadi pembeli rumah pertama sudah jimat RM5,125 dari segi bayaran duti setem jika beli rumah subsale dalam tempoh itu!
Sebenarnya secara asas anggaran kos yang perlu disediakan hanya sekitar 10%-15% dari harga rumah.
Kos guaman, duti setem, penilaian dan insurans bagi pinjaman perumahan boleh dimasukkan dalam jumlah pembiayaan perumahan oleh pihak bank.
Kami rumuskan semua kos yang anda perlu atau mungkin kena bayar dalam jadual di bawah dengan contoh rumah subsale dengan harga jualan RM250,000 dan pembiayaan pinjaman perumahan 90% dari bank.
Duit deposit | 10% daripada RM250,000 |
Duit cengkeram | 3.18% daripada 10% deposit |
Yuran guaman untuk SPA | 1% daripada harga rumah |
Duti setem untuk SPA* | 1% untuk RM100,000 2% untuk baki harga rumah RM150,000 |
Yuran guaman perjanjian pinjaman perumahan | 1% daripada pembiayaan 90% iaitu RM225,000 |
Duti setem untuk perjanjian pinjaman perumahan* | 0.50% daripada pembiayaan 90% iaitu RM225,000 |
Yuran penilaian hartanah | 0.25% daripada RM100,000 pertama 0.20% daripada baki harga jualan iaitu RM150,000 |
Insurans | Bergantung kepada pakej ditawarkan bank |
*Dikecualikan untuk rumah pertama berharga hingga RM500,000 bermula Januari 2021 hingga Disember 2025 | |
Walaupun nampak macam banyak, rumah subsale ni ada kelebihan dan risiko tersendiri tau. Jom kita jenguk-jenguk sekejap perkara ni!
3 Kelebihan Beli Rumah Subsale
Tapi, betul ke rumah subsale pun boleh beri pulangan pelaburan yang baik? Betul! Sebabnya ada beberapa kelebihan rumah subsale seperti berikut:
1. Kurangkan risiko rugi pelaburan hartanah
Bila beli rumah subsale anda dah boleh tahu lokasi, kondisi kerosakan rumah dan juga kawasan persekitaran kediaman.
Oleh itu, anda sudah tahu dan analisis kawasan yang bakal dibeli sekaligus risiko pelaburan berada dalam kawalan.. Bagi anda yang nak beli untuk duduk sendiri, anda dah boleh tahu bakal jiran. Barulah seronok tengok jiran okay ke tak...
2. Tahu potensi aliran tunai
Dalam pasaran rumah subsale, anda dah pun tahu berapa potensi aliran tunai di kawasan rumah subsale yang bakal beli. Ini perkara asas membeli rumah untuk pelaburan, anda perlu kenal pasti siapa bakal penyewa dan apa strategi sewaan terbaik.
3. Boleh dapat bawah harga pasaran!
Kalau pandai pilih kawasan dan ejen anda pun berusaha dapatkan harga terbaik untuk anda, memang boleh dapat rumah subsale di bawah harga pasaran.
Caranya anda kena la rajin tengok iklan rumah subsale di bawah harga pasaran terutamanya dalam keadaan pandemik COVID-19 sekarang!
Malah, kajian kami juga mendapati dalam keadaan semasa, memang berlaku penurunan harga permintaan untuk jualan dan ia kekal stabil buat masa ni. Ambil peluang sebelum harga naik balik!
3 Risiko Beli Rumah Subsale
Kalau ada kelebihan, mestilah ada juga keburukan atau risiko beli rumah subsale ni. Apa risikonya?
1. Risiko kecacatan rumah
Dah nama pun rumah subsale dan anda bukannya pemilik pertama, mestilah ada risiko kecacatan rumah. Bumbung bocor ke, paip berkarat, wiring kena tukar, lantai kena buat balik dan sebagainya.
Sebab tu, ketika melawat rumah subsale yang ingin dibeli, teliti semua keadaannya dan anda boleh gunakan semua “kecacatan” ni untuk berunding dapat harga yang lebih baik. Pandai-pandai lah kan?
Rumah subsale tak ada tempoh liabiliti kecacatan ya...
2. Penilaian bank berbeza
Setiap bank mempunyai jurunilai hartanah mereka sendiri dan nilai yang diberikan penilai ni adalah harga terakhir digunakan bank.
Walaupun ejen atau pemilik dah letak harga sekian-sekian dan anda pun setuju, bank hanya menggunakan harga dikeluarkan jurunilai dilantik mereka dan ia boleh berbeza-beza ikut bank.
Kenapa? Sebab bank perlu jaga kesihatan pasaran hartanah dan industri kewangan secara keseluruhannya supaya tidak berlaku spekulasi hartanah melampau.
Jadi, kenalah bijak dapatkan harga penilaian yang terbaik. Sebab tu, kena buat permohonan pinjaman dari beberapa buah bank supaya anda boleh pilih mana yang terbaik.
3. Kos-kos lain
Orang beli rumah subsale selalunya sebab murah dan boleh tawar menawar, tapi jangan lupa proses pembelian rumah subsale juga melibatkan banyak pihak lain seperti peguam, penilai hartanah dan bank.
Bila dah banyak pihak terlibat, mestilah ada bayarannya kan? Bayaran ni yang ramai orang selalu terlepas pandang. Jadi, hati-hati dan selalu tengok apa kos yang ada macam kami dah senaraikan kat atas tu.
Tapi bagi yang bijak mencari rumah subsale di bawah harga pasaran anda dapat minimumkan kesemua kos membeli rumah subsale dan pada masa yang sama dapat menjana aliran tunai positif dalam pasaran pelaburan rumah subsale!
Jadi, kalau nampak yang berkenan tu, hubungi saja ejen berkaitan, mereka akan bantu anda kira-kira. Kalau tak jadi beli pun, anda dah usaha kan?
Semoga berjaya!
Panduan Relevan
