告别恶租客!6个方法教你在大马找到好租户

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告别恶租客!6个方法教你在大马找到好租户
告别恶租客!6个方法教你在大马找到好租户

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如果你曾有出租房子的经验,或者认识出租过房子的房东,你就会知道当房子出租给麻烦的租客时,屋主的头到底会有多么的痛!

虽然要找到好的租客不容易,但这也绝非不可能。在你决定把房子租给新租客之前,你可以利用以下6个技巧来为自己把关!

1)先定下你的理想租客条件

CH_6 Tips to find and select the perfect tenant - 1
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找到好的租客的先决条件,就是在事前就定下一个明确的目标,而这个目标就是你对租客的要求。

你可以根据你的房屋类型、当地的租金水平、出租屋子的投入成本和租期长短等因素,来找出你的目标租客群体,并由此确立你对理想租客的要求。

要知道,任何一种类型的租客群体都有其优缺点,比如企业白领就比较愿意支付高昂租金,但他们会对房屋的状况和修缮问题有更高的要求,所以屋主往往需要操心更多;而学生群体可能对这方面没有太多要求,但是他们就无法支付太高昂的租金。

所以,设定明确的招租目标将有利整个租客筛选过程的进行,让你更快速地找到好的租客。

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2)让房地产经纪帮你找人

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房地产经纪property agent是处理房产相关事务的专业人士,可以为屋主提供诸如价格趋势、市场消息和招租服务等等。

尤其是在寻找租客方面,经验和资历丰富的property agent往往拥有广泛的人脉,可以在最短时间内帮你找到适合的人选。

有些房地产经纪还会根据屋主的招租要求,定制一份租客的资料表格,然后以此对潜在租客进行评估和筛选。

这个表格一般会收集潜在租客的各种信息,像是他们如今或前任房东的联系方式、就业状况、同住的成员、是否有前任房东作为推荐人、还有是否曾被房东驱逐等等,帮助屋主避开问题租客。

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3)调查租客的就业状况和信贷记录

对潜在租客进行就业和收入状况过往信用记录的检查,可以确保租客具备稳定的经济能力和良好的信用,因此日后出现拖租情况的风险也会比较低。

a. 查询就业和收入状况

CH_6 Tips to find and select the perfect tenant - 4
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这可以反映出一个人的财务状况是否稳定,并足以承担每月租金,以及租客是否有能力每月按时交租。

屋主可以向潜在租客索取其过去3至6个月的薪水单,来查看对方是否有能力承担每个月的租金。你甚至可以打电话给他们的雇主,以核实薪水单的信息。

至于收入要有多少才能足够呢?你可以使用租金对收入比例(rent-to-income ratio)来计算,并且设定一个你认为合理的租金对收入比例。

你可以参考马来西亚银行在审批房屋贷款时采用的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)把租金对收入比例设在30%左右。

假设每个月租金是RM1,500,租客的每月净收入是RM3,500,那么租金对收入比例就是大约43%,表示这个租金对租客来说,算是比较高的负担。

租金对收入比例的计算方式:

每月租金 / 每月净收入 x 100 = RM1,500/RM3,500 x 100 = 42.86%

b. 调查信用记录

CH_6 Tips to find and select the perfect tenant - 5
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在评估潜在租客按时交租的能力和意愿时,信用评分是最重要的工具之一。

如果租客的信用评分很高,就表示对方的信用和财务状况良好,所以日后拖租的风险就不会那么高。

想在马来西亚调查租客的信用记录,可以使用CTOSSmart Screen等公司的租客筛选(tenant screening)服务,调查租客是否有过拖欠款项、触犯民事法律或破产等不良记录。

4)要求租客提供推荐人的联系方式

除了调查潜在租客的收入和信用状况,你最好也稍微了解一下对方的品行,以避免将你的屋子出租给不负责任和难以沟通的人。

对此,有些屋主会要求租客提供推荐人(比如前屋主)的联系方式,方便查询租客在租屋子方面的“风评”。

CH_6 Tips to find and select the perfect tenant - 7
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5)与租客进行面谈

除了对租客进行背景调查,屋主也应该找时间与租客面谈,比如在带租客看房的时候,以探讨对方是否一名合格的租客。

一般上,屋主可以询问租客以下10个问题:

  1. 打算几时入住?

  2. 有没有养宠物?

  3. 在目前的房子住了多久?

  4. 为什么要搬家?

  5. 这个单位将有多少人入住?

  6. 同住的人有吸烟的习惯吗?

  7. 月收入大概是多少?

  8. 有没有试过犯法被抓?

  9. 有没有被房东驱逐过?

  10. 有没有违反过租房协议(Tenancy Agreement)

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6)相信直觉,但也不要急着答应!

有时候人的直觉是很准的,有的人在经过短短的交谈后,你就可以知道对方不是你想找的租客,而有些人则是一见面就给你留下非常好的印象,让你觉得对方就是自己一直在找的理想租客。

然而,不管你和租客在看房的时候聊得多么投契,你都不应该在没有经过仔细考虑的情况下,马上答应把屋子出租给对方。

尤其是在目前的市况中,也许你的房屋单位已经空置了很久,如今好不容易才找到有人愿意租下来,但你也不应该过于着急,而是应该尽量多找几个潜在租客进行筛选。

要知道,马来西亚如今还没有制定住宅租赁法令(Residential Tenancy Act),所以驱逐恶租客的程序是非常麻烦、费时且费钱的。

因此,为了避免自己面临这样的情况,屋主应该花点时间评估候选租客,然后才做决定。

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以上提到的6个方法,肯定会给想要出租屋子的房东带来不少的工作,但为了避免日后处理恶租客的各种头痛,这些额外的功夫是必不可免的!

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