在大马买第3间屋子：5个方法拿到90%房屋贷款
大马国家银行BNM的70%房贷成数政策
所谓的房贷成数（英文loan-to-value ratio，简称LTV），就是银行愿意放贷的数额比例。
举个例子，一间价值RM100万的房产，如果成功向银行申请到90%的房贷成数，那就是RM900,000，因此买家只需准备10%或RM100,000的头期钱downpayment即可。
在2010年之前，不管你是申请第几笔房屋贷款，银行都会为住宅房产提供至少90%的房贷。
但从2010年开始，马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）推出了打房政策，将第3笔住宅房地产贷款的LTV限制在70%，以抑制大马房地产市场的炒房风气。
在此政策底下，如果房地产买家的名下已有2个还没供完的房贷，那么在申请第3个房贷时，其房贷成数最多只能拿到70%，这意味着买家需要准备更多现金来支付头期钱。
第1笔房贷 | 90% |
第2笔房贷 | 90% |
第3笔及以上的房贷 | 70% |
不仅如此，国家银行还从2013年开始，规定第3笔房贷的成数限制不再以房产的总售价（gross selling price）来计算，而是以不包括回扣rebate和折扣discount的净售价（net selling price）。
换句话说，买家实际能够借到的房贷会变得更少，从而使让购买第3间和以上房子的成本提高。
总售价：RM500,000 | 70% | RM350,000 |
净售价：RM450,000 | 70% | RM315,000 |
在大马购买第3间屋子：6个方法教你如何借到90%房贷
从以上的例子来看，70%的LTV限制会让很多人在购买第3间和以上的屋子时，被迫承担一笔非常高昂的头期款。
对于名下拥有很多间屋子的房产投资者来说，这无疑是一大负担。那么，马来西亚究竟有什么办法可以打破这个70%房贷成数的限制呢？
其实对于房地产投资者来说，房地产市场的确有几个方法可以让他们拿到比70%更高的贷款成数。
1）借助HOC拥屋计划的优惠
在拥屋计划（Home Ownership Campaign，简称HOC）期间购买第3间及以上的房产，只要房价达到RM600,000及以上，房贷成数便不再限制在70%，而是以银行内部风险架构自行评估。
换句话说，只要买家的CCRIS和CTOS等信贷记录良好，且能够证明本身拥有充足的经济能力，便有机会跟银行借到比70%更高的房贷成数。
不仅如此，买家参与拥屋计划还能享有其他优惠，比如房价至少折扣10%、房产割名过户的印花税免费，还有房贷合约的印花税免费。
根据马来西亚房地产发展商协会（简称REHDA）的数据，拥屋计划自2020年6月1日推出到2021年9月底的16个月期间，总共卖出了73,503间房屋单位。
根据大马政府早期的宣布，HOC拥屋计划即将在2021年12月31日结束，只有槟城Penang把该活动延长至2022年6月30日，所以想要趁机购买第3间和以上屋子的投资者，记得要把握这次的机会。
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2）考虑购买商用房产
基于国家银行的70%房贷成数限制仅适用于住宅房产residential property，买家可以考虑换个投资目标，转而购买不受此政策影响的商用房产（commercial property）。
如今的商用房产类型相当多元，而且当中不乏同时兼具住房和商业用途的产品，比如服务式公寓serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo等等。
购买这些commercial property需要申请商用房产贷款，其申请程序与住宅房产贷款类似，同时房贷最多可以借到80%至85%。
虽然无法跟住宅房产一样借到90%，但80%到85%的房贷成数已经比70%来得高许多，可以大大减轻买家在头期方面的压力。
最高房贷成数LTV | 90% | 70% | 80%-85% |
头期钱 | 10% | 30% | 15%-20% |
3）向其他类型的金融机构申请贷款
很多购屋者在申请房屋贷款时，普遍只会选择市场主流的银行，如马银行Maybank、联昌国际银行CIMB、大众银行Public Bank、兴业银行RHB等等，鲜少会考虑其他类型的金融和借贷机构。
事实上，除了这些银行之外，马来西亚还有很多合法及可靠的机构，可以让房屋买家申请房贷，比如：
a. 回教银行
回教银行是以伊斯兰教法为营运基础的一种银行，比如马建屋银行（MBSB）、回教银行（Bank Islam）和Bank Muamalat等便是我国规模较大、比较知名的回教银行。
若借贷者符合条件，即便是申请第3个房贷也有机会获得70%以上的房贷成数，所以不妨试试跟这些回教银行申请看看。
b. 保险公司
事实上，有些由大马国家银行批准营运的保险公司也有在大马提供房贷服务，比如AIA就是其中之一。这些保险公司在审批房贷方面的标准可能跟银行不太一样，所以可能也有机会获得更高的贷款成数。
c. 合作社
合作社（Co-operative Society）是在马来西亚合作社委员会（The Co-operative Societies Commission of Malaysia，简称SKM）底下注册成立的组织，旨在以互助与合作的精神为会员提供协助。
根据SKM的官网资讯，合作社可以向其会员提供贷款的，比如Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad和Co-op Bank Persatuan Malaysia Berhad。
这些合作社的宗旨之一就是帮助其会员，因此在提供房贷方面有可能比银行来得“宽松”，所以购买第3间及以上房产的投资者有机会拿到更高的贷款成数。
d. 合法财务公司
这些财务公司是由房屋与地方政府部（Ministry of Housing and Local Government，简称KPKT）发出执照的财务机构，向公众提供房屋贷款、私人贷款和商业贷款等借贷服务。
虽然有些合法的财务公司在放贷方面会比银行来得宽松，但这些公司的利息相当的高，一般介于每年8%到12%，比通常介于3%至4%的银行房贷利息来得高很多，所以买家一定要谨慎衡量。
4）对名下房贷进行再融资
如果你碍于本身的名下已经有2笔房贷，而无法申请到90%的第3笔贷款，那么你可以考虑通过再融资（refinance）来整合目前的贷款，让自己不再受到国家银行的70% LTV政策所限制。
举例来说，A有2间贷款还未供完的房产，并且打算购买第3间屋子。这时候A可以通过再融资将手上2间的房贷合并成一笔房贷，或者对其中一个房贷进行再融资，以将房贷转到另一人的名下，这样在购买第3间房产时就可以获得90%房屋贷款。
5）借名买房
顾名思义，借名买房就是借用他人的名字来购买房产，主要方式是寻找仍能获得90%房贷的伙伴一起买房，然后通过法律文件保障，在互惠互利下达成双赢。
比如A是一名已拥有两间房产的投资者，如果继续购买第3间房产，在房贷成数限制措施下便无法向银行借到90%房贷。而B则是一名想要投资房地产、但并无相关经验且名下没有任何房贷的投资新手。
这时候A和B就能合作，借用B的名义申请房贷，然后A在日后负责管理出租等投资事务，然后两人再以事前约定的方式来分享利润。
然而，借名买房最大的风险是，A的名字不会出现在买卖和贷款合约中。因此为寻求保障，A与B可以签署信托契约（Trust Deed）和授权委托书（Power of Attorney），以确保房产的拥有权和管理权掌握在A的手中。
PropertyGuru Tip
Trust Deed是什么？这份信托契约文件将会列出买家和名义买家，对双方共享的财产的分配与安排，像是房产拥有权的百分比、偿还贷款的义务责任，以及与该房产有关的任何其他财务责任等。
PropertyGuru Tip
Power of Attorney是什么？在这份授权委托书文件里，名义买家将授权买家一定的权力，让对方可以处理房产的相关事务，包括签署租赁合约Tenancy Agreement和买卖合约Sale and Purchase Agreement等，以将房产出租和出售。
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