在大马买第3间屋子:5个方法拿到90%房屋贷款

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大马国家银行BNM的70%房贷成数政策

所谓的房贷成数(英文loan-to-value ratio,简称LTV),就是银行愿意放贷的数额比例。

举个例子,一间价值RM100万的房产,如果成功向银行申请到90%的房贷成数,那就是RM900,000,因此买家只需准备10%或RM100,000的头期钱downpayment即可。

在2010年之前,不管你是申请第几笔房屋贷款,银行都会为住宅房产提供至少90%的房贷。

但从2010年开始,马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)推出了打房政策,将第3笔住宅房地产贷款的LTV限制在70%,以抑制大马房地产市场的炒房风气

在此政策底下,如果房地产买家的名下已有2个还没供完的房贷,那么在申请第3个房贷时,其房贷成数最多只能拿到70%,这意味着买家需要准备更多现金来支付头期钱。

房产买家申请的房屋贷款
能够申请到的最高房贷成数LTV

第1笔房贷

90%

第2笔房贷

90%

第3笔及以上的房贷

70%

不仅如此,国家银行还从2013年开始,规定第3笔房贷的成数限制不再以房产的总售价(gross selling price)来计算,而是以不包括回扣rebate和折扣discount的净售价(net selling price)。

换句话说,买家实际能够借到的房贷会变得更少,从而使让购买第3间和以上房子的成本提高。

房地产售价
最高贷款成数LTV
可借到的房贷

总售价:RM500,000

70%

RM350,000

净售价:RM450,000

70%

RM315,000

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在大马购买第3间屋子:6个方法教你如何借到90%房贷

从以上的例子来看,70%的LTV限制会让很多人在购买第3间和以上的屋子时,被迫承担一笔非常高昂的头期款。

对于名下拥有很多间屋子的房产投资者来说,这无疑是一大负担。那么,马来西亚究竟有什么办法可以打破这个70%房贷成数的限制呢?

其实对于房地产投资者来说,房地产市场的确有几个方法可以让他们拿到比70%更高的贷款成数。

1)借助HOC拥屋计划的优惠

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拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)期间购买第3间及以上的房产,只要房价达到RM600,000及以上,房贷成数便不再限制在70%,而是以银行内部风险架构自行评估。

换句话说,只要买家的CCRISCTOS等信贷记录良好,且能够证明本身拥有充足的经济能力,便有机会跟银行借到比70%更高的房贷成数。

不仅如此,买家参与拥屋计划还能享有其他优惠,比如房价至少折扣10%、房产割名过户的印花税免费,还有房贷合约的印花税免费。

根据马来西亚房地产发展商协会(简称REHDA)的数据,拥屋计划自2020年6月1日推出到2021年9月底的16个月期间,总共卖出了73,503间房屋单位

根据大马政府早期的宣布,HOC拥屋计划即将在2021年12月31日结束,只有槟城Penang把该活动延长至2022年6月30日,所以想要趁机购买第3间和以上屋子的投资者,记得要把握这次的机会。

用HOC拥屋计划购买房子的4大好处和坏处
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2)考虑购买商用房产

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 1
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基于国家银行的70%房贷成数限制仅适用于住宅房产residential property,买家可以考虑换个投资目标,转而购买不受此政策影响的商用房产(commercial property)。

如今的商用房产类型相当多元,而且当中不乏同时兼具住房和商业用途的产品,比如服务式公寓serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo等等。

购买这些commercial property需要申请商用房产贷款,其申请程序与住宅房产贷款类似,同时房贷最多可以借到80%至85%。

虽然无法跟住宅房产一样借到90%,但80%到85%的房贷成数已经比70%来得高许多,可以大大减轻买家在头期方面的压力。

购买的房地产
首2间住宅房产
第3间及以上住宅房产
商用房产

最高房贷成数LTV

90%

70%

80%-85%

头期钱

10%

30%

15%-20%

3)向其他类型的金融机构申请贷款

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 2
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很多购屋者在申请房屋贷款时,普遍只会选择市场主流的银行,如马银行Maybank联昌国际银行CIMB大众银行Public Bank兴业银行RHB等等,鲜少会考虑其他类型的金融和借贷机构。

事实上,除了这些银行之外,马来西亚还有很多合法及可靠的机构,可以让房屋买家申请房贷,比如:

a. 回教银行

回教银行是以伊斯兰教法为营运基础的一种银行,比如马建屋银行(MBSB)回教银行(Bank Islam)Bank Muamalat等便是我国规模较大、比较知名的回教银行。

若借贷者符合条件,即便是申请第3个房贷也有机会获得70%以上的房贷成数,所以不妨试试跟这些回教银行申请看看。

b. 保险公司

事实上,有些由大马国家银行批准营运的保险公司也有在大马提供房贷服务,比如AIA就是其中之一。这些保险公司在审批房贷方面的标准可能跟银行不太一样,所以可能也有机会获得更高的贷款成数。

c. 合作社

合作社(Co-operative Society)是在马来西亚合作社委员会(The Co-operative Societies Commission of Malaysia,简称SKM)底下注册成立的组织,旨在以互助与合作的精神为会员提供协助。

根据SKM的官网资讯,合作社可以向其会员提供贷款的,比如Bank Kerjasama Rakyat Malaysia BerhadCo-op Bank Persatuan Malaysia Berhad

这些合作社的宗旨之一就是帮助其会员,因此在提供房贷方面有可能比银行来得“宽松”,所以购买第3间及以上房产的投资者有机会拿到更高的贷款成数。

d. 合法财务公司

这些财务公司是由房屋与地方政府部(Ministry of Housing and Local Government,简称KPKT)发出执照的财务机构,向公众提供房屋贷款、私人贷款和商业贷款等借贷服务。

虽然有些合法的财务公司在放贷方面会比银行来得宽松,但这些公司的利息相当的高,一般介于每年8%到12%,比通常介于3%至4%的银行房贷利息来得高很多,所以买家一定要谨慎衡量。

4)对名下房贷进行再融资

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 3
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如果你碍于本身的名下已经有2笔房贷,而无法申请到90%的第3笔贷款,那么你可以考虑通过再融资(refinance)来整合目前的贷款,让自己不再受到国家银行的70% LTV政策所限制。

举例来说,A有2间贷款还未供完的房产,并且打算购买第3间屋子。这时候A可以通过再融资将手上2间的房贷合并成一笔房贷,或者对其中一个房贷进行再融资,以将房贷转到另一人的名下,这样在购买第3间房产时就可以获得90%房屋贷款。

5)借名买房

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 4
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顾名思义,借名买房就是借用他人的名字来购买房产,主要方式是寻找仍能获得90%房贷的伙伴一起买房,然后通过法律文件保障,在互惠互利下达成双赢。

比如A是一名已拥有两间房产的投资者,如果继续购买第3间房产,在房贷成数限制措施下便无法向银行借到90%房贷。而B则是一名想要投资房地产、但并无相关经验且名下没有任何房贷的投资新手。

这时候A和B就能合作,借用B的名义申请房贷,然后A在日后负责管理出租等投资事务,然后两人再以事前约定的方式来分享利润。

然而,借名买房最大的风险是,A的名字不会出现在买卖和贷款合约中。因此为寻求保障,A与B可以签署信托契约(Trust Deed)授权委托书(Power of Attorney),以确保房产的拥有权和管理权掌握在A的手中。

PropertyGuru Tip

Trust Deed是什么?这份信托契约文件将会列出买家和名义买家,对双方共享的财产的分配与安排,像是房产拥有权的百分比、偿还贷款的义务责任,以及与该房产有关的任何其他财务责任等。

PropertyGuru Tip

Power of Attorney是什么?在这份授权委托书文件里,名义买家将授权买家一定的权力,让对方可以处理房产的相关事务,包括签署租赁合约Tenancy Agreement和买卖合约Sale and Purchase Agreement等,以将房产出租和出售。

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