3种房地产投资策略:马来西亚投资新手必看!

·9-min read
3种房地产投资策略:马来西亚投资新手必看!
3种房地产投资策略:马来西亚投资新手必看!

房地产投资是全球公认最稳健的财富累积和风险规避的渠道之一,这主要是因为房地产的需求受到人口增长与土地资源有限的支撑,因此投资回报率向来十分稳定。

同时,房地产的种类繁多,有深受机构投资者青睐的商场、办公楼、工厂和物流仓库等,也有适合个人投资者的各种住宅房屋,包括单层排屋、双层排屋、独立式房屋、townhouse、SoHo、SoFo、SoVo、还有套房、一房、两房和三房公寓等等。

配合不同的地点,这些琳琅满目的房地产种类可以让投资者建立一个多元化的投资组合,并且把房地产投资抵御通货膨胀、保值和累积财富的特性发挥得淋漓尽致。

因此,如果你正在寻找一个安全可靠、投资回报率又高的投资工具,房地产绝对是你应该考虑的资产之一。

马来西亚11种屋子类型的特点和功能
马来西亚11种屋子类型的特点和功能

相关指南

马来西亚11种屋子类型的特点和功能

但你要怎样才能知道房地产投资到底适不适合你呢?除了从购买与保养房地产的资金还有房地产投资种类这两个方面着手,你也应该从投资期限(investment time horizon)的长短,去探讨房地产投资到底能不能符合你的投资需求。

房地产投资期限主要可以分成三大类:短期、中期和长期,每一种方式的投资回报率、风险、策略、所需的经验和操作难度都各不相同。

有兴趣投资房地产的你,可以通过以下对这三种房地产投资类型的分析和比较,看看哪一种更适合你。

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 1
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 1

马来西亚投资新手必看:房地产投资的3种常见策略

1)短期房地产投资

短期房地产投资是指投资者购买房地产之后,在很短时间内(通常为2年内)将房子卖掉。这种策略利用的是房地产价格在购买前与购买后的显著差异,从上涨的房价中获取盈利。

这具有很强的投机性,同时需要冒很大的风险,因此对投资者的眼光和经验要求很高,因为一不小心随时会面临亏损失利、甚至还可能供不起屋子而宣告破产。

一般上,短期投资者偏爱购买正在兴建中的房地产,然后在建成后以高价卖出。因为在马来西亚购买新楼盘时可以享有免费印花税、律师费甚至头期等费用,因此投资者不必准备大笔买房资金,甚至也不用准备供房子。

还有一种投资方式,就是通过团购(bulk purchase)的方式,以较低的价格向发展商购买屋子,然后再高价卖出。

至于有充裕现金在手的投资者,他们往往会选择购买低价的二手房产,然后把这些旧屋子翻新后快速转手。

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 3
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 3

这种短期房地产投资手法在2010年至2015年时相当盛行,因为那时候的房屋贷款利息很低,房地产供应不多而买房的需求又非常强劲。

再加上当时政府为了协助人民买房,推出了允许买家在房地产兴建期间无须偿还贷款利息的发展商承担利息计划(Developer Interest Bearing Scheme,简称DIBS),而且还豁免印花税及房地产盈利税(RPGT)延长贷款期限放款贷款限制等等。

这些都造就了投机活动热络的房地产市场,导致炒房和短期投资盛行。但随着政府的打房政策奏效(包括禁止DIBS、买第三间房的贷款LTV最高70%、隔夜政策利率OPR在2014年开始调高等等),这种短期投资手法在2015年后已经越来越少见。

2)中期房地产投资

房地产投资的另一种策略,就是将购买的房地产拿来放租,然后在赚取租金收入的时候,等待合适的时机以高价卖出。

而如果这一整个过程在3年至5年内完成,通常人们就会将这种策略视为中期投资。

中期房地产投资的操作方式,就是投资者会寻找价格便宜且优质的新屋子或者二手房在购买后放入基本的家具电器,再设法以高租金出租,并且在日后等到房价升值之后再卖出套利。

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 4
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 4

这类型的投资者同样需要有一个周详的计划和独到的眼光,他们需要对房地产有一定的认识,能够识别良好的地点和房地产类型,还要具备对不同类型房地产的潜在投资回报率和租金回报率的分析能力。

同时,他们也要规划好一个出场的时机,并且在情况有变的时候把产业出售以停止继续亏损。

中期房地产投资的好处是,投资者所面临的潜在风险会比短期投资者来得低,而且投资回报率也丝毫不会逊色。缺点是投资期限较长,而且需要处理管理租客(tenant)和维修保养房子的各种事项。

要知道,在马来西亚当房东可不是一件容易的事,有时候处理租客与房子的问题,甚至会比正职工作更累

不过,中期投资是比较适合马来西亚投资新手入门的一种方式,所以投资新手一开始可以先抱持着中期投资的心态入场,等到累积一定程度的经验和知识之后再尝试其他策略。

在马来西亚欠租不还,房东可以强行收屋吗?
在马来西亚欠租不还,房东可以强行收屋吗?

相关指南

在马来西亚欠租不还,房东可以强行收屋吗?

3)长期房地产投资

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 5
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 5

如果投资期限达五年或更长,就属于长期房地产投资了。这类型的投资操作手法就是在购买房地产后,通过长期放租来赚取租金收入,并且基本不考虑将房子卖掉

一般这种投资方式是将来作为退休的住处、养老金或者留给下一代的遗产。当然,也有一些投资者是期望这些地理位置绝佳的房地产,经过更长时间的增值以后,让他们获得更加高额的利润。

长期房地产投资者并不期望房地产价格在短期内会有强劲的涨势,让他们转手间即可谋利,而是选择“放长线,钓大鱼”用很长的时间去酝酿一次成果丰硕的收获。

想要长期投资的前提,就是必须做好长期付出时间和心力来管理租客和房地产的心理准备。

若你所购买的房产为旧房,那么你也需要预留一笔资金,以定期对房地产进行修缮。当然,新房也需要定期修缮,但是需要修缮的地方可能没有旧房来得多。因此,购买新房还是旧房,也应该列为投资者在买房时的考量之一。

马来西亚租房的维修费用,谁应该负责买单?
马来西亚租房的维修费用,谁应该负责买单?

相关指南

马来西亚租房的维修费用,谁应该负责买单?

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 6
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 6

值得留意的是,随着马来西亚在过去几年经济增长放缓,加上房地产市场供应大幅增加、需求却陷入低迷,导致租房市场的竞争变得很大,很多房子的租金都不够支付每个月的房贷供款。

这表示,这些屋主如今需要自掏腰包来支付部分的房贷,因此他们在这段期间是没有任何租金收入的。

所以,如果你打算购买房地产来长期投资,一定要计算好最糟糕情况下的租金回报率,做好应付这种情况的心理和资金准备。

短期、中期和长期投资房地产的好处

这个世界没有“最好”的投资策略,只有“最适合”你的策略。如果你想要找到一个适合自己的房地产投资方式,你就需要留意以下几个因素:

类型

如何投资房地产?

优点

缺点

短期

中期

长期

马来西亚投资新手如何投资房地产?

长期来看,房地产是能够稳定升值、为投资者带来非常可观的投资回报率的,因此是最佳的投资选择之一。

在短、中期方面,市场会受到政府的房屋政策、金融政策、经济表现和市场氛围等因素的影响,所以不管是投资者还是买家、卖家和租客,都应该关注这些方面的最新进展。

这包括国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)的隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)对房屋贷款利息的影响、银行的最高放贷比率(LTV),还有诸如拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)和豁免买房文件印花税等优惠。

CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 7
CH_3 types of property investment strategy in Malaysia - 7

新手投资者需要做的,就是让自己对房地产建立一定的了解,并且根据自己的投资条件和目标制定一个计划和策略,然后才开始在不同的市场(新屋子、二手房、拍卖屋)寻找投资机会。

同时,新手投资者也应该拥有良好的CCRIS信贷记录,尽量让自己的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)处于30%至40%的理想水平,避免自己物色到喜欢的房地产却无法申请到贷款购买的情况。

新手投资者也应该尝试建立一些人脉,比如认识房地产经纪(property agent)、银行的房屋贷款专员、装修承包商、发展商与其他投资者等等,以获得第一手“好康”和“内幕”消息

你会发现,不管是任何一种房地产投资策略,它们共同的成功要诀都是周详的计划、充足的资金和良好的信贷记录。更重要的是要量力而为,三思而后行,千万不要因为一时执着或者疏忽而买到自己负担不了的房子。

相关文章

Our goal is to create a safe and engaging place for users to connect over interests and passions. In order to improve our community experience, we are temporarily suspending article commenting