2021年马来西亚产业盈利税RPGT最新资讯

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2021年马来西亚产业盈利税RPGT最新资讯
2021年马来西亚产业盈利税RPGT最新资讯

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产业盈利税RPGT/CHKT是什么?

产业盈利税(英文Real Property Gains Tax,简称RPGT;马来文Cukai Keuntungan Harta Tanah,简称CKHT)是马来西亚最主要的房地产税务之一。

简单来说,在你出售房地产时,如果卖价比你当初购买这个房地产的价格来得高,那么你通过这次的出售所赚到的盈利,就会被马来西亚内陆税收局(LHDN)征收产业盈利税RPGT

无论你是一名打算卖房套利的房地产投资者,还是纯粹只想卖掉现有的房子、然后换到另一间房子的屋主,RPGT都是你要注意一笔房地产税务费用。

这是因为,马来西亚政府会经常地根据市场情况而调整产业盈利税的税率等,所以,作为一个精明的房地产投资者和屋主,你一定要紧贴这方面的最新资讯。

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在过去几年,马来西亚RPGT已经两度被政府进行更改。一次是在2019年财政预算案(Budget 2019)时,对RPGT的税率作出了一些调整;另一次是2020年财政预算案(Budget 2020)时,改变了RPGT当中有关房地产升值的计算日期。

如你所见,产业盈利税是一个经常被调整的房地产税务。不过,你也不用太过担心,因为我们会为你整理这方面的变动,帮你掌握最新的资讯。

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 1
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 1

产业盈利税RPGT1976年至2019年期间的变动

产业盈利税RPGT是一项针对出售房地产的盈利来征税的房地产税。换言之,只要卖家用一个比收购价格更高的价钱,将本身的房地产卖出,那么卖家就需要支付RPGT。

这个针对房地产出售盈利征税的房地产税务,是在马来西亚的1976年产业盈利税法令(Real Property Gains Tax 1976 )底下设立的。政府在1976年推出这个法令的原因,就是要遏止房地产市场的投机活动,以及防止房地产市场泡沫化。

PropertyGuru Tip

所谓的“<strong>投机活动</strong>”,就是指投资者通过低买高卖的方式来<strong>炒房</strong>,以谋取巨额利润的行为。

RPGT可说是政府最重要的税收来源之一。同时,因为这些税务收入往往都会用来作为国家发展的用途,因此,产业盈利税的税率通常会根据国家的经济需求而有所改动。

自1976年开始实施以来,RPGT就经历了好几次的调整。政府甚至曾经在2007年至2009年期间暂停征收RPGT,随后在2010年恢复征税。

在2019年,政府又再调整RPGT政策。根据政府在2019年财政预算案(Budget 2019)当中的宣布:

  • 凡是价格低于RM200,000、并且在第5年之后出售的廉价房屋,都可以豁免卖房时的RPGT,从2019年1月起生效

  • 当时,政府也宣布将马来西亚公民在5年后出售房地产的RPGT税率,从原本的0%提高至5%

  • 同时,外国人或公司在5年后出售房地产的RPGT税率,也从原本的5%提高至10%

这些关于产业盈利税的改动,都是时任财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布的。以下是201911生效的RPGT税率

马来西亚产业盈利税RPGT税率

infographic--PGMY_RPGT_2019_Eng
infographic--PGMY_RPGT_2019_Eng

产业盈利税RPGT2020的变动

政府在2020年财政预算案(Budget 2020)当中再次对RPGT做出调整,那就是RPGT的“结算基准年”(base year)从原本的200011日,改成201311日。

这表示,卖家在如今卖房所需支付的RPGT会变少了,因为一般来说,2013年的房价肯定会比2000年时的来得高。所以,用2013年作为结算基准年来计算出售房地产的收益,肯定会比使用2000年来得低。

不明白?没关系,让我们为你举例说明:

假设你在2000年1月1日以RM50,000购买了一间屋子,这间屋子在2013年1月1日升值到RM130,000,然后你在2020年用RM200,000卖掉。

按照产业盈利税原本以2000年1月1日作为结算基准年的规定,房地产估价及服务局 (Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta,简称JPPH)会根据这间屋子在2000年1月1日时的预估价值(即RM50,000),来计算你卖掉屋子之后的收益(即RM150,000),然后对这笔出售收益征收RPGT。

但是,在产业盈利税的结算基准年改成2013年1月1日后,政府在计算你的出售收益时,用的会是2013年1月1日时的预估价值(即RM130,000)。因此,你在账面上的收益只有RM70,000,而你必须支付的RPGT因为收益少了而减低许多。

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 2
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 2

产业盈利税RPGT的税率是多少?

无论你是马来西亚公民还是外国人,只要你在马来西亚出售房地产时获得盈利,那么你就必须缴纳产业盈利税RPGT。

不过,如果你在出售房地产时并没有收获任何利润(原价卖掉),或者你在出售房地产时面临亏损(亏本卖掉),那么你就不必缴纳RPGT。

1)马来西亚公民和永久居民

凡是在购买房地产后的5年内出售房产的马来西亚公民和永久居民(permanent resident),都必须缴付15%至30%的RPGT。

同时,经过2019年财政预算案对RPGT的调整后,马来西亚公民和永久居民在第5年之后出售房地产,也将会被征收5%的RPGT。

持有时间

RPGT税率

第1至第3年

30%

第4年

20%

第5年

15%

第6年及以上

5%

2)外国人与非大马公民

如果是外国人和非大马公民,第5年之后的RPGT是10%,5年内则是30%,相差相当远。

持有时间

RPGT税率

第1至第5年

30%

第6年及以上

10%

3)公司

假如一家公司的有形资产当中有75%是房地产,那么公司在出售股份时也必须支付10%至30%的RPGT。

持有时间

RPGT税率

第1至第3年

30%

第4年

20%

第5年

15%

第6年及以上

10%

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怎样才可以不用给产业盈利税RPGT

根据1976年产业盈利税RPGT法令,如果卖家符合以下几个特定的情况,那么他们出售房地产所获得的收益就可以不必支付RPGT:

2021年马来西亚公民及永久居民可享有的RPGT豁免优惠

RPGT豁免条件

RPGT豁免金额

提供给

每个人一生当中都有一次机会,可豁免出售私人住宅房屋时的部分RPGT根据RPGT法令,私人住宅房屋指的是由个人持有或居住的一整间建筑物,或者是一栋建筑物里的一个单位

RM10,000或收益所得的10%,以较高者为准

马来西亚公民和永久居民

在夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女的家庭成员之间进行的产权转让,可豁免RPGT。兄弟姐妹之间的转让则不包含在内

收益所得的100%免税

马来西亚公民和永久居民

202061日至20211231日期间出售的房地产可豁免RPGT

收益所得的100%免税

仅限马来西亚公民

价格RM200,000及以下的廉价住宅,在第5年后出售可豁免RPGT

收益所得的100%免税

仅限马来西亚公民

还有政府202065宣布最新RPGT豁免优惠

在2020年,因为2019冠状病毒 (COVID-19)疫情导致政府被迫实施行动管制令 (MCO),从而重创了马来西亚的经济活动,因此,为了舒缓疫情和MCO对大马经济的影响,首相丹斯里慕尤丁(Tan Sri Muhyiddin Yassin)在2020年6月5日宣布了短期经济复苏计划(PENJANA)。

政府也在PENJANA当中宣布,只要满足以下条件,出售房地产的产业盈利税将获得全面豁免:

  1. 出售的房地产属于住宅产业(residential property)

  2. 屋子在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售

  3. 每个人最多只能享有3间屋子的RPGT豁免优惠

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 3
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 3

可扣税亏损Allowable Loss)是什么?

说到产业盈利税,你可能有听说过可扣税损失allowable loss。所谓的可扣税损失,就是指当一名屋主在同一个课税年内出售一间以上的房地产,而其中有些房地产是亏本卖出的,那么屋子就可以用这些亏损,来抵消其他交易赚取的盈利。

举例来说,假如你出售一间房地产时蒙受了RM20,000的亏损,然后出售另一间房地产则获得RM100,000的收益,那么你必须支付的RPGT只是RM80,000。

值得注意的是,“可扣税损失”也可以被挪到未来的纳税年,意思是你可以在下一年用这些亏损来抵消你未来需要缴纳RPGT的盈利。

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 4
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 4

可扣税费用(Allowable Expenses)是什么?

除了用可扣亏损(allowable loss)来减低产业盈利税,你在出售房地产过程中所产生的任何附带费用,也可以用来扣税,而这些费用就称作可扣税费用(allowable expenses)。

一般上,可用来在RPGT方面扣税的费用,包括你在提升、改善或保养房产方面的开销。这些可扣税费用包括:

  • 提升或改善(Enhancement:你在装修、扩建、提升屋子等方面的花费,都可以用来抵消你卖房的盈利。假如你花了RM20,000来扩建你的排屋,那么这笔费用就可以用来抵消你卖房时的RPGT。

  • 保养(Preservation:假设你的屋子是一栋历史木制建筑,然后你又要保存它的外观,于是你花费了RM 40,000进行特殊的木材保护工作,以防止房屋腐烂,那么这笔RM 40,000的费用就可以用来抵销你卖房时的RPGT。

有一点要注意的是,内陆税收局(英文IRB,马来文LHDN)的税务官员很喜欢看收据。如果你没有办法提供清楚的收据,证明你确实花了这笔钱,那么他们就不会让你抵消有关的产业盈利税。

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CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 5
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产业盈利税RPGT怎样计算?

产业盈利税RPGT的计算方法非常简单。首先,你要把可征税所得(也就是卖房的盈利,买价和卖价之间的差异)计算出来。然后,你再将可征税所得乘以相关的RPGT税率,就能得出你必须支付的产业盈利税了。

以下是一个简单的例子:

  • A小姐在三年半前,以RM500,000购买了一间屋子,后来以RM800,000的价格售出

  • A小姐的应纳税所得(卖房盈利)是RM300,000

  • A小姐必须支付的RPGT就是:RM300,000 x RPGT税率(取决于她持有该产业的时间以及她在马来西亚是否具有公民身份)。

  • 如果她是一名马来西亚公民,那么她的RPGT税率就是20%,因此RPGT税额为RM60,000

我们在这里用表格为你呈现不同情况的RPGT税额,但你要注意的是,这个表格是没有将可扣税费用或者亏损纳入的。

2021年产业盈利税RPGT的计算方式

大马公民和永久居民

公司

外国人

A

卖房的时间点

第4年

第4年

第4年

B

屋子的购买价格

RM500,000

RM500,000

RM500,000

C

屋子的出售价格

RM800,000

RM800,000

RM800,000

D

可征税所得(卖房盈利)

RM300,000

RM300,000

RM300,000

E

RPGT税率(请参考上述图表)

20%

20%

30%

F

应付的RPGT总额

RM60,000

RM60,000

RM90,000

C - B = D

D x E = F

产业盈利税RPGT的持有房地产时间(Holding Period)是怎样计算的

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 6
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 6

你出售房地产的时间点稍有不同,往往会导致你最终要付的产业盈利税RPGT相差了数万令吉。

从刚刚的例子来看,如果A小姐在一年前出售她的产业,那么她的RPGT税率将是30%,而不是20%。 这意味着,她必须多付RM30,000的RPGT!

那么,RPGT对持有房地产的时间,是从什么时候开始计算的呢?答案是:房地产的买卖合约(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)的日期开始计算的,而不是从屋主拿到钥匙(vacant possession)的那一天起计算。

而持有房地产的最后一天,就是房地产正式售出或买卖双方签署书面协议的那一天。其中,房地产正式售出的日期,可以是最后一笔款项付清的那一天。

除了房地产的持有时间,卖家也应该知道,RPGT的结算基准年(base year)已经在2020年财政预算案(Budget 2020)中,从2000年1月1日改为2013年1月1日。

所以,如果你如今卖出的屋子,是在2013年1月1日之前购买的,那么这间屋子的原价就会以2013年时的预估价值作为基准,这就表示你不必缴纳那么多的产业盈利税了。

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产业盈利税RPGT要在什么时候给?

你必须在出售房地产的60天以内提交产业盈利税RPGT的申报表,否则就会被征收10%的逾期罚款

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 7
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 7

如何提交产业盈利税RPGT申报表

大多数情况下,卖家都会委托律师帮他们提交产业盈利税RPGT的申报表。不过,如果你想自己处理的话,可以参考以下的步骤:

  1. 填写房地产出售(CKHT 1A)表格、买卖合约(SPA)表格以及其他可扣除RPGT的文件

  2. 如果你打算申请RPGT豁免优惠,记得填写1976年产业盈利税表格(RPGTA 1976,简称CKHT 3)第27条底下的通知(Notification)栏目

  3. 让你的买家填写房地产收购表格(Acquisition of Real Property Form,简称CKHT 4),并附上买卖合约的副本

  4. 在出售房地产的60天以内,到临近的大马内陆税收局LHDN分行呈交所有的表格和文件

所有表格可以在任何LHDN分行索取,或者到LHDN的网站下载。

在呈交所有产业盈利税的表格后,接下来就要完成整个房地产的销售过程。在这个过程当中,卖家的律师将保留房地产售价的3,并且在60天内提交给内陆税收局。任何超出的金额,IRB将会自动退还给你。

最后,记得、记得、记得要在60天内申报RPGT,否则你有可能面临10%的罚款!

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 8
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 8

产业盈利税RPGT调整后的优缺点

没有人喜欢缴税,然而税收却是一个确保国家正常运作与发展的重要收入来源。那么,产业盈利税RPGT经过2019年和2020年财政预算案调整后的优缺点是什么呢?

优点

缺点

2019财政预算案对RPGT调整:马来西亚公民和永久居民在第5年后卖房,仍须缴付5%的RPGT

2019财政预算案对RPGT调整:第5年后出售房地产的公司和外国公民RPGT5%增加到10

2019财政预算案对RPGT调整:价格不超过RM200,000房地产,在第5年后出售可以豁免RPGT

2020财政预算案对RPGT调整:结算基准年(base year改为201311

如果我卖房的时候没有获得任何收益,应该怎样

CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 9
CH_Real Property Gains Tax (RPGT) Act in Malaysia - 9

如果你在出售房地产时没有任何收益或者面临亏损,那么你就不需要缴付产业盈利税RPGT。

如果你想要知道自己应该要缴多少的产业盈利税,你可以将产业的卖价减去买价,来计算你的卖房收益或者亏损。你在计算的时候,也别忘了扣除卖房的费用,比如律师费、手续费、广告费和印花税等。

只有在获得盈利的情况下,卖家才必须缴纳RPGT。而你实际应该要支付的RPGT,就是用卖房的收益乘以有关的RPGT税率,而计算出来的。

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