2021年上半年马来西亚房地产市场回顾和展望

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2020年爆发的新冠病毒(COVID-19)疫情在世界各地肆虐,连马来西亚也无法幸免。

在2021年,这场严重影响人们生活与性命、并且重挫全球经济的疫病仍在持续蔓延,而马来西亚各地在2021年上半年也出现疫情升温的迹象。

马来西亚的新冠疫情在2021年1月开始恶化,确诊病例不断突破高峰,迫使大马政府在1月11日至3月4日期间再度落实“行动管制令2.0”(MCO 2.0)以阻断病毒传播链。

在2021年6月1日开始,大马更进入了“行动管制令3.0”(MCO 3.0),为各行各业带来了又一次的冲击。

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面对这么多轮的封锁措施,马来西亚的经济和商业活动皆受到影响,房地产市场也不例外。

究竟我国房地产市场在2021年上半年的表现如何?到了下半年是否有转机呢?现在就让我们一起来一探究竟吧!

2021年上半年马来西亚房地产市场5大趋势回顾

根据马来西亚国家房产资讯中心(National Property Information Centre,简称NAPIC国家银行(BNM)在截至2021年上半年公布的最新房地产数据*,PropertyGuru为你梳理了2021年上半年房地产市场的5大趋势。

*注:由于NAPIC需要等到各地的土地局将房地产交易登记在案后,才能将这些数据记录和统整在本身的系统当中,因此NAPIC的数据会有6个月左右的延迟。本文当中的数据来源是来自NAPIC在2021年6月所公布的截至2021年3月底数据。

趋势12021年第一季住宅房地产量价按季齐跌

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NAPIC数据显示,2021年第一季度的住宅房产成交量共有5万2273间单位,较2020年第4季的6万200间下跌了13.2%。而相比2020年的同期数据4万7036间单位,则是上涨11.11%。

成交价值方面,住宅房产在2021年首季录得RM196.63亿的交易额,对比2020年第4季的RM208.87亿滑落了5.9%。相比2020年首季的住宅成交价值RM155.96亿,则是上涨26.08%。

这一波按季下跌的趋势主要是因为封锁措施限制了经济活动,加上受疫情影响许多企业没有派发花红、裁减员工薪金和消费者失业等原因,导致买家在2021年初普遍保持谨慎的消费态度,并把消费重点放在日常所需品上,暂时搁置买房计划。

此外,首季度也适逢农历新年期间,工作日较少,原本就是房市的交易淡季。

从整体来看,2021年第一季度的房地产成交量达8万0694间单位,按季下滑11.6%;成交价值则按季下跌5.8%,录得RM361.19亿。

2021年第一季马来西亚房屋成交量数据

年份和季度
住宅房屋
整体房市(包括住宅、商业和工业房产等)

2021年第一季

52,273

80,694

2020年第四季

60,200

91,260

2020年第一季

47,036

72,867

2021年第一季马来西亚房屋成交价值数据

年份和季度
住宅房屋
整体房市(包括住宅、商业和工业房产等)

2021年第一季

RM196.63亿

RM361.19亿

2020年第四季

RM208.87亿

RM383.62亿

2020年第一季

RM155.96亿

RM285.81亿

趋势2:马来西亚房价在2021年首季按季下跌

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随着疫情日益严峻,马来西亚房价经历了2020年底的回升后,2021年初又开始了小幅的按季走跌趋势。

从NAPIC发布的2021年第一季初步数据可以看到,马来西亚房价指数(MHPI)从2020年第4季的201.2点微跌至200.3点;2020年同期则为199.7点。

此外,全国平均房价为RM432,220,比2020年第4季的RM434,013微跌0.4%,写下2020年疫情爆发以来最显著的按季跌幅。

在4个主要房市中,除了雪兰莪州Selangor的房价按季无变动外,吉隆坡KL柔佛Johor槟城Penang的房价,皆各别按季下跌了1.1%、1.2%和0.6%。

所有住宅类型的平均房价也陷入跌势。当中,半独立式和独立式住宅的平均房价按季下跌明显,分别降低0.7%和0.8%,达RM661,054和RM645,623。

高楼住宅同样走跌0.7%,平均房价为RM339,039。至于排屋则按季回落0.1%至RM406,040。

2021年第一季马来西亚房价走势

年份和季度
马来西亚房价指数(MHPI
全国平均房价

2021年第一季

200.3

RM432,220

2020年第四季

201.2

RM434,013

2020年第一季

199.7

RM430,786

趋势3:房屋滞销Overhang情况稍有改善

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房产滞销(property overhang)一直是大马房市长久以来所面对的问题。不过最新数据显示,我国住宅滞销情况在近年来已有所改善。

PropertyGuru Tip

根据NAPIC的定义,<strong>房地产滞销overhang</strong>指的就是那些在开盘销售后9个月还无法卖出,并且如今已经完工、也已经获得有关当局的CCC认证可以入住的房地产单位。

根据NAPIC报告,2021年3月底的滞销住宅单位,从2020年12月底的2万9565间,下跌至2万7468间;滞销房屋价值也随之下跌,从RM189.2亿减少至RM184.8亿。

2021年第一季滞销住宅房屋数据

年度和月份
滞销房屋数量
滞销房屋价值

2021年3月底

27,468

RM184.8亿

2020年12月底

29,565

RM189.2亿

2020年6月底

31,661

RM200.3亿

2019年12月底

30,664

RM188.2亿

当中,多达58.1%或1万5947间滞销单位属于高楼住宅(比如flat、apartment、condominium这类公寓);排屋也有7056间或25.7%的overhang单位;其他类型的滞销住宅则占16.3%,达4465间。

数据表明,房价介于RM500,000至RM100万的住宅房产最不受市场青睐的,这个价位的滞销单位多达9408间,占整体的34.3%,总值RM64.4亿。

此外,27.7%或7611间的滞销单位,是房价介于RM300,000至RM500,000的中价位屋子,滞销总值达RM31亿 。

另有,有24.1%或6610间的滞销单位是来自RM300,000以下的可负担住宅,总值RM13.5亿。

至于房价超过RM100万的高档屋子,这些滞销的单位占3839间或14.0%,总值RM75.9亿。

柔佛Johor房地产滞销情况最严重

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纵观马来西亚各个州属,滞销情况最严重的是柔佛州Johor,共有6001间单位滞销。其次是槟城Penang的4477间,经济重镇雪隆区则以3679间排在第3位。

另一方面,纳入商业房产(commercial property)类别的服务式公寓(serviced apartment),滞销单位按季微跌0.3%,共有2万3533间,总值RM201.2亿。

在服务式公寓当中,多达65.4%或1万5399间未售出单位的房价介于RM500,000至RM100万;而滞销最严重的地区同样是柔佛州Johor,共有1万6537间。

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趋势4:可负担房屋仍是市场主流产品

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尽管马来西亚房地产市场景气低迷,但发展商仍然在2021年第一季共推出了5919间新住宅单位,当中以RM300,000以下的可负担房屋为主。

NAPIC数据披露,在新的住宅楼盘中,有地房产(landed property)占据62%或3669间单位,剩余的2250间或38%为高楼住宅。

当中,在2021年第一季已售出的新有地房产和高楼住宅楼盘,分别为805间和121间。

从价格来看,RM300,000以下的可负担房产仍是市场主流,占新推出住宅的40%,共2369间单位。

接着是RM300,001至RM500,000房产,占29.9%或1770间。

另有1752间(29.6%)新推出的楼盘的房价是介于RM500,001至RM100万,仅有28间(0.5%)RM100万以上住宅。

2021年第一季马来西亚新推出住宅房产价格分类

新楼盘价格
数量

RM300,000以下

2369间(40% )

RM300,001至RM500,000

1770间(29.9% )

RM500,001至RM100万

1752间(29.6% )

RM100万以上

28间(0.5% )

新推出住宅房产总数

5919间

已售出的新楼盘单位

926间

吉隆坡KL新楼盘数量最多

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在这段期间,吉隆坡Kuala Lumpur是2021年第一季全马最多新房屋楼盘推出的地区,共有1424间。

其次是1253间的雪兰莪Selangor森美兰Negeri Sembilan以769间排在第3,彭亨Pahang则以740间紧随其后。

在这些地区当中,由于森美兰彭亨距离雪隆区并不远,房价比雪隆一带相对便宜,因此获得购屋者青睐,引来发展商进驻开发新项目。

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趋势5:住宅房屋贷款(Home Loan)申请和批准价值增加

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申请房屋贷款是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2021年6月底数据2021年1月至6月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值,自2月开始增加后,5月和6月出现下跌的情况,反映了疫情及封锁对马来西亚买房需求的影响。

同时,马来西亚银行在这段期间接收到的房贷申请所批准的房贷价值比例,依然维持在30至40%左右,显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。

年度和月份

马来西亚银行接收到的住宅房屋贷款申请价值

马来西亚银行批准的住宅房屋贷款申请价值

房贷申请与获批价值的比例

2021年6月

RM271.02亿

RM105.45亿

38.91%

2021年5月

RM330.1亿

RM120.19亿

36.41%

2021年4月

RM367.41亿

RM125.73亿

34.22%

2021年3月

RM361.42亿

RM108.72亿

30.08%

2021年2月

RM205.35亿

RM82.95亿

40.39%

2021年1月

RM258.94亿

RM88.85亿

34.31%

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2021年上半年马来西亚房地产市场回顾总结

马来西亚房地产市场目前正值疲软期,同时伴随着许多不确定因素,让买家普遍保持观望态度。

不过从另一角度来看,市场淡静表示购房竞争减少,房屋滞销意味着市场有更多选择,而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。

加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”(Home Ownership Campaign,简称HOC)至2021年12月底,让买家享有房价折扣、豁免印花税等的购房优惠 ,帮助节省买房成本。

有鉴于此,目前的房市低迷期对买家来说,特别是低收入群体(B40)和中等收入群体(M40),正是难得的买房时机。

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2021年下半年马来西亚房地产市场展望

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虽然未来是无法预测的,但基本上能肯定的一点是:马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏,都将受到COVID-19新病例数量和施打疫苗的速度影响。

只要新冠肺炎疫情受控、疫苗接种人数显著增加,各个经济领域就能重新运作,而消费者的信心和收入也会开始恢复正常,从而推动房地产市场的复苏。

而最重要的是,如今在拥屋计划HOC的买房优惠和房价折扣,加上在2025年底前购买的RM500,000及以下房屋能够完全豁免印花税等激励政策的加持下,如今可说是最佳的买房时机!

以下是7个马来西亚房地产市场在2021年下半年的走势展望:

1)房市复苏与经济前景紧密相关

大马房地产市场和买家预计在2021年都将保持谨慎和放缓的趋势,复苏程度将取决于国家的经济前景。

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2)COVID-19新病例与疫苗施打有助提振房市

新冠病毒疫苗是抑制COVID-19疫情的重要措施。随着马来西亚自2021年2月24日开始,在全国范围内展开大规模的疫苗接种计划,这将有助提振买家、投资者及商业信心,改善人民情绪并促进整体经济加速复苏,房市有望最早在2021年下半年或2022年缓慢回温。

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3)拥屋计划HOC与政府经济配套将继续支撑房市

政府在2020年和2021年推出的各种刺激经济配套,例如延长拥屋计划HOC、关怀人民刺激经济配套(PRIHATIN)、短期经济复苏计划(PENJANA)、保护人民与经济复苏援助配套(PEMULIH),以及2021年马来西亚财政预算案下的激励措施等,将继续支撑马来西亚房地产的发展。

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2020-2021年HOC拥屋计划

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Home Ownership Campaign, HOC, HOC 2020, HOC 2021
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4)滞销房屋Overhang有望继续降低

拥屋计划HOC的推出以及发展商在疫情期间推出的楼盘数量减少,在降低滞销房产方面取得了成效。

随着拥屋计划HOC进一步延长至2021年底,预料将继续刺激房市买气,发挥降低滞销房屋的作用。

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5)滞销房屋Overhang为买家带来更多更价廉物美的选择

滞销房产(overhang)将为买家带来更多的选择,可趁着房价低位进场寻获价廉物美的房屋。

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6)B40和M40有望迎来更多可负担房屋

在政府提供的各种豁免及优惠政策的激励下,发展商将继续为B40和M40群体建造更多可负担房屋,迎合市场需求。

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7)政局不稳定将打击市场信心

马来西亚国内的政治不确定,可能促使房地产买家和发展商重新评估他们的计划和策略,有者可能会把买房或推出新楼盘的计划延后。

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