完整买房指南:教你怎样在马来西亚买新屋子

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完整买房指南:教你怎样在马来西亚买新屋子
完整买房指南:教你怎样在马来西亚买新屋子

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如果你正考虑在马来西亚买新房子?那你就来对地方了。因为你不仅可以在PropertyGuru找到价钱、地点和种类多样的待售楼盘,还能够参考这个10个步骤的攻略,熟悉买房的整个过程和细节。

还有还有,我们为你整理了买新楼盘的优缺点,帮你理清究竟新房产是不是最符合你的买房要求。

如果马来西亚的sub-sale property(二手房)才是你的那杯茶,那么这个就是你要找的攻略!

第1步 – 制定买房预算

你首先要搞清楚的就是自己的预算,然后才看自己可以负担得起什么类型的房子。在没有搞清自己的财务和买房能力的情况下就贸然踏上寻房之旅,是不会有结果的。

我们这里有一系列给力的工具,可以帮你轻松找出买房能力和贷款成功率:

calculate 1
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当然,除了申请房贷,你也要考虑到自己给头期的能力。头期就是一笔等于房价10%的款项,buyer 通常是用自己的积蓄来支付的。

如果你想要买可负担房屋,而且又是第一次买房,那你就走运了。因为政府现在推出了很多贷款管道和买房计划,帮助首购族购买这类型的新房子。

这些包括My First Home我的第一间房子Residensi Wilayah直辖区住宅(前称RUMAWIP)等计划。虽然没有办法100%确定自己能够成功申请到这些计划,但是never try,never know,对吗?

最后,记得要把一些额外费用算进去,例如印花税律师费等杂项费用。一些买房心切的新手buyer有时候可能会不小心忽略了这些费用。

试想下,当你千辛万苦存了刚刚好的钱,来支付一间新房的头期,可是在这时候才发现自己算漏了其他律师费用,所以还欠5000令吉才够给头期,这是多么痛的领悟啊!

Jordan crying meme
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大马可负担房屋Affordable House计划逐一看

房屋计划

好处/优惠

申请条件

国家储蓄银行(BSN) 青年房屋计划(BSN Youth Housing Scheme)

拥房计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)

一马人民房屋计划(1 Malaysia Housing Program,简称PR1MA)

· 只限21岁及以上的大马公民

· 每月家庭收入介于2500至1万5000令吉之间

· 申请者不能拥有超过一个单位以上的房屋

我的首间房子计划(My First Home Scheme)

如果这些房屋计划的所需条件我都不符合呢?

这些房屋计划大多数都只限于B40和M40群体申请,所以竞争难免会比较激烈。如果你不符合资格,那可千万别气馁先!

因为,除了以上提到的房屋计划以外,许多发展商都有提供一些减少头期钱、甚至是零头期的房屋贷款配套。只要找到一个你喜欢、又是你的财务状况能负担的房地产项目,你还是可以在无需支付头期的情况下买到房子。

外国人和非大马公民能在大马买房吗?

当然可以!无论你是一名在大马寻找住所的外籍人士,又或是一名正在寻找投资良机的外国投资者,马来西亚是无比欢迎外国人买房的。

这边就有一份外国人在马来西亚买房的完整指南,让你在买房过程无往不利!

在马来西亚买房买房究竟需要多少钱?

Think
Think

马来西亚房子的价格,视房子的类型和所在位置而有所不同。

国内各地房屋的中位数价格,大约介于30万和50万令吉之间。排屋方面,中位数价格是30万至 80万令吉,而公寓的价格则位于30万和60万令吉之间。

当然,像是雪兰莪、槟城和柔佛这些州属的房子,会比起其他的州来得更贵一些。 若有兴趣了解各州的房价中位数,不妨看看我们的这篇文章

买房的“前期费用”(upfront cost),你够钱应付吗?

当你在制定你的买房预算时,一定要记住一点,那就是所谓的“前期费用”不只是只有头期这么简单哦!以下是一份扼要的费用清单,列出了“前期费用”包含的开销。

费用项目

费率

头期

大约是房价的10%

产权转让协议备忘录(MOT)的印花税

大约是房价的1%至4%

买卖协议(SPA)的印花税

每个盖章RM10

贷款协议书的印花税

房价的0.5%

房地产经纪的佣金

大约是房价的3%

递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA)

视个人情况来决定是否需要购买

MRTA vs MLTA:哪一种才是最适合你的房屋贷款保险?
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在马来西亚,一间房子的头期大约是多少钱?

Ringgit
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如果你在马来西亚买房,一间房子的头期通常是房子售价的10%。当然,如果你有能力支付更多的话,那肯定是件好事!

在给头期钱之前,买家都会先支付一笔保证金(earnest deposit)。在大多数情况下,这笔2%的买房保证金都是不可退还的。

买房的时候是否需要多准备一笔钱,来应付各种杂费?

除了上述提到的费用(保证金、头期、印花税和房地产经纪佣金),你真的应该多准备一笔钱在身上,以应付整个买房过程中可能面临的其他开销。

这些开销包括了银行的手续费买卖协议和贷款协议的法律费用,以及房产估价费(若有)。

你负担得起每月的房贷分期付款吗

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不要忘记,这些只是买房的前期费用。现在我们要进入正题了 – 你接下来是否有能力应付这间房子的分期付款呢?

影响房贷的每月分期付款数额的因素包括:

  • 房子的售价

  • 房贷类型:定期贷款 (term loan)、灵活贷款 (flexi loan)或半灵活贷款semi flexi loan

  • 房屋贷款期限 (通常最长是35年,或直到申请者70岁)

  • 房屋贷款利息

觉得有很多东西要记,也不懂得该怎么算?不用担心,用我们的房屋贷款计算器(home loan calculator)就可以轻松、准确地算出你每个月需要还的分期付款。

马来西亚房地产的买卖合同、印花税和律师费
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第2步 – 着手物色新房子

Find house
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在寻找梦想家园的过程中,这毫无疑问是让人最热血沸腾的一个环节!值得庆幸的是,我们的平台拥有数十万个潜力极高的新楼盘让你精挑细选。

想在蕉赖Cheras找500千的双层排屋?这4个地方有!
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在马来西亚,会影响房价的因素不胜枚举,因此,提前把你看重的因素罗列下来再开始找房子,就会省事很多。

无论你是想要买一间在花园里带有直升机停机坪的豪华独立式洋房,或是一间舒适、价格可负担、并拥有完善共用设施的公寓也好,你都需要牢记一个重要因素:地点

房地产经纪(property agent)的作用是什么,他们可以给你什么帮助?

到了这一步,你也是时候该找房地产经纪帮忙了。这些经验丰富的专业人士不只熟悉市场,也了解发展商的声誉更知道如何解决一些法律文书的棘手问题

他们可以化身成为你所需要的贵人,为你提供所需的指引,并且为你争取到最好的交易条件。

agent
agent

此外,记得要尽可能收集有关房产的所有信息和资料。相信这事情不用说大家也知道,但以防万一还是说下比较好。

这时也要捉紧机会,向发展商代表或property agent一次过问完你想知道的问题,例如房子的状况、当地社区的情况、单位是否附送电器等等。

房地产经纪(Property Agent)的佣金,到底是由谁来给?
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第3步 – 货比三家不吃亏

如果你找到自己喜欢的房产了,不要心急着付订金!此时,要紧的是你要懂得缓一缓,然后比较不同楼盘的买房成本,货比三家才能做出最明智的决定。

这除了是一个让你避免买贵的好方法,还可以帮你探索市场上是否还有其他性价比更高、更值得买的楼盘项目。

Area
Area

以下是一些可用来了解买房成本和市场行情的工具和政府机构网站:

在那些较受欢迎的热门地区,买房的竞争肯定是相较激烈的。但大马如今的已建竣滞销房屋(overhang)的情况相当严峻,这为买家提供更多选择和讨价还价的空间,可以慢慢选房。

你可以尝试向发展商要求提供优惠,或是通过本身的谈判技巧,要求发展商提供回扣,以获得更低的房价。

第4步 – 申请房屋贷款

Loans
Loans

在买房之前,你必须确保自己能够获得贷款。对于普罗大众而言,这一是买房过程中的必经之路。

有一点你必须了解的是,所有银行都将依据你的CCRIS(中央信用资讯系统记录)报告以及你的CTOS信用评分,来决定是否批准你的贷款

虽然这不一定意味着如果一家银行拒绝你了你的贷款申请,其他银行也会同样拒绝,但你可以在一定程度上,了解到银行在审批贷款时的决策过程。

除此之外,你还需要确保自己没有负债过多。因为这将导致你的偿债比率(Debt Service Ratio,简称DSR)处于不健康水平,而不是理想的30%至40%之间。

PropertyGuru Tip

偿债比率(DSR)是银行用来计算你是否有能力偿还所申请的房屋贷款的一种方法。

不确定自己的DSR是多少?放心,只要用下面这个方程式算一算,你就可以得到一个大概的数值了。

如何计算你的偿债比率Debt Service Ratio,简称DSR)?

偿债比率(DSR)= 每月固定债务 + 你即将申请的房屋贷款 / 每月净收入(扣除税务、EPF和SOSCO等费用后)

其实计算方法非常简单。你只需将你的每月固定债务(包括了你即将申请的房屋贷款),除以每月净收入(扣除税务、EPF和SOSCO等费用后),接着再把得到的数值乘以100,就可以找出你的DSR百分比了。

DSR
DSR

跟着以下这些简单步骤,就查到你的CCRIS报告以及CTOS信用评分!

想知道自己的CCRIS(中央信用资讯系统记录)报告和CTOS信用评分的表现怎样?以下就是获取这些报告的方法:

点击这里了解怎样才能拿到你的CCRIS报告

至于CTOS报告,又是怎样索取呢?

与CCRIS不同的是,你只能在每年的一月和七月,免费查阅你的基本CTOS信用报告

若要获得更详细和全面的报告,你可以花24.85令吉(撰文时的市价)购买MyCTOS评分报告(MyCTOS Score Report

如果你希望你的报告有更高的网络保密性,你可以选择每年价格86.90令吉的CTOS SecureID

想要获得免费的基本MyCTOS报告,可以在这里注册,第一次领取是免费的哦!通过那个链接,你可以在CTOS网页或app移动应用程序得到你要的报告。

Credit score
Credit score

怎样找到适合的银行申请房屋贷款?

在选择银行以申请房贷的过程中,一定要查清楚各家银行的房贷配套,以找出最适合你的配套。不是每一家银行的配套都能符合你的需求,所以你必须花些心思研究。

简单来说,在决定选择哪家银行之前,你首先必须确定哪种贷款才是最适合你的财务状况。

马来西亚5家贷款利息最低的银行
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申请房屋贷款的事前准备功夫

该做的功课已经做好了,该了解的事情也查得七七八八了,你现在可以开始着手申请房贷了!

1)首先,确保银行所需的文件已经准备齐全

2)等待银行批准你的申请

一般情况下,你的房贷申请结果通常需要1至2天才会出炉。如果出现了一些特殊的情况,所需的时间会更长。银行甚至还会要求你出示更多文件,以证明你有能力负担这笔贷款。

3) 签署贷款献议书(Letter of Offer

一旦房贷被批准且双方都同意有关的利息和条款,那身为买家的你就必须支付保证金(earnest deposit)和在Letter of Offer上签字,以确认你的意向。

万一你的房屋贷款申请被拒绝了,那该怎么办?

Loan rejected
Loan rejected

在这边要申明的一点就是,如果你的贷款申请被拒绝了,这不代表你一辈子都买不到房子哦,所以不要把事情想得太糟糕。

话虽如此,一直被银行拒绝也不是什么好事,所以我们一定要避免房贷申请被拒绝过多的情况出现。

因此,我们建议你在申请贷款前,先使用这个房屋贷款计算器(home loan calculator)来衡量你成功申请的机率有多高,再决定下一步。

PropertyGuru 马来西亚No.1房地产网站
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第5步 – 请律师帮忙

有些人可能会告诉你,买房根本不需要律师也可以搞定。确实,法律并没有规定你一定要雇用律师来处理买房的程序,但一般上来说,聘请律师是一个必然的选择。

律师是处理细节的高手,尤其那些是涉及法律术语的事项。而且,在买房这种涉及大笔投资的情况,你更是需要确保这些细节的准确无误。

这在许多情况下都非常重要,比如确保你签署的合约是否具有法律约束力,或是确保你不会因为一些隐藏的合约条款而在日后被迫要花掉大笔冤枉钱

Lawyer
Lawyer

如何找到一名好的房地产律师

如果你在买房的过程中,想要聘请一名房地产律师来协助你,那你应该要如何在众多选择中找到一名办事能力强的呢?

第6步 – 购买意向书(Letter of Offer/Intent to Purchase)该出场了

如果你已经下定决心想要购买一间新房单位,那就要告知发展商,让他们为你准备购买意向书(Letter of Intent to Purchase)

购买意向书就是一份表明你想要购买某个特定房产的意愿的文件。签署这份文件的时候,通常也要支付一笔保证金(earnest deposit)

这笔保证金是一笔买房的预付款,占房产总价的2%,并且会在日后算进你的10%头期总额里面。

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购买意向书列出了一些约束买卖双方的初始条件。这包括了在这单交易如果因为某种原因而告吹的情况下,你是否可以拿回保证金等事项。

购买意向书也会列明签署买卖协议(SPA)的日期,而签署日期通常是在签署购买意向书后的2至3周内

第7步 – 签署买卖协议(SPA)

若你跟着以上的步骤做,事情想必是一帆风顺,进展顺利!选到了合心意的梦想家园,你的贷款也在申请当中,那么相信你已经知道下一步了——签署买卖协议(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)

买卖协议是一份极为重要的法律文件,其中列出了你这单交易的一切条款和条件。这就是为什么你一开始就应该聘请一位律师的原因,让你省事又省心。

这边要注意的一点是,一些发展商可能会提供免费的买卖协议起草服务作为买房优惠,但请记住,发展商的律师始终是以发展商的利益为出发点在办事的。

确实,顶尖的发展商是不太可能会在协议当中,偷偷加入一些不利买家的条款。不过在如今的社会上,还是让自己雇用的法律专家查看一下协议的细则,才比较保险。

买卖协议的附加条款,是你在这个过程中必须留意的关键部分。如果你为了从发展商那里得到区区RM1,000的回扣,到最后却发现自己因而放弃了使用任何专用共享设施的权利,那你就亏大了!

第8步 – 签署贷款协议书(Loan Agreement)和产权转让协议备忘录(MoT)

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如果一切顺利,这个时候你应该会收到银行批准的房屋贷款献议,接着你就必须决定接受哪一家银行的offer。

这是一份会列出关于你的房屋贷款所有条款和条件的法律文件。尽管它们大部分内容会根据银行的标准作业程序来拟定,但小心驶得万年船,如果情况允许的话,让你的律师过目一下这份文件,以保障本身的权益。

这个时候你也要签署产权转让协议备忘录(Memorandum of Transfer,简称MoT)这是一份把房地产所有权- 不管是分层地契(Strata Tile)或是个别地契(Individual Title)的房地产 - 转让给你的法律文件

如果你购买的房子是一个大型楼盘项目内的一个分层地契单位(stratified property),你可能需要签署一份产权转让协议(Deed of Assignment),以将你的单位在总地契(Master Title)之下房地产所有权转让给你。

地契的种类

类型

分别

总地契(Master Title)

在工程施工期间,发展商或是地主说持有的地契文件。

个别地契(Individual Title)

有地住宅(landed properties)等独立房屋单位的地契。

分层地契(Strata Title)

由众多个别单位组成一个更大规模的房屋项目当中,个别单位所持有的地契,例如公寓或其他高楼住宅单位。

买房过程中的文件

类型

内容

贷款献议书(Letter of Offer)

一份以黑纸白字清楚阐明买家想要购买、卖家有意出售的意愿的文件。

买卖协议(Sale And Purchase Agreement,简称SPA)

完整地列出一宗房地产交易的一切条款和条件的详细协议书。

贷款协议书 (Loan Agreement)

正式认证你已经签署了银行所提供的房屋贷款协议的一份法律文件。

产权转让协议备忘录(Memorandum Of Transfer,简称MoT)

正式认证房地产所有权被转让的一份法律文件。

第9步 – 支付相关的买房费用

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Calculate 5

终于轮到你的钱包出场了!当你在买卖协议上签名后,你就必需支付10%头期的余款,也必须确保你的房屋贷款成功从银行过账给发展商

当然,你需要支付的费用可不止这些,因为还有买房相关的印花税和律师费

在这么短时间内花掉大笔金钱,或多或少会让人觉得有点心痛,但是你距离拥有一间全新的房子的梦想已经越来越近了!无论这是你的第一个房地产投资,或是人生中第一间家,都是一件让人振奋的事情。

第10步 – 拿新家钥匙(Vacant Possession,简称VP)

终于,是时候领取新家的钥匙了,你现在是一名业主了!

VP
VP

如果你买的是strata title的房地产,那么vacant possession的程序必须在签署了买卖协议后的36个月内完成。如果是individual title房产的话,则必须在24个月内完成。

不过,为了确保一切顺利,你在付钱后还是要对房子的各个方面多加留心。因为,即使是顶尖发展商兴建的房子,有时候也会出现一些小瑕疵或缺陷。

只有仔细检查你的房子,并且将所有的缺陷或问题都通知发展商,才能保障我们的权益。

而且,在拿到钥匙后,你的新家其实是带有warranty period的,也就是缺陷保修期(defect liability period,简称DLP)。在这段warranty period,发展商将受到法律的约束,必须在这期间承担修复所有缺陷的法律义务,并且不可向买家征收任何修理的费用。

当你在领取新家钥匙时,也会收到新家的完工与合规证明书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC),这是一份由地方议会发出的证书,证明你的房子已经完工,并且可以安全入住的法律文件

买新房的好处和坏处

Thinking
Thinking

我们已经为你列出了购买新房子和帮助你避免花到冤枉钱的10个步骤。不过,到底是购买全新的房子比较划算呢,还是买二手的sub-sale property比较好呢?不用担心,我们也帮你做好功课了!

买新房的优点

买新房的缺点

新家的味道…爽啊!

有可能会比较贵。

发展商会提供买房优惠,例如回扣和免费律师费等。

通常需要等待24至36个月,房子才能建好和交锁匙给买家。

可按照你的喜好进行设计和选择家具,营造出一个符合个人品味和要求的居所。

在购买或投资决策方面,无法获得住客的实际经验或过往的成交数据作为参考。

可以选择最符合你喜好的特定单位。

在比较房价和房子的价值方面会比较困难。

不管是分层地契(strata title)和个别地契(individual title),法律都已经规定在一定的期限内必须发出。

房屋项目有可能(但机会较低)变成搁置项目(abandoned project)。

通常都会有比较现代化和较先进的房屋设施。

在搬进去之前完全无法得知邻居是怎么样的人。

让你在12至24个月的缺陷保修期(defect liability period)内,通知发展商修复屋内的所有缺陷。

马来西亚买房的常见问题

很遗憾的是,学校是没有一门专门教我们如何买房的课程的,所以,有时在买房的过程中真的会遇到很多意想不到的难关。尤其是首购族,他们买房过程中往往会遇见许多问题。

home buyer mistakes, buying property in malaysia, malaysia property market
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以下是一些买家经常会遇见的买房问题和解决方案:

1)贷款申请不过关

这是一个很典型也很常见的问题。而这个问题出现的原因往往因人而异, 但只要事先使用 房屋贷款预先批准系统(Home Loan Pre-Approval) 来查看自己的贷款资格,买家在大多数情况下都可以避免这种情况的出现。

2)高估了自己的买房能力

很多时候,首购族都会犯下低估买房的实际成本和开销的错误。除了头期和法律文件,大家可千万别忘了把保险、利息、装修和房地产的保养费等等开销算进去哦!

Thinking 2
Thinking 2

3)舍不得花钱请个房地产经纪

法律规定,房地产经纪最多只能向你征收一笔相等于房子售价3%的款项作为佣金。如果你愿意支付这笔费用,那你就可以找到一名事必躬亲、帮你由头到尾包办以及监督一切事项的property agent,让你省却许多烦恼。

4)货比三家的功力还不够深

无论是房屋贷款、property agent、买房地点、还是房屋单位,千万不要急着做决定,尤其是在第一次看房就在现场决定购买,更是万万不可。身为一位明智的消费者,你一定要货比三家后才决定,这样才能找到物有所值、甚至物超所值的房子。

哪一种类型的房子最适合你呢?可以看看这11种马来西亚常见的房子类型,看看能不能找到你喜欢的。